Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung indirekt die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen: 57,7 Prozent und ein Ständemehr von 16,5 Kantonen stimmten der Vorlage des Bundesrats zu. Wann die Reform genau in Kraft tritt, ist noch nicht festgelegt, voraussichtlich aber frühestens 2028. Es bleibt also eine gewisse Übergangszeit. Diese sollten Käufer und Verkäufer von Wohneigentum nutzen. Houzy zeigt, was Sie sinnvollerweise jetzt anpacken, um Steuern zu sparen, bevor die tiefgreifende Reform vieles am vertrauten System verändert.
Viel Wissenswertes zum Thema Eigenmietwert liefert unser Blogpost «Abstimmung über die Abschaffung des Eigenmietwerts – eine Einordnung». Hier noch einmal kurz ein paar Worte zu den Hintergründen. Der Eigenmietwert basiert auf einem fiktiven Mehrwert, den Sie als Hauseigentümer einer selbst bewohnten Immobilie erzielen. Dieser fiktive Mehrwert wird von den Steuerbehörden festgelegt. Es handelt sich um geschätzte Einnahmen, die Sie erzielen würden, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus an Dritte vermieten würden. Dieser fiktive Eigenmietwert Ihrer Immobilie wird als Einkommen besteuert. Im Gegenzug dürfen Sie Schuldzinsen – also insbesondere die Hypothekarzinsen, die Sie für Ihr Wohneigentum bezahlen – sowie Renovationskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Der Hintergrund der Regelung: Mieter und Eigentümer sollen gleich behandelt und auf dieselbe Weise besteuert werden. Mieter können ihre Miete nicht von den Steuern abziehen. Eigentümer dagegen profitieren wegen der Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen und Sanierungsaufwände von einer steuerlichen Entlastung. Der Eigenmietwert soll diese Vorteile ausgleichen.
Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk beschlossen, diesen Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum auf Bundesebene abzuschaffen. Im Gegenzug entfallen – mit gewissen Übergangsregelungen – auch die Abzüge für Schuldzinsen und Sanierungen, die Hauseigentümer bislang in ihrer Steuererklärung geltend machen konnten. Ob gewisse energetische Sanierungen steuerlich abzugsfähig bleiben, können die Kantone selbst bestimmen, sodass die Handhabung künftig von Kanton zu Kanton unterschiedlich ausfallen wird.
Für Käuferinnen und Käufer von Wohneigentum ändert sich vor allem die Finanzierung. Die Möglichkeit entfällt, Hypotheken zur Steueroptimierung zu nutzen. Weil Käufer Schuldzinsen nicht mehr von den Steuern abziehen können, wird es tendenziell weniger attraktiv, eine möglichst hohe Hypothek abzuschliessen. Viele Banken erwarten deshalb, dass bei einem Kauf von Wohneigentum die Nachfrage nach einem hohen Fremdfinanzierungsanteil durch eine Hypothek eher sinken und der Anteil an eingebrachtem Eigenkapital steigen wird. Zudem haben Käufer einen höheren Anreiz, eine Hypothek rascher zu amortisieren, um die eigene Zinslast zu senken.
Doch längst nicht alle – vor allem jüngere Menschen – können sich einen hohen Anteil an Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung leisten. Wer zum ersten Mal in seinem Leben Wohneigentum erwirbt, dem wird deshalb der Einstieg erleichtert: Im ersten Jahr nach dem Kauf können Ehepaare bis zu 10'000 Franken an Schuldzinsen abziehen, Einzelpersonen bis zu 5’000 Franken. In den Folgejahren sinkt der Betrag jährlich um ein Zehntel, bis er nach zehn Jahren komplett entfällt.
Auf längere Sicht wird der Erwerb von Wohneigentum einfacher, weil die viel kritisierte fiktive «Mietsteuer» entfällt. Parallel dazu entfällt aber auch der generelle Schuldzinsabzug, sodass sich hohe Hypotheken steuerlich nicht mehr abfedern lassen. Käufer werden daher stärker auf tragbare Belehnungen achten müssen. Vorsichtigere und allenfalls auch neue Finanzierungsmodelle unter stärkerem Einbezug von Vorsorgegeldern der 3. Säule könnten die Folge sein. Gerade für jüngere Menschen könnte es generell schwieriger werden, die Kriterien für die Tragbarkeit eines Immobilienkaufs zu erfüllen.
Familien oder Käufern mit tiefer Verschuldung dürfte das neue System Vorteile bieten, weil das steuerbare Einkommen nicht mehr künstlich durch den Eigenmietwert aufgebläht wird. Sie profitieren von einer geringeren Steuerbelastung.
Die Auswirkungen der Abschaffung des Eigenmietwerts auf den individuellen Wohneigentümer hängt von vielen Faktoren ab – vor allem vom Standort, dem Belehnungsgrad, dem Renovationsbedarf und dem Hypothekarzinssatz. Eine für alle gültige Aussage gibt es nicht, jeder Einzelfall ist anders.
Profitieren dürften gerade ältere Menschen, die ihr Wohneigentum seit vielen Jahren besitzen und ihre Hypothek zu einem grossen Teil bereits amortisiert haben. Bei einem Belehnungsgrad von zum Beispiel nur noch 20 bis 30 Prozent dürften sie je nach Kanton künftig jährlich zwischen 1'000 und 3'500 Franken Steuern einsparen.
