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Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen

In 12 Schritten zum Traumhaus oder zur Traumwohnung

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May
2022
  1. Bedürfnisse definieren
  2. Finanzierung abklären
  3. Immobilienmarkt analysieren
  4. Haus oder Wohnung suchen
  5. Favoriten vergleichen
  6. Haus oder Wohnung besichtigen
  7. Finanzierung regeln
  8. Kaufpreis verhandeln
  9. Kaufinteresse erklären
  10. Hypothekarvertrag unterzeichnen
  11. Kaufvertrag unterzeichnen
  12. Kaufvertrag, Schuldbrief und Grundbucheintrag

Ein Haus oder eine Wohnung kaufen ist komplex. Darum haben wir den Kaufprozess in zwölf Schritte unterteilt und erklären leicht verständlich, worauf Sie bei jedem Schritt achten sollten. Von der Bedürfnisdefinition bis zum Grundbucheintrag. Ausserdem haben wir für alle Schritte smarte Tools entwickelt, die Sie unterstützen und entlasten. So macht Houzy Wohneigentum einfach.

Schritt 1: Bedürfnisse definieren

Wohneigentum kaufen ist eine der wichtigsten Entscheidungen in Ihrem Leben mit weitreichenden Konsequenzen, nicht nur finanziell. Darum sollten Sie sich Zeit dafür nehmen. Klären Sie zuerst Ihre Bedürfnisse mit diesen acht Fragen ab:

  1. Wo wollen Sie leben?
  2. Wieviel Platz brauchen Sie?
  3. Wieviel Ruhe brauchen Sie?
  4. Wieviel Freiraum brauchen Sie?
  5. Mögen Sie Ihre Nachbar*innen?
  6. Lieben Sie die Arbeit im Garten?
  7. Sind Sie handwerklich geschickt?
  8. Wie alt sind Sie?

Die Antworten helfen Ihnen bei Ihrer Entscheidung, wo Sie suchen (Lage) und was Sie suchen (Haus oder Wohnung). Am besten beantworten Sie die Fragen mit Ihrer Partnerin oder Ihrem Partnern und den Kinder, falls sie alt genug sind.

Houzy Advice

Gut zu wissen

Sind Sie unsicher, ob Sie der Einfamilienhaus- oder der Eigentumswohnung-Typ sind? Reden Sie mit einem geprüften Immobilienmakler aus unserem Partnernetzwerk.

Houzy Hint

Tipp

In unserem Artikel «Haus oder Wohnung kaufen: Was passt besser zu mir?» führen wir Sie sicher durch den Entscheidungsprozess und erklären alle relevanten Punkte leicht verständlich.

Smarte Houzy Tools für die Bedürfnisdefinition

Immobiliensuche

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Schritt 2: Finanzierung abklären

Sobald Sie wissen, was Sie wo suchen, sollten Sie sich überlegen, wie gross Ihr finanzieller Spielraum ist. Für die Fremdfinanzierung durch eine Bank müssen Sie zwei Bedingungen erfüllen:

  • Belehnung: Banken belehnen selbstbewohntes Wohneigentum bis 80 Prozent. Wenn Sie 200'000 Franken Eigenkapital besitzen, könnten Sie sich ein Haus für 1 Million Franken kaufen.
  • Tragbarkeit: Die Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten) dürfen ein Drittel des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Wenn Sie 160'000 Franken im Jahr verdienen, könnten Sie 800'000 Franken als 1. Hypothek (bis 65 Prozent) und 2. Hypothek (Rest) aufnehmen.

Viele scheitern an der Tragbarkeit, obwohl sie sich die Hypothek dank der tiefen Zinsen leisten könnten. Banken rechnen aber sicherheitshalber mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 Prozent. Mit einem Finanzierungszertifikat von Ihrer Hausbank oder von key4 by UBS kennen Sie Ihren finanziellen Spielraum und haben ein Ass im Ärmel, wenn Sie mit einem Makler oder Verkäufer verhandeln.

Houzy Advice

Gut zu wissen

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto tiefer sind Ihre Wohnkosten. Dafür können Sie in Ihrer Steuererklärung weniger Schuldzinsen vom Einkommen und Schulden vom Vermögen abziehen.

