Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Gewinn verkaufen, müssen Sie die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Wieviel hängt vom Reingewinn, von der Haltedauer und vom Standort ab. Grundstückgewinne werden in der Schweiz von Kanton zu Kanton unterschiedlich besteuert. Eines ist aber in allen 26 Kantonen gleich: Falls der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer schuldig bleibt, haftet das Grundstück – und die Steuerbehörden dürfen die offene Rechnung beim neuen Besitzer eintreiben. Das ist wichtig zu wissen, wenn Sie sich überlegen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Doch schön der Reihe nach …
Was ist überhaupt ein Grundstück?
In den meisten Kantonen wird Grundstück im Steuergesetz gleich definiert wie im Zivilgesetzbuch. Ausser Liegenschaften und Gebäuden zählen zum Beispiel auch Miteigentumsanteile an Grundstücken, im Grundbuch eingetragene selbstständige oder dauernde Rechte wie Bau-, Nutzniessungs- sowie Quellenrechte oder Wasserrechtsverleihungen und andere Dienstbarkeiten als Grundstück und werden besteuert. In den meisten Fällen geht es bei der Grundstückgewinnsteuer aber um Häuser oder Wohnungen.
Wer ist steuerpflichtig: Verkäufer oder Käufer?
Steuerpflichtig ist der Verkäufer, wenn er mit dem Verkauf einen Gewinn erzielt. Falls der Verkäufer seine Schuld nicht bezahlt, dürfen die Steuerbehörden ein gesetzliches Pfandrecht in das Grundbuch eintragen und den offenen Rechnungsbetrag vom neuen Eigentümer oder von der neuen Eigentümerin eintreiben.
Wie hoch fällt die Grundstückgewinnsteuer aus?
Jetzt Steuer in Ihrem Kanton berechnen und mit wenigen Klicks das Online-Ergebnis kostenlos erhalten.
Bitten Sie den Verkäufer, den Steuerbetrag beim Steueramt oder auf einem Bankkonto zu hinterlegen. Die Steuerbehörden können vor dem Verkauf die Grundstückgewinnsteuer berechnen.
Falls der Verkäufer mit Punkt 1 nicht einverstanden ist, hinterlegen Sie den Kaufpreis auf ein Bankkonto, auf das der Verkäufer erst zugreifen kann, sobald die Grundstückgewinnsteuer bezahlt ist.
Falls der Verkäufer weder mit Punkt 1 noch mit Punkt 2 einverstanden ist, bezahlen Sie die Grundstückgewinnsteuer und ziehen den Steuerbetrag vom Kaufpreis ab.
Unabhängig davon, auf welche Variante Sie und der Verkäufer sich einigen: Halten Sie unbedingt im Kaufvertrag schriftlich fest, wie die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt und bezahlt wird.
Wenn Sie möchten, können die Steuerbehörden vor dem Verkauf die Grundstückgewinnsteuer berechnen.
Wie wird der Grundstückgewinn berechnet?
Die Rechnung ist einfach: Verkaufspreis minus Anlagekosten gleich Grundstückgewinn. Die Anlagekosten sind in den meisten Kantonen gleich oder ähnlich definiert wie im Kanton Zürich:
Kaufpreis oder Verkehrswert vor 20 Jahren, falls Sie das Grundstück länger als 20 Jahre besitzen
Wertvermehrende Ausgaben, beispielsweise für eine neue Küche oder den Dachstockausbau, bereinigt um Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde
Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir-, Kanalisations- oder Mehrwertbeiträge
Maklerprovision beim Kauf und Verkauf, in der Regel 2 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer
Insertionskosten beim Kauf und Verkauf
Abgaben für die Handänderung beim Kauf und Verkauf
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer und wird beim Verkauf fällig. Drei Faktoren sind für ihre Berechnung massgebend: Gewinn, Besitzdauer und Standort. Die Kantone berechnen die Grundstückgewinnsteuer sehr unterschiedlich. Das sind die grössten Unterschiede:
Progressiv oder Proportional:In den meisten Kantonen wird die Steuer proportional berechnet, das heisst zu einem einheitlichen Satz, beispielsweise 30 Prozent im Kanton Appenzell-Ausserrhoden. Dafür berechnen einzelne Kantone die Grundstückgewinnsteuer progressiv. Je höher der steuerbare Reingewinn, desto höher die steuerliche Belastung.
Steuersatz:Ein Grundstückgewinn von 500'000 Franken wird in St. Gallen (164'000 Franken) nach 10 Jahren sechsmal stärker belastet als in Sarnen (27'000 Franken) im Kanton Obwalden.
Lange Haltedauer:Alle Kantone bis auf Basel-Land und Obwalden gewähren Abschläge, wenn der Verkäufer sein Haus oder seine Wohnung lange besessen hat. Zürich beispielsweise gewährt 5 Prozent Abschlag für Verkäufe nach 5 Jahren, 20 Prozent nach 10 Jahren und 50 Prozent nach 20 Jahren. Genf verzichtet als einziger Kanton nach 25 Jahren ganz auf die Grundstückgewinnsteuer.
Kurze Haltedauer:Dafür verlangen alle Kantone bis auf Solothurn einen Zuschlag auf kurzfristig erzielte Grundstückgewinne und belasten so Spekulanten stärker. Zürich zum Beispiel berechnet 50 Prozent mehr für Verkäufe nach weniger als 1 Jahr und 25 Prozent mehr für Verkäufe nach 2 Jahren, Basel-Stadt sogar 60 Prozent mehr für Verkäufe nach 3 Jahren.
Gut zu wissen
Für die Steuerberechnung müssen Sie wissen, wieviel Ihr Haus oder Ihre Wohnung aktuell wert ist. Mit unserer neutralen Immobilienbewertung können Sie den Marktwert mit wenigen Angaben kostenlos schätzen.
Grundstückgewinnsteuer berechnen für Ihr Haus oder Ihre Wohnung
Es gibt nicht eine Formel für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer. Mit dem neuen Grundstückgewinnsteuer-Rechner von Houzy können Sie zum ersten Mal in der Schweiz die fällige Grundstückgewinnsteuer für alle 26 Kantone online berechnen, von Aargau bis Zug. Mit dem Rechner können Sie die Grundstückgewinnsteuer berechnen und die Auswirkungen verschiedener Verkaufspreise und/oder Verkaufszeitpunkte simulieren. Vielleicht lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten, um Geld zu sparen.
Wenn Sie ein Grundstück mit Gewinn verkaufen, müssen Sie früher oder später die Grundstückgewinnsteuer bezahlen.
Tipp
Die Steuergesetze sind komplex und unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Darum sollten Sie sich lieber vor als nach dem Verkauf informieren. Ein Immobilienmakler aus Ihrer Region, der die Steuergesetze und den Markt kennt, kann Sie beraten und gleichzeitig beim Haus- oder Wohnungsverkauf unterstützen.
Neutrale Verkaufspreisberatung
Transparente Beratung von geprüften Maklern aus Ihrer Region.
Die Grundstückgewinnsteuer ist nicht immer sofort fällig. Sie wird aufgeschoben, wenn Sie mit dem Verkaufserlös ein Ersatzgrundstück in der Schweiz kaufen. Je nach Kanton müssen Sie den Erlös innerhalb von ein bis zwei Jahren reinvestieren, in Ausnahmefällen kann die Frist bis auf vier Jahre verlängert werden. Der Steueraufschub wird aber nur für die Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum gewährt – und nur, falls der Kaufpreis für das Ersatzgrundstück höher ist als die Anlagekosten für das verkaufte Grundstück. Wenn der Kaufpreis unter den Anlagekosten liegt, wird der ganze Steuerbetrag sofort fällig (Beispiel 3). Das kommt vor allem dann vor, wenn Sie ein grösseres und teureres Haus verkaufen und dafür eine kleinere und günstigere Wohnung kaufen.
Beispiel 1
Beispiel 2
Beispiel 3
Verkaufspreis altes Grundstück
1'100'000 Franken
1'100'000 Franken
1'100'000 Franken
Anlagekosten
800'000 Franken
800'000 Franken
800'000 Franken
Gewinn
300'000 Franken
300'000 Franken
300'000 Franken
Kaufpreis für Ersatzgrundstück
1'300'000 Franken
900'000 Franken
700'000 Franken
Sofort steuerbar
0 Franken
200'000 Franken
300'000 Franken
Steueraufschub für
300'000 Franken
100'000 Franken
0 Franken
Tipp
Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, die viel mehr wert ist als früher? Allenfalls lohnt es sich, noch ein paar Jahre zu warten und von einem tieferen Steuersatz zu profitieren. Den maximalen Steuerrabatt erreichen Sie beispielsweise im Kanton Zürich nach 20 Jahren und im Kanton Bern erst nach 35 Jahren.
Andere Gründe für einen Steueraufschub
Die Grundstückgewinnsteuer kann aus vielen Gründen aufgeschoben werden. Beispielsweise wegen Eigentumswechseln durch Erbschaft, Erbvorbezug oder Schenkung und wegen Handänderungen zwischen Ehepartnern durch güterrechtliche Änderungen, Trennung oder Scheidung. Sobald das Haus oder die Wohnung aber an eine dritte Person verkauft wird, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Berechnet wird sie auf der Basis des ursprünglichen Kaufpreises, nicht Übernahmewerts. Dafür wird die Haltedauer der Vorbesitzerin, des Vorbesitzers berücksichtigt. Und wenn der Verkaufspreis in neues selbstbewohntes Wohneigentum investiert wird, kann die Grundstückgewinnsteuer weiter aufgeschoben werden …
Gut zu wissen
Der Steueraufschub gilt weder für Zweitwohnungen noch für Ferienwohnungen oder vermietete Liegenschaften. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, dürfen Sie die Steuer nur für eine selbstbewohnte Wohnung aufschieben.
Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? Mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner finden Sie mit wenigen Angaben heraus, ob und wenn ja wieviel Steuer Sie bezahlen müssten und ob es sich lohnt, das Haus oder die Wohnung später zu verkaufen, um weniger Grundstückgewinnsteuer bezahlen zu müssen.
Wir verlosen einen Baumarkt-Gutschein Ihrer Wahl im Wert von CHF 250.-
1. Lösungswort:
OSTER
Super! Sie haben das erste Lösungswort gefunden. Unter dem Tag #Garten finden Sie das zweite Lösungswort.
Sie haben die Lösung? Gratulation! Dann einfach das zusammengesetzte Lösungswort im Betreff an communications@houzy.ch senden. Eingabeschluss ist der 20. April 2023. Die Gewinner:in wird per Mail kontaktiert.
OSTERGEWINNSPIEL
Wir verlosen einen Baumarkt-Gutschein Ihrer Wahl im Wert von CHF 250.-
2. Lösungswort:
CHÜECHLI
Hurra! Sie haben das zweite Lösungswort gefunden. Unter der Kategorie #Kosten finden Sie das erste Lösungswort.
Sie haben die Lösung? Gratulation! Dann einfach das zusammengesetzte Lösungswort im Betreff an communications@houzy.ch senden. Eingabeschluss ist der 20. April 2023. Die Gewinner:in wird per Mail kontaktiert.