Alles was Wohneigentümer wissen müssen — Jeden ersten Donnerstag des Monats.
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Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Appenzell-Innerrhoden berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Elf Kantone stellen auf die Vergleichsmiete ab und berechnen der Eigenmietwert auf der Grundlage des markt- und ortsübliches Mietzinses, darunter der Kanton Appenzell-Innerrhoden.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Der Mietwert bestimmt sich nach der Miete, die ein Steuerpflichtiger erzielen könnte, wenn er sein Haus oder seine Wohnung vermieten würde. Der Eigenmietwert beträgt 70 Prozent des Mietwerts und wird in der Regel alle zehn Jahre mit einer Revision der Steuerwerte an die Marktentwicklung angepasst. Oder bei grösseren An- oder Umbauten oder auf Verlangen der Steuerbehörden. In unserem Rechenbeispiel besitzen Regula und Anton eine Wohnung in Appenzell im Wert von 900’000 Franken, die sie mit einer Hypothek von 1 Million Franken fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr.
Der Bund berechnet den Steuerwert für die direkte Bundessteuer mit 80 Prozent des Mietwerts statt mit 70 Prozent wie der Kanton Appenzell Innerrhoden.
Berechnung mit Vergleichsmiete | |
Verkehrswert | 1'000'000 CHF |
1. und 2. Hypothek (Belehnung 80 %) | 800'000 CHF |
Jahresmiete für ein vergleichbares Objekt | 30'000 CHF |
Eigenmietwert (70 % der Vergleichsmiete) | 21'000 CHF |
Hypothekarzinsen (Annahme 2,5 %) | – 20'000 CHF |
Unterhaltskosten (20 % des Eigenmietwerts) | – 4'200CHF |
Zu- oder Abschlag Eigenmietwert | – 3'200 CHF |
steuerbares Einkommen | 180’000 CHF |
Zu- oder Abschlag Eigenmietwert | – 3'200 CHF |
steuerbares Einkommen mit Eigenmietwert | 176'800 CHF |
jährliche Mehr- oder Minderbelastung | – 604 CHF |
Weil die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen, sinkt die Steuerrechnung um schätzungsweise 604 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten Regula und Anton die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung senken. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit höheren Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache kaum eine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie die kantonale Steuerverwaltung über das Onlineformular. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.