Smarte Houzy Tools für die Finanzierungsabklärung

Schritt 3: Immobilienmarkt analysieren

Starten Sie eine Immobiliensuche mit den wichtigen Parametern (Schritt 1) und verschaffen Sie sich einen Überblick über den regionalen Immobilienmarkt und die Preise. Unsere innovative Immobiliensuche aggregiert alle Verkaufsinserate der führenden Online-Plattformen, reichert sie mit wertvollen Zusatzinformationen an und deckt 90 Prozent des Schweizer Marktes ab. Wenn Sie ein Suchabonnement einrichten, beobachten wir den Immobilienmarkt für Sie. Ein Makler kann Ihnen etwas über die regionalen Besonderheiten erzählen, mit unserem Hypothekenvergleich finden Sie heraus, wie hoch die Zinsen sind.

Houzy Advice

Gut zu wissen

Einfamilienhäuser sind am teuersten, Eigentumswohnungen am günstigsten, Doppeleinfamilien- und Reihenhäuser liegen etwa in der Mitte. Auf dem Land wohnen Sie günstiger als in der Stadt.

Smarte Houzy Tools für die Marktanalyse

Frau sucht Traumhaus am Laptop
Analysieren Sie den Markt und definieren Sie Suchkriterien für Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung.


Schritt 4: Haus oder Wohnung suchen

Sobald Sie einen Überblick über den regionalen Immobilienmarkt haben, sollten Sie sich einige Wohnungen oder Häuser mit unserer Immobiliensuche genauer anschauen. Speichern Sie Ihre Favoriten, vergleichen Sie die Verkaufspreise mit unserer Marktwertschätzung, prüfen Sie den Sanierungsbedarf, schätzen Sie die ungefähren Sanierungskosten, finden Sie die Energieeffizienzklasse heraus und wie Sie die Energieeffizienz verbessern oder analysieren Sie beispielsweise das Solarpotenzial, falls Sie sich für Häuser interessieren. Und das alles online, ohne das Haus oder die Wohnung besichtigen zu müssen.

Houzy Advice

Gut zu wissen

Weil immer mehr Menschen im Homeoffice arbeiten, steigt die Nachfrage ausserhalb der Zentren. Zum Beispiel am Bodensee, im Churer Rheintal, in Gros-de-Vaud, im oberen Baselbiet oder im Zürcher Weinland.

Houzy Hint

Tipp

Legen Sie bei der Immobiliensuche wenige Kriterien fest. Wenn Sie zu viele Suchtreffer erhalten, können Sie immer noch mehr Suchkriterien definieren und so die Ergebnisse filtern.

Smarte Houzy Tools für die Immobiliensuche

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Schritt 5: Favoriten vergleichen

Vergleichen Sie alle Häuser oder Wohnungen, die Sie überzeugt haben, miteinander. Erstellen Sie eine Liste mit Vor- und Nachteilen, gewichten Sie, was Ihnen wichtig (must have) und weniger wichtig (nice to have) ist, vergleichen Sie die möglichen Renovations- und Sanierungskosten oder berechnen Sie, wie viel Geld im Erneuerungsfonds liegen müsste, falls Sie sich für Wohnungen interessieren. So können Sie besser beurteilen, ob ein Verkaufspreis fair oder hoch ist, und Ihre Favoriten für Besichtigungen auswählen. Die Erkenntnisse helfen Ihnen auch dabei, Ihre Suche anzupassen und noch bessere Angebote zu finden.

Smarte Houzy Tools für den Objektvergleich


Schritt 6: Haus oder Wohnung besichtigen

Vereinbaren Sie erste Besichtigungstermine. Am besten fangen Sie nicht mit Ihrem Topfavoriten an, damit Sie lernen können, worauf Sie achten sollten. Die erste Besichtigung ist noch keine Substanz- oder Zustandsanalyse. Es geht nur um Fragen wie «Fühlen Sie sich wohl?», «Passt der Grundriss?», «Sind die Zimmer gross genug?», «Gefällt Ihnen der Ausbau?» oder «Wollen Sie hier leben?». Wenn Sie alle wichtigen Fragen überzeugt mit «Ja» beantwortet haben, sollten Sie eine zweite Besichtigung vereinbaren.
 
Erst bei der zweiten Besichtigung geht es um Substanz und Zustand. Falls Sie Laie sind, lassen Sie sich von einem Fachmann begleiten. Prüfen Sie alles: Aussen- und Innenwände, Fenster, Türen, elektrische Installationen, Haustechnik, Hausanschlüsse, Wasser- und Abwasserleitungen, Heizung, Warmwasseranlage, Isolation, Küche, Badezimmer und Gäste-WC. Das lohnt sich, besonders, wenn Sie versteckte Mängel entdecken. Fragen Sie ausserdem den Verkäufer, warum er verkaufen will, welche Mängel ihm bekannt sind, wie er das Haus oder die Wohnung saniert hat und wie hoch die Nebenkosten ungefähr sind. Je mehr Sie wissen, desto fundierter werden Sie entscheiden.

