Die Schweiz ist noch ein Mieterland. 40 Prozent der Einwohnerinnen und Einwohner wohnen in den eigenen vier Wänden. Das ist im internationalen Vergleich wenig. Weil besitzen dank der tiefen Hypozinsen günstiger ist als mieten, überlegen sich aber immer mehr Menschen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Dafür brauchen sie Geld: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital und Fremdkapital von einer Bank, Versicherungsgesellschaft oder Pensionskasse. Was sollten Sie über Hypotheken wissen, wenn Sie zum ersten Mal Wohneigentum kaufen wollen?
Kein Kunde ist wie der andere. Darum gibt es nicht die Hypothek, die für alle passt. Die ideale Finanzierung hängt vom finanziellen Spielraum des Kunden, seiner Risikobereitschaft und seinen Wünschen ab und berücksichtigt die aktuelle Situation und Aussichten am Kapital- beziehungsweise Geldmarkt. In der Schweiz werden vor allem zwei Hypothekarmodelle angeboten: Festhypotheken und Geldmarkthypotheken. Die variable Hypothek, die bis vor 20 Jahren noch am häufigsten abgeschlossen wurde, wird heute kaum noch angeboten oder nachgefragt. Darum gehen wir nicht auf sie ein.
4 von 5 Hypotheken, die heute abgeschlossen werden, sind Festhypotheken. Laufzeit und Zinssatz werden bei Vertragsabschluss festgelegt und sind fix. Üblich sind Laufzeiten von 1 Jahr bis zu 15 Jahren, einige Banken bieten bis zu 20 Jahre Laufzeit an. Aktuell liegt der Durchschnitt der abgeschlossenen Festhypotheken bei 10 Jahren. Der Zinssatz richtet sich nach dem Kapitalmarkt.
Eliminieren können Sie die Nachteile nicht. Sie können aber Ihre Hypothek in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen und das Risiko senken, in einer Hochzinsphase eine Hypothek über den ganzen Betrag verlängern zu müssen. Sinnvoll sind zwei oder drei Tranchen. So sind Sie unabhängig von Zinsschwankungen und budgetsicherer als mit einer Geldmarkthypothek.
Die Festhypothek eignet sich für Sie, wenn Sie mittel- bis langfristig mit steigenden Hypothekenzinsen rechnen oder sich vor bösen Überraschungen schützen wollen.
Die Zinsen für Geldmarkthypotheken richteten sich bis Ende 2021 nach dem Libor (London Interbank Offered Rate). Die meisten Banken verwenden den Libor-Satz für 3 oder für 6 Monate als Basiszinssatz und schlagen eine Marge darauf, abhängig von der Bonität des Kreditnehmers. Der Rahmenvertrag für die Geldmarkthypothek hat in der Regel eine Laufzeit von 3 bis 5 Jahren.
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Diesen Nachteil können Sie ausschliessen, wenn Sie eine Geldmarkthypothek mit Cap abschliessen. Diese Zinsobergrenze darf während der Laufzeit des Rahmenvertrages nicht überschritten werden. Dafür bezahlen Sie eine Prämie. Das lohnt sich, falls überhaupt, nur bei längeren Laufzeiten, weil die Geldpolitik der Nationalbank stabil ist und die Zinsen kurzfristig nicht so stark schwanken dürften.
Die Geldmarkthypothek eignet sich für Sie, wenn Sie mit sinkenden Zinssätzen rechnen oder höhere Zinsen verkraften können. Bei den meisten Banken können Sie die Geldmarkthypothek bei steigenden Zinsen ordentlich kündigen und dafür eine Festhypothek abschliessen.
