Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Thurgau berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Sieben Kantone wenden das Einzelbewertungsverfahren an und berechnen den Eigenmietwert in der Regel mit einem hedonischen Computermodell, das objekt- und standortspezifische Kriterien berücksichtigt, darunter der Kanton Thurgau.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Im Kanton Thurgau wird der Eigenmietwert mit 60 Prozent des Marktmietwerts für ein vergleichbares Objekt berechnet. Der Marktmietwert wird auf der Grundlage des ortsüblichen Mietzinsniveaus und einer Immobilienschätzung berechnet. Die Immobilien werden alle 15 Jahre neu geschätzt, die Marktmiete wird indexiert und jährlich angepasst. In unserem Rechenbeispiel besitzen Renate und Domenico eine Wohnung in Frauenfeld im Wert von 1 Million Franken, die sie mit einer Hypothek von 800'000 Franken fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr.
Der Bund berechnet den Steuerwert für die direkte Bundessteuer mit einem Abschlag von 20 Prozent auf den Mietwert (statt 40 Prozent wie der Kanton Thurgau).
Weil die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen, sinkt die Steuerrechnung um schätzungsweise 817 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten Renate und Domenico die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung senken. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit höheren Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache kaum eine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie die Steuerverwaltung Thurgau direkt. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.
Anders als beispielsweise der Kanton Zürich kennt der Kanton Thurgau keine Härtefallklausel. Deshalb müssen Wohneigentümer*innen auch bei einem offensichtlichen Missverhältnis zwischen den tatsächlichen und fiktiven Einkünften den vollen Eigenmietwert versteuern.