Auch Eigentümer neuwertiger Objekte und Familien mit Kindern dürften zu den Profiteuren gehören, weil der Eigenmietwert bis anhin meist die Abzüge für die Zinsen und den pauschalen Unterhalt übertraf. Die UBS zum Beispiel rechnet in solchen Fällen je nach Kanton mit Steuereinsparungen von 600 bis 3200 Franken.
Am schwierigsten wird die neue Regelung für Eigentümer sanierungsbedürftiger Altbauten. Das betrifft gemäss UBS schätzungsweise einen Drittel aller Eigenheime. Ihre Eigentümer verlieren den steuerlichen Vorteil der Abzüge. Grössere Renovationen oder Ersatzinvestitionen verteuern sich damit um bis zu 30 Prozent. Kantonal bleiben Energiesparmassnahmen zwar teilweise abzugsfähig, nicht jedoch auf Bundesebene. Bund und Kantone können zudem denkmalpflegerische Massnahmen steuerlich entlasten. Wie diese Regelungen genau ausgestaltet werden, ist aber noch nicht definiert.
Mittelfristig dürfte die Abschaffung des Eigenmietwerts die Immobilienpreise leicht stützen. Neue und neuwertige Eigentumswohnungen und Wohnhäuser mit tiefem Renovationsbedarf werden attraktiver. Die Verkaufspreise für Altbauten dagegen dürften unter Druck geraten: Potenzielle Käufer werden berücksichtigen, dass sie anstehende Sanierungen nicht mehr steuerlich abziehen können, was sich aus Sicht der Verkäufer auf den Marktwert älterer Immobilien negativ auswirken dürfte.
Für Verkäufer von Zweitwohnungen kommt hinzu: Insbesondere Kantone in Tourismusregionen können künftig eine Objektsteuer erheben, um den Verlust der Steuereinnahmen durch den Wegfall des Eigenmietwerts abzufedern. Das könnte die Attraktivität solcher Ferien- und Zweitwohnungen mindern.
Wer ein Haus oder eine Wohnung mit Sanierungsbedarf verkaufen möchte, dem stellen sich jetzt entscheidende Fragen:
So oder so: Holen Sie sich hier bequem Offerten für Ihre Renovationen ein und berechnen Sie, welche Investitionen sich für Sie individuell am meisten lohnen.
Eine so grundlegende Änderung unseres Steuersystems wie die Abschaffung des Eigenmietwerts ist in der Schweiz selten. Entsprechend gross ist die Unsicherheit, wer von der neuen Regelung profitiert und wer eher verliert. Fakt ist: Bund und Kantone werden auf ihre gewohnten Steuereinnahmen nicht verzichten und entsprechend Ausgleich schaffen. So wird für einige die Steuerlast sinken, für andere aber steigen.
Houzy empfiehlt: Nutzen Sie jetzt die Übergangszeit bis zur Einführung des neuen Systems, um geplante Renovationen an Ihrem Wohneigentum vorzuziehen. Noch können Sie nämlich Unterhalts- und Energiesparmassnahmen von den Steuern abziehen. Nach der Reform fällt diese Möglichkeit weg, was Sanierungen spürbar verteuern wird.
Prüfen Sie deshalb jetzt, ob sich für Sie in nächster Zeit die Sanierung von Fenstern, Dach, Heizung, Fassaden oder Dämmungen lohnt. Noch können Sie damit viel Steuergeld sparen.
Energie- und Umweltmassnahmen wie der Ersatz von Öl- und Gasheizungen durch Wärmepumpen oder Solaranlagen können auf kantonaler Ebene weiterhin förderfähig und steuerlich abzugsfähig bleiben. Ob dies auch in Ihrem Kanton der Fall sein wird, ist noch alles andere als klar; sicher ist, dass auf Bundesebene diese Abzugsmöglichkeit entfallen wird. Auch deshalb lohnt es sich, die Übergangsfrist bis zum Inkrafttreten der neuen Regelungen zu nutzen, um energetische Sanierungen voranzutreiben.
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Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt viele Vorteile, gerade für Eigentümerinnen und Eigentümer mit einer tiefen Hypothekarbelastung und für Menschen, die zum ersten Mal Wohneigentum erwerben. Wer hingegen eine sanierungsbedürftige Immobilie selbst bewohnt, dessen Steuerlast wird steigen.
Entsprechend dürften sich die Verkaufspreise im Immobilienmarkt in unterschiedliche Richtungen bewegen: Neubauten und Objekte, die laufend gut unterhalten wurden, gewinnen an Wert. Die Verkaufspreise für Altbauten dagegen dürften unter Druck geraten. Gut möglich, dass auch der Kipppunkt, ab dem sich die Renovation eines bestehenden Wohngebäudes nicht mehr lohnt, tendenziell sinkt: Eigentümerinnen und Eigentümer dürften rascher einen Rückbau und kompletten Neubau erwägen.
Unsere Empfehlung ist klar: Nutzen Sie unbedingt jetzt noch die zwei, drei Jahre bis zur Umsetzung der Steuerreform – für Renovationen, energetische Sanierungen und eine zukunftssichere Finanzierung. Profitieren Sie von den Abzugsmöglichkeiten, solange dies noch möglich ist.
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