Ende 2021 löst der Swiss Average Rate Overnight wahrscheinlich den Libor als Basiszinssatz für Geldmarkthypotheken ab. Der Saron ist ein Tagesgeldsatz – von heute auf morgen – und wird auf der Basis von mehr als 100 Transaktionen berechnet. Damit Sie nicht jeden Tag Zinsen bezahlen müssen, wird der Zinssatz mit dem Durchschnitt der täglich aufgezinsten Saron-Sätze für eine Festzinsperiode berechnet. Das geschieht rückwirkend, darum wird der Zinssatz für die Hypothek erst am vorletzten Tag der Zinsperiode festgelegt. Wie beim Libor schlägt die Bank eine bonitätsabhängige Marge dazu.
Das Zinsrisiko können Sie minimieren, wenn Sie Ihre Hypothek splitten, das heisst zwei oder drei Tranchen abschliessen. So müssen Sie nicht den ganzen Betrag ablösen oder verlängern, falls Ihre Hypothek in einer Hochzinsphase fällig wird. Die Tranchen sollten allerdings nicht zu klein sein. Bei unserem Hypothekenpartner UBS key4 mortgages beispielsweise können Sie verschiedene Hypothekarmodelle mit unterschiedlichen Laufzeiten von verschiedenen Anbietern kombinieren und für jede Tranche das beste Angebot auswählen. So minimieren Sie das Zinsrisiko, passen die Finanzierung Ihren Ansprüchen an und optimieren die Finanzierungskosten.
Der auf den ersten Blick günstigste Anbieter ist nicht zwingend am günstigsten. Mit der richtigen Mischung aus Hypothekarmodellen und Laufzeiten sparen Sie in der Regel mehr Zinsen. Lassen Sie sich beraten.
Bevor Sie mit Ihrer Beraterin, Ihrem Berater reden, sollten Sie ausrechnen, wieviel Geld Sie brauchen. Banken belehnen selbstbewohntes Wohneigentum bis 80 Prozent. Das heisst, Sie müssen 20 Prozent des Objektwertes als Eigenkapital aufbringen. Mindestens die Hälfte davon müssen sogenannte echte Eigenmittel sein, zum Beispiel Ersparnisse inklusive Säule-3a-Vermögen, Wertschriften, Erbvorbezüge, Privatdarlehen, Eigenleistungen oder Bauland. Für bis zu zehn Prozent des Objektwertes dürfen Sie Mittel aus der Pensionskasse (2. Säule) verpfänden oder vorbeziehen. Wenn Sie ein Haus im Wert von einer Million Franken kaufen wollen, brauchen Sie mindestens 200'000 Franken Eigenkapital und können höchstens 800'000 Franken mit einer Hypothek finanzieren.
Die ersten 65 Prozent finanzieren Banken als 1. Hypothek oder Erstypothek, die fehlenden x Prozent bis 80 Prozent als teurere 2. Hypothek. Eine Zweithypothek müssen Sie innerhalb von 15 Jahren zurückzahlen oder sobald Sie das Pensionsalter erreichen. Je nachdem, was früher eintritt.
Für die Tragbarkeitsberechnung müssen Sie Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten ins Verhältnis zum Einkommen setzen. Die Banken rechnen vorsichtigerweise mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von fünf Prozent und mit einem Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten. Damit Sie sich Ihr Haus oder Ihre Wohnung leisten können, dürfen Ihre Wohnkosten 35 Prozent des Brutto-Haushalteinkommens nicht übersteigen. So sieht unsere Beispielrechnung aus:
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Sie müssen Ihre 2. Hypothek in 15 Jahren oder bis zur Pensionierung mit gleichmässigen Zahlungen (linear) amortisieren:
Direkt amortisieren
Wenn Sie direkt amortisieren, bezahlen Sie die 2. Hypothek an den Gläubiger zurück. So sinken Ihre Hypothekarschuld und Hypothekarzinsen. Dafür steigt Ihre Steuerbelastung, weil Sie weniger Schulden vom Vermögen und weniger Schuldzinsen vom Einkommen abziehen können.
Indirekt amortisieren
Wenn Sie indirekt amortisieