Grundstückgewinnsteuer: Das sollten Verkäufer und Käufer wissen

4.11.2021
Einfamilienhaus
  1. Was ist überhaupt ein Grundstück?
  2. Wer ist steuerpflichtig: Verkäufer oder Käufer?
  3. So schützen sich Käufer vor bösen Überraschungen
  4. Wie wird der Grundstückgewinn berechnet?
  5. Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
  6. Steueraufschub: Wann müssen Sie bezahlen?
  7. Andere Gründe für einen Steueraufschub

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Gewinn verkaufen, müssen Sie die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Wieviel hängt vom Reingewinn, von der Haltedauer und vom Standort ab. Grundstückgewinne werden in der Schweiz von Kanton zu Kanton unterschiedlich besteuert. Eines ist aber in allen 26 Kantonen gleich: Falls der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer schuldig bleibt, haftet das Grundstück – und die Steuerbehörden dürfen die offene Rechnung beim neuen Besitzer eintreiben. Das ist wichtig zu wissen, wenn Sie sich überlegen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Doch schön der Reihe nach …

Was ist überhaupt ein Grundstück?

In den meisten Kantonen wird Grundstück im Steuergesetz gleich definiert wie im Zivilgesetzbuch. Ausser Liegenschaften und Gebäuden zählen zum Beispiel auch Miteigentumsanteile an Grundstücken, im Grundbuch eingetragene selbstständige oder dauernde Rechte wie Bau-, Nutzniessungs- sowie Quellenrechte oder Wasserrechtsverleihungen und andere Dienstbarkeiten als Grundstück und werden besteuert. In den meisten Fällen geht es bei der Grundstückgewinnsteuer aber um Häuser oder Wohnungen.

Wer ist steuerpflichtig: Verkäufer oder Käufer?

Steuerpflichtig ist der Verkäufer, wenn er mit dem Verkauf einen Gewinn erzielt. Falls der Verkäufer seine Schuld nicht bezahlt, dürfen die Steuerbehörden ein gesetzliches Pfandrecht in das Grundbuch eintragen und den offenen Rechnungsbetrag vom neuen Eigentümer oder von der neuen Eigentümerin eintreiben.

So schützen sich Käufer vor bösen Überraschungen

  1. Bitten Sie den Verkäufer, den Steuerbetrag beim Steueramt oder auf einem Bankkonto zu hinterlegen. Die Steuerbehörden können vor dem Verkauf die Grundstückgewinnsteuer berechnen.
  2. Falls der Verkäufer mit Punkt 1 nicht einverstanden ist, hinterlegen Sie den Kaufpreis auf ein Bankkonto, auf das der Verkäufer erst zugreifen kann, sobald die Grundstückgewinnsteuer bezahlt ist.
  3. Falls der Verkäufer weder mit Punkt 1 noch mit Punkt 2 einverstanden ist, bezahlen Sie die Grundstückgewinnsteuer und ziehen den Steuerbetrag vom Kaufpreis ab.
  4. Unabhängig davon, auf welche Variante Sie und der Verkäufer sich einigen: Halten Sie unbedingt im Kaufvertrag schriftlich fest, wie die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt und bezahlt wird.

Wenn Sie möchten, können die Steuerbehörden vor dem Verkauf die Grundstückgewinnsteuer berechnen.

Wie wird der Grundstückgewinn berechnet?

Die Rechnung ist einfach: Verkaufspreis minus Anlagekosten gleich Grundstückgewinn. Die Anlagekosten sind in den meisten Kantonen gleich oder ähnlich definiert wie im Kanton Zürich:

  • Kaufpreis oder Verkehrswert vor 20 Jahren, falls Sie das Grundstück länger als 20 Jahre besitzen
  • Wertvermehrende Ausgaben, beispielsweise für eine neue Küche oder den Dachstockausbau, bereinigt um Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde
  • Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir-, Kanalisations- oder Mehrwertbeiträge
  • Maklerprovision beim Kauf und Verkauf, in der Regel 2 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer
  • Insertionskosten beim Kauf und Verkauf
  • Abgaben für die Handänderung beim Kauf und Verkauf

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer und wird beim Verkauf fällig. Drei Faktoren sind für ihre Berechnung massgebend: Gewinn, Besitzdauer und Standort. Die Kantone berechnen die Grundstückgewinnsteuer sehr unterschiedlich. Das sind die grössten Unterschiede:

  • Progressiv oder Proportional: In den meisten Kantonen wird die Steuer progressiv berechnet, das heisst zu einem einheitlichen Satz, beispielsweise 30 Prozent im Kanton Appenzell-Ausserrhoden. Dafür berechnen einzelne Kantone die Grundstückgewinnsteuer proportional. Je höher der steuerbare Reingewinn, desto höher die steuerliche Belastung.
  • Steuersatz: Ein Grundstückgewinn von 500'000 Franken wird in St. Gallen (164'000 Franken) nach 10 Jahren sechsmal stärker belastet als in Sarnen (27'000 Franken) im Kanton Obwalden.
  • Lange Haltedauer: Alle Kantone bis auf Basel-Land und Obwalden gewähren Abschläge, wenn der Verkäufer sein Haus oder seine Wohnung lange besessen hat. Zürich beispielsweise gewährt 5 Prozent Abschlag für Verkäufe nach 5 Jahren, 20 Prozent nach 10 Jahren und 50 Prozent nach 20 Jahren. Genf verzichtet als einziger Kanton nach 25 Jahren ganz auf die Grundstückgewinnsteuer.
  • Kurze Haltedauer: Dafür verlangen alle Kantone bis auf Solothurn einen Zuschlag auf kurzfristig erzielte Grundstückgewinne und belasten so Spekulanten stärker. Zürich zum Beispiel berechnet 50 Prozent mehr für Verkäufe nach weniger als 1 Jahr und 25 Prozent mehr für Verkäufe nach 2 Jahren, Basel-Stadt sogar 60 Prozent mehr für Verkäufe nach 3 Jahren.
Gut zu wissen: In einzelnen Kantonen können Sie die Grundstückgewinnsteuer online berechnen, zum Beispiel in Bern, Luzern oder St. Gallen. Den Marktpreis Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung finden Sie in Ihrem persönlichen Houzy Konto oder können Sie mit unserer Immobilienbewertung kostenlos schätzen.

Grundstückgewinnsteuer: Paar mit Steuererklärung
Wenn Sie ein Grundstück mit Gewinn verkaufen, müssen Sie früher oder später die Grundstückgewinnsteuer bezahlen.

Tipp: Die Steuergesetze sind komplex und unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Darum sollten Sie sich lieber vor als nach dem Verkauf informieren. Ein Immobilienmakler aus Ihrer Region, der die Steuergesetze und den Markt kennt, kann Sie beraten und gleichzeitig beim Haus- oder Wohnungsverkauf unterstützen.
makler

Steueraufschub: Wann müssen Sie bezahlen?

Die Grundstückgewinnsteuer ist nicht immer sofort fällig. Sie wird aufgeschoben, wenn Sie mit dem Verkaufserlös ein Ersatzgrundstück in der Schweiz kaufen. Je nach Kanton müssen Sie den Erlös innerhalb von ein bis zwei Jahren reinvestieren, in Ausnahmefällen kann die Frist bis auf vier Jahre verlängert werden. Der Steueraufschub wird aber nur für die Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum gewährt – und nur, falls der Kaufpreis für das Ersatzgrundstück höher ist als die Anlagekosten für das verkaufte Grundstück. Wenn der Kaufpreis unter den Anlagekosten liegt, wird der ganze Steuerbetrag sofort fällig (Beispiel 3). Das kommt vor allem dann vor, wenn Sie ein grösseres und teureres Haus verkaufen und dafür eine kleinere und günstigere Wohnung kaufen.

Beispiel 1 Beispiel 2 Beispiel 3
Verkaufspreis altes Grundstück 1'100'000 Franken 1'100'000 Franken 1'100'000 Franken
Anlagekosten 800'000 Franken 800'000 Franken 800'000 Franken
Gewinn 300'000 Franken 300'000 Franken 300'000 Franken
Kaufpreis für Ersatzgrundstück 1'300'000 Franken 900'000 Franken 700'000 Franken
Sofort steuerbar 0 Franken 200'000 Franken 300'000 Franken
Steueraufschub für 300'000 Franken 100'000 Franken 0 Franken

Tipp: Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, die viel mehr wert ist als früher? Allenfalls lohnt es sich, noch ein paar Jahre zu warten und von einem tieferen Steuersatz zu profitieren. Den maximalen Steuerrabatt erreichen Sie beispielsweise im Kanton Zürich nach 20 Jahren und im Kanton Bern erst nach 35 Jahren.

Andere Gründe für einen Steueraufschub

Die Grundstückgewinnsteuer kann aus vielen Gründen aufgeschoben werden. Beispielsweise wegen Eigentumswechseln durch Erbschaft, Erbvorbezug oder Schenkung und wegen Handänderungen zwischen Ehepartnern durch güterrechtliche Änderungen, Trennung oder Scheidung. Sobald das Haus oder die Wohnung aber an eine dritte Person verkauft wird, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Berechnet wird sie auf der Basis des ursprünglichen Kaufpreises, nicht Übernahmewerts. Dafür wird die Haltedauer der Vorbesitzerin, des Vorbesitzers berücksichtigt. Und wenn der Verkaufspreis in neues selbstbewohntes Wohneigentum investiert wird, kann die Grundstückgewinnsteuer weiter aufgeschoben werden …

Gut zu wissen: Der Steueraufschub gilt weder für Zweitwohnungen noch für Ferienwohnungen oder vermietete Liegenschaften. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, dürfen Sie die Steuer nur für eine selbstbewohnte Wohnung aufschieben.

Bei der Grundstückgewinnsteuer geht es um viel Geld. Darum lohnt es sich, mit Fachleuten zu reden. Am besten mit einem Immobilienmakler, der die kantonalen Steuergesetze kennt und weiss, worauf Sie beim Verkauf achten sollten oder wie Sie sich beim Kauf vor bösen Überraschungen schützen. In unserem Netzwerk finden Sie geprüfte Makler aus Ihrer Region, die wir Ihnen mit gutem Gewissen empfehlen.

Ähnliche Beiträge

Zurück zum Houzy Magazin