Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Gewinn verkaufen, müssen Sie die Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Wieviel hängt vom Reingewinn, von der Haltedauer und vom Standort ab. Grundstückgewinne werden in der Schweiz von Kanton zu Kanton unterschiedlich besteuert. Eines ist aber in allen 26 Kantonen gleich: Falls der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer schuldig bleibt, haftet das Grundstück – und die Steuerbehörden dürfen die offene Rechnung beim neuen Besitzer eintreiben. Das ist wichtig zu wissen, wenn Sie sich überlegen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Doch schön der Reihe nach …
In den meisten Kantonen wird Grundstück im Steuergesetz gleich definiert wie im Zivilgesetzbuch. Ausser Liegenschaften und Gebäuden zählen zum Beispiel auch Miteigentumsanteile an Grundstücken, im Grundbuch eingetragene selbstständige oder dauernde Rechte wie Bau-, Nutzniessungs- sowie Quellenrechte oder Wasserrechtsverleihungen und andere Dienstbarkeiten als Grundstück und werden besteuert. In den meisten Fällen geht es bei der Grundstückgewinnsteuer aber um Häuser oder Wohnungen.
Steuerpflichtig ist der Verkäufer, wenn er mit dem Verkauf einen Gewinn erzielt. Falls der Verkäufer seine Schuld nicht bezahlt, dürfen die Steuerbehörden ein gesetzliches Pfandrecht in das Grundbuch eintragen und den offenen Rechnungsbetrag vom neuen Eigentümer oder von der neuen Eigentümerin eintreiben.
Die Rechnung ist einfach: Verkaufspreis minus Anlagekosten gleich Grundstückgewinn. Die Anlagekosten sind in den meisten Kantonen gleich oder ähnlich definiert wie im Kanton Zürich:
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer und wird beim Verkauf fällig. Drei Faktoren sind für ihre Berechnung massgebend: Gewinn, Besitzdauer und Standort. Die Kantone berechnen die Grundstückgewinnsteuer sehr unterschiedlich. Das sind die grössten Unterschiede:
Für die Steuerberechnung müssen Sie wissen, wieviel Ihr Haus oder Ihre Wohnung aktuell wert ist. Mit unserer neutralen Immobilienbewertung können Sie den Marktwert mit wenigen Angaben kostenlos schätzen.
Es gibt nicht eine Formel für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer. Mit dem neuen Grundstückgewinnsteuer-Rechner von Houzy können Sie zum ersten Mal in der Schweiz die fällige Grundstückgewinnsteuer für alle 26 Kantone online berechnen, von Aargau bis Zug. Mit dem Rechner können Sie die Grundstückgewinnsteuer berechnen und die Auswirkungen verschiedener Verkaufspreise und/oder Verkaufszeitpunkte simulieren. Vielleicht lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten, um Geld zu sparen.
Die Steuergesetze sind komplex und unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Darum sollten Sie sich lieber vor als nach dem Verkauf informieren. Ein Immobilienmakler aus Ihrer Region, der die Steuergesetze und den Markt kennt, kann Sie beraten und gleichzeitig beim Haus- oder Wohnungsverkauf unterstützen.
Die Grundstückgewinnsteuer ist nicht immer sofort fällig. Sie wird aufgeschoben, wenn Sie mit dem Verkaufserlös ein Ersatzgrundstück in der Schweiz kaufen. Je nach Kanton müssen Sie den Erlös innerhalb von ein bis zwei Jahren reinvestieren, in Ausnahmefällen kann die Frist bis auf vier Jahre verlängert werden. Der Steueraufschub wird aber nur für die Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum gewährt – und nur, falls der Kaufpreis für das Ersatzgrundstück höher ist als die Anlagekosten für das verkaufte Grundstück. Wenn der Kaufpreis unter den Anlagekosten liegt, wird der ganze Steuerbetrag sofort fällig (Beispiel 3). Das kommt vor allem dann vor, wenn Sie ein grösseres und teureres Haus verkaufen und dafür eine kleinere und günstigere Wohnung kaufen.
Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, die viel mehr wert ist als früher? Allenfalls lohnt es sich, noch ein paar Jahre zu warten und von einem tieferen Steuersatz zu profitieren. Den maximalen Steuerrabatt erreichen Sie beispielsweise im Kanton Zürich nach 20 Jahren und im Kanton Bern erst nach 35 Jahren.
Die Grundstückgewinnsteuer kann aus vielen Gründen aufgeschoben werden. Beispielsweise wegen Eigentumswechseln durch Erbschaft, Erbvorbezug oder Schenkung und wegen Handänderungen zwischen Ehepartnern durch güterrechtliche Änderungen, Trennung oder Scheidung. Sobald das Haus oder die Wohnung aber an eine dritte Person verkauft wird, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Berechnet wird sie auf der Basis des ursprünglichen Kaufpreises, nicht Übernahmewerts. Dafür wird die Haltedauer der Vorbesitzerin, des Vorbesitzers berücksichtigt. Und wenn der Verkaufspreis in neues selbstbewohntes Wohneigentum investiert wird, kann die Grundstückgewinnsteuer weiter aufgeschoben werden …
Der Steueraufschub gilt weder für Zweitwohnungen noch für Ferienwohnungen oder vermietete Liegenschaften. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, dürfen Sie die Steuer nur für eine selbstbewohnte Wohnung aufschieben.
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