2024 wurden 2 Prozent mehr Einfamilienhäuser zum Verkauf angeboten – gleichzeitig aber auch 2 Prozent weniger Eigentumswohnungen. Die Zahl der Baubewilligungen nahm dabei zu. Die gestiegene Bautätigkeit dürfte sich aber frühestens gegen Ende Jahr oder Anfang 2026 auswirken. Weil zudem die Nachfrage nach Wohneigentum das Angebot nach wie vor übersteigt, steigen auch die Preise dafür weiter. Die fünf Leitzinssenkungen der Nationalbank im letzten und in diesem Jahr tragen, zusammen mit einer weiterhin steigenden Wohnbevölkerung in der Schweiz, ebenfalls zu der grossen Nachfrage bei. So stieg die Wohnbevölkerung 2024 um über 86’000 Personen. Für 2025 wird mit einem leicht schwächeren Wachstum von rund 81’000 Personen gerechnet.
Einfamilienhäuser im mittleren Preissegment haben sich im 1. Quartal 2025 gegenüber dem 1. Quartal 2024 um 4,7 Prozent verteuert, Eigentumswohnungen in diesem Segment um 4,4 Prozent. Ein Indikator für die hohe Nachfrage ist die Zahl der Suchabonnemente für Eigentumswohnungen und für Einfamilienhäuser. Diese haben im 1. Quartal 2025 um20 bzw. 18 Prozent zugenommen. Die tiefere Bautätigkeit des letzten Jahres schlägt sich darin nieder, dass gleichzeitig die Zahl der inserierten Kaufobjekte zurückging.
Je länger der Prognosezeitraum, desto schwieriger wird die Vorhersage. Die Nachfrage dürfte aber aus fünf Gründen hoch bleiben:
Die Inflation ist aktuell sehr tief. Sie liegt bei rund null Prozent, und die Hypothekarzinsen in der Schweiz sind im internationalen Vergleich niedrig. Doch international verzeichnen wir Risiken, die den Immobilienmarkt belasten können. So sind die geopolitischen Unsicherheiten wegen des Ukrainekriegs und anderer internationaler Krisenherde gross, auch die aktuellen politischen Entwicklungen in den USA bringen viel Unsicherheit in den Märkten mit sich. Die teils angekündigten, teils umgesetzten Zölle drohen die exportorientierte Wirtschaft der Schweiz zu schwächen und die globale Nachfrage nach inländischen Gütern stark zu mindern.
Die Unsicherheiten in Bezug auf eine mögliche Eskalation in der Ukraine, im Nahen Osten und teilweise in Asien erschweren eindeutige Prognosen. Die Netto-Zuwanderung stützt aber die Nachfrage nach Wohneigentum und verhindert eine grössere Preiskorrektur nach unten.
Die Nachfrage nach Wohneigentum übersteigt das Angebot weiterhin deutlich. Das führt dazu, dass Käufer*innen bereit sind, mehr für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zu bezahlen: Im 1. Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal 1,6 Prozent mehr für Einfamilienhäuser und 1,3 Prozent mehr für Eigentumswohnungen. In den letzten 20 Jahren haben sich die Preise für Wohneigentum gar mehr als verdoppelt. Bis auf eine längere Phase zwischen 2008 und 2011, in der die Preise stagnierten, steigen sie praktisch jedes Jahr kontinuierlich.
Bei dieser Ausgangslage ist ein Zuwarten mit dem Kauf von Wohneigentum nur selten die richtige Strategie. Es braucht aber genügend Eigenkapital und Einkommen für den Kauf einer Traumwohnung oder eines Traumhauses. Immerhin kommt die aktuelle Zinsentwicklung Käufer*innen entgegen. Weil Hypothekargeber für die Tragbarkeit aber mit Kosten rechnen, die weit über den reinen Zinskosten liegen, bleibt es für viele – gerade auch jüngere – Menschen, die weder auf eine Erbschaft noch auf ein hohes Einkommen zugreifen können, oft herausfordernd bis unrealistisch, Wohneigentum zu erwerben.
