Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Solothurn berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Acht Kantone haben eigene Bewertungs- und Berechnungsmethoden entwickelt. Unter anderem der Kanton Solothurn. Die Steuerverwaltung berechnet den Eigenmietwert auf der Basis des Katasterwerts, also aus dem Bau-, Ertrags- und Verkehrswert.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Der Kanton berechnet den Eigenmietwert je nach Gemeinde mit 8,8 bis 10,63 Prozent des Katasterwerts. Für Immobilien mit einem geschätzten Katasterwert bis 240'000 Franken berechnet die Steuerverwaltung den Katasterwert mit 25 bis 45 Prozent des Verkehrswerts. Für Immobilien mit einem geschätzten Katasterwert über 240'000 Franken wird das Haus oder die Wohnung auf der Basis der Raumeinheiten der Katasterschätzung individuell bewertet. Der Eigenmietwert beträgt 60 bis 90 Prozent des Mietwerts und hängt vom Ausbau und Zustand gemäss Katasterschätzung und der Gemeindegruppe ab. In unserem Rechenbeispiel besitzen Sylvie und Pierre eine Wohnung in Solothurn im Wert von 1 Million Franken, die sie mit einer Hypothek von 800'000 Franken fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr.
Der Bund berechnet den Steuerwert für die direkte Bundessteuer mit einem Aufschlag von 25 Prozent auf den Steuerwert des Kantons Solothurn.
Dieses zusätzliche steuerbare Einkommen erhöht die jährliche Steuerrechnung von Sylvie und Pierre um rund 1'509 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten sie die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung optimieren. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit höheren Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache kaum eine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie das kantonale Steueramt über das Onlineformular. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.
Anders als beispielsweise der Kanton Zürich kennt der Kanton Solothurn keine Härtefallklausel. Deshalb müssen Wohneigentümer*innen auch bei einem offensichtlichen Missverhältnis zwischen den tatsächlichen und fiktiven Einkünften den vollen Eigenmietwert versteuern.
