Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Waadt berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Acht Kantone haben eigene Bewertungs- und Berechnungsmethoden entwickelt, darunter der Kanton Waadt.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Im Kanton Waadt beträgt der Eigenmietwert 65 Prozent des statistischen Wertes, der auf der Grundlage einer Mietstatistik ermittelt wird. Diese Grundlage wird regelmässig an die Lebenshaltungskosten, Mietpreise und Baukosten angepasst. Bei der Berechnung des Eigenmietwertes werden Alter, Gemeinde, Lage, Ausbaustandard sowie Umgebung berücksichtigt. Für ältere Immobilien können bis zu 30 Prozent abgezogen werden. In unserem Rechenbeispiel besitzen Valérie und Pierre eine Wohnung in Lausanne im Wert von 1,25 Millionen Franken, die sie mit einer Hypothek von 1 Million Franken fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr.
Der Bund berechnet den Steuerwert für die direkte Bundessteuer mit einem Aufschlag von bis zu 60 Prozent auf den Steuerwert des Kantons Waadt, abhängig von der Besitzdauer.
Weil die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen, sinkt die Steuerrechnung um schätzungsweise 1'089 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten Valérie und Pierre die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung senken. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit höheren Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache kaum eine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie das kantonale Steueramt. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.
Im Kanton Waadt gibt es Härtefallklauseln für Wohneigentümer*innen mit geringem Einkommen, beispielsweise Rentner*innen. Übersteigt der Eigenmietwert einen Fünftel des steuerbaren Nettoeinkommens, kann eine Reduktion beantragt werden.