Einzig mittel- bis langfristig könnte sich der Immobilienmarkt entspannen. Das Angebot könnte steigen, weil der Anteil der erwerbstätigen Einwohner*innen sinkt und 2029 der bevölkerungsreichste Jahrgang 1964 pensioniert wird. So erwarten Fachleute, dass die Babyboomer zwischen 2030 und 2045 mehr als 400’000 Immobilien vererben oder verkaufen werden. Unter dem Strich spricht dies für sinkende Immobilienpreise – stärker in Gemeinden mit überdurchschnittlich vielen älteren Einwohner*innen, moderater in Städten mit mehr Familien und jungen Menschen. Bei mittel- und vor allem langfristigen Prognosen sei jedoch an das Zitat erinnert, das je nach Quelle Karl Valentin, Mark Twain oder Winston Churchill zugeschrieben wird: «Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen.»
Wenn Sie eine Immobilie suchen, empfehlen wir, Ihre Suchkriterien zu hinterfragen und Wohneigentum entfernter von grossen Zentren, an weniger prominenter Lage oder auch mit weniger Wohnfläche als maximal gewünscht in Betracht zu ziehen.
Richten Sie mit unserer intelligenten Immobiliensuche, die 90 Prozent aller in der Schweiz online ausgeschriebenen Häuser und Wohnungen erfasst, ein Suchabo ein. So werden Sie automatisch benachrichtigt, sobald ein Objekt Ihren Vorstellungen entspricht. Der Artikel «Online-Immobiliensuche: So finden Sie Ihr Traumhaus» zeigt, wie Sie Ihre Suche optimieren.
Verkaufswillige Wohneigentümer*innen brauchen aktuell allenfalls etwas mehr Geduld. Die letzte Ausgabe der Online Home Market Analysis (OHMA) von 2024, die die durchschnittliche Inseratedauer für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen untersucht, zeigt, dass es länger als früher dauert, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser – diese wurden 2024 während einer Insertionszeit von durchschnittlich 76 Tagen angeboten – zu verkaufen. In dieser Situation haben Sie drei Optionen:
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Aktuell stagnieren die Zinskosten. Der Zinsindex für Wohnimmobilien von hypotheke.ch ist von 1,34 Prozent am 1. Januar 2025 nach einem kurzen Anstieg auf 1,67 Prozent wieder bei 1,35 Prozent am 26. Mai 2025 gelandet. Im Jahresvergleich, also gegenüber dem 26. Mai 2024, sank der Zinsindex um stattliche 67 Basispunkte. Das entspricht einer Ersparnis von 6'700 Franken pro Jahr bei einer Hypothek von 1 Million Franken.
Vergleichen Sie mit unserem Hypothekenrechner verschiedene Modelle und kombinieren Sie die attraktivsten Angebote, wenn Sie mit dem Verkauf zuwarten, Ihr Haus oder Ihre Wohnung behalten oder demnächst Ihre Hypothek erneuern möchten. Mit dem richtigen Modell und der richtigen Laufzeit sparen Sie viel Geld.
Für einen Makler, der nicht emotional an das Haus oder die Wohnung gebunden ist, sind Preisverhandlungen einfacher als für Sie als Eigentümer. Natürlich können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auch selbst verkaufen. In unserem Leitfaden «Hausverkauf in 10 Schritten mit smarten Houzy-Tools» führen wir Sie sicher durch den gesamten Prozess.
Aber: Ein Hausverkauf ist mit viel Arbeit verbunden – vor allem, wenn Sie kein Immobilienprofi sind. Ausserdem ist es für einen Immobilienmakler einfacher, über den Preis zu verhandeln, falls Interessenten versuchen, den Preis zu drücken. Dies dürfte in den nächsten Monaten häufiger vorkommen, da immer mehr Kaufinteressenten nicht mehr jeden Preis zahlen können oder wollen.
Kleines Beispiel: Wenn der Makler Ihr Haus oder Ihre Wohnung nur schon für 1,25 Millionen statt für 1,2 Millionen verkaufen kann, hat sich die Maklerprovision von 25'000 bis 37'500 Franken für Sie bereits mehr als gelohnt.
Mehr zum Thema Maklerprovisionen erfahren Sie in unserem Artikel «Maklerprovision Schweiz: So viel kostet der Immobilienverkauf».