Houzy Advice

Gut zu wissen

Ältere Häuser oder Wohnungen werden «wie gesehen» verkauft und allfällige Gewährleistungsansprüche, soweit rechtlich zulässig, oft ausgeschlossen. Seriöse Verkäufer und Makler haben nichts gegen eine zweite Besichtigung mit einem Profi.

Houzy Hint

Tipp

In «So bereiten Sie sich auf eine Hausbesichtigung vor» und «Checkliste Hausbesichtigung» haben wir zusammengefasst, worauf Sie achten sollten, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung besichtigen.

Smarte Houzy Tools für Besichtigungen

Schritt 7: Finanzierung regeln

Spätestens jetzt sollten Sie mit Ihrer Bank über die Finanzierung reden oder die Finanzierung online regeln. Für die Hypothekarkreditanfrage braucht die Bank, Anlagestiftung oder Pensionskasse ein Dossier mit der kompletten Objektdokumentation und allen Unterlagen zu Ihrer finanziellen Situation:

  • aktueller Lohnausweis und Lohnabrechnungen der letzten 3 Monate, wenn Sie angestellt sind
  • Bilanz und Erfolgsrechnung der letzten 3 Jahre, wenn Sie selbstständig sind
  • letzte Steuererklärung
  • Übersicht über Ihre eigenen Mittel
  • Übersicht über Ihre Schulden
  • aktuelle Betreibungsauskunft
  • Kopie Ihrer Identitätskarte oder Ihres Passes und allenfalls Ihrer Aufenthaltsbewilligung

Auf der Basis dieser Unterlagen und ihrer Marktwertschätzung entscheidet die Bank über Ihren Antrag. Falls sie bereit ist, den Kauf zu finanzieren, bestätigt sie die grundsätzliche Finanzierbarkeit.

Houzy Advice

Gut zu wissen

Banken belehnen Wohneigentum nach dem Niederstwertprinzip. Wenn der Verkaufspreis über dem Marktwert liegt, müssen Sie die Differenz als zusätzliches Eigenkapital selber aufbringen.

Houzy Hint

Tipp

Eine komplette Übersicht über alle benötigten Unterlagen und Dokumente für Ihre Kreditanfrage finden Sie in Punkt 4.1 unserer «Checkliste Hauskauf».

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Schritt 8: Kaufpreis verhandeln

Falls Sie das Objekt überzeugt hat und Sie genügend finanziellen Spielraum haben, sollten Sie über den Preis reden. Basis für die Preisverhandlungen ist eine Marktwertschätzung, wie unsere Immobilienbewertung. Aktuell ist die Nachfrage höher als das Angebot, darum sind Sie in einer schwächeren Verhandlungsposition. Dennoch gibt es gute Gründe für Verhandlungen. Beispielsweise, wenn Sie während der Besichtigung versteckte Mängel entdeckt haben, der Sanierungsbedarf grösser ist als angenommen oder das Objekt schon lange auf dem Markt ist, weil die Nachfrage gering und/oder der Preis zu hoch ist.

Houzy Advice

Gut zu wissen

Banken belehnen Wohneigentum nach dem Niederstwertprinzip. Wenn der Verkaufspreis über dem Marktwert liegt, müssen Sie die Differenz als zusätzliches Eigenkapital selber aufbringen.

Houzy Hint

Tipp

In «Hedonische Schätzung: So bewerten wir den Marktwert von Immobilien» erklären wir, wie das Computermodell funktioniert und warum die meisten Banken auf die hedonische Bewertung setzen.

Smarte Houzy Tools für Preisverhandlungen

Schritt 9: Kaufinteresse erklären

Wahrscheinlich bewerben sich noch andere um das Haus oder die Wohnung. Mit dem Bewerberdossier punkten Sie beim Verkäufer und steigern Ihre Chancen. Das gehört sinnvollerweise in Ihr Dossier:

  • Ein Brief, mit dem Sie sich und Ihre Familie vorstellen und erklären, warum Sie das Haus kaufen wollen. Sie dürfen emotional sein, ohne zu übertreiben. Gerade ältere Verkäufer, die ein Leben lang in einem Haus gewohnt und ihre Kinder aufgezogen haben, trennen sich nur schwer davon.
  • Die Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, die dem Verkäufer Ihr Kaufinteresse und Ihre Kreditwürdigkeit beweist. Wenn Sie die Bestätigung jetzt schon vorlegen können und nicht erst, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet werden soll, verbessern Sie Ihre Chancen auf den Zuschlag.
  • Ein Lebenslauf mit Foto und eine aktuelle Betreibungsauskunft, die Sie bei Ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung oder bei der Post bestellen können.
  • Eine ZEK-Auskunft der Zentralstelle für Kreditinformation und einen Strafregisterauszug, den Sie beim Bundesamt für Justiz online oder am Postschalter bestellen können, falls Sie glauben, der Verkäufer lege viel Wert auf Sicherheit.

Schritt 10: Hypothekarvertrag unterzeichnen

Sobald Sie den Zuschlag erhalten haben, müssen Sie die Finanzierung abschliessen. Sinnvollerweise teilen Sie den Betrag auf zwei oder drei Tranchen auf. So optimieren Sie die Zinsbelastung und verteilen das Zinsrisiko besser, weil nicht alle Tranchen gleichzeitig verlängert werden müssen. Das Modell (Festhypothek mit fester Laufzeit und festem Zinssatz oder flexible SARON-Hypothek), die Laufzeit und die Aussichten am Geldmarkt bestimmen den Zins. Sobald Sie die Finanzierung gesichert und den Hypothekarvertrag unterzeichnet haben, können Sie und der Verkäufer den Kaufvertrag von einem Notar aufsetzen lassen.

Houzy Advice

Gut zu wissen

Mit der richtigen Hypothek sparen Sie viel Geld. Vergleichen Sie Laufzeiten und Modelle und kombinieren Sie die besten Angebote für kurze und lange Laufzeiten oder Geldmarkthypotheken.

Houzy Hint

Tipp

In unserem Artikel «Was Sie über Hypotheken wissen sollten, bevor Sie ein Haus kaufen»erklären wir alle Hypothekarmodelle mit ihren wichtigsten Vorteilen und Nachteilen.

Smarte Houzy Tools für Finanzierungsverhandlungen

Frau unterzeichnet einen Hypothekvertrag
Wenn Sie den Zuschlag erhalten haben, müssen Sie die Finanzierung abschliessen und den Hypothekarvertrag unterzeichnen.


Schritt 11: Kaufvertrag unterzeichnen

Wenn Sie den Zuschlag erhalten haben, muss der Handel noch abgeschlossen werden. Kaufverträge für Immobilien müssen notariell beglaubigt werden. Das Notariat setzt einen Vertragsentwurf oder Vorvertrag auf. Der Verkäufer und Käufer haben in der Regel zwei Wochen Zeit, um diesen Entwurf zu prüfen. Sinnvollerweise überlassen Sie das einem Anwalt. Sobald der Vorvertrag für Sie und für den Verkäufer in Ordnung ist, vereinbaren Sie einen gemeinsamen Termin beim Notar für die Vertragsunterzeichnung.

Schritt 12: Kaufvertrag, Schuldbrief und Grundbucheintrag

Das Notariat bereitet die Vertragsunterzeichnung, die Schuldbrieferrichtung und den Grundbucheintrag vor. Weil Sie den Kaufpreis erst nach dem Grundbucheintrag bezahlen müssen, braucht der Verkäufer eine Sicherheit. Als Beweis für Ihre Zahlungsbereitschaft können Sie eine unwiderrufliche Bankgarantie einreichen, dass die Zahlung ausgelöst wird, sobald die Handänderung eingetragen ist. Ihre Bank überweist den Kaufpreis, wenn der Vertrag unterzeichnet, vom Notariat beglaubigt und im Grundbuch eingetragen ist. Mit dem Eintrag ist der Kauf abgeschlossen und das Haus oder die Wohnung gehört Ihnen.

Houzy Advice

Gut zu wissen

Als Käufer bezahlen Sie die Hälfte der Notariatskosten, die Handänderungssteuer, falls sie in Ihrem Kanton erhoben wird, die Grundbuchgebühren und die Gebühren für den Schuldbrief. Die Steuer und die Gebühren variieren von Kanton zu Kanton, die Notariatskosten von Notar zu Notar.

Houzy Hint

Tipp

Im Houzy Magazin finden Sie laufend neue Artikel zu den Themen Finanzierung, Hauskauf, Immobilienmarkt und Stockwerkeigentum.

Unsere innovative Immobiliensuche aggregiert 90 Prozent aller Immobilieninserate in der Schweiz und reichert sie mit wertvollen Zusatzinformationen an. Sie sehen unter anderem auf einen Blick, wie hoch wir den Marktwert oder den Sanierungsbedarf schätzen, und können Hypothekenangebote für das Objekt miteinander vergleichen. So finden Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung schneller. 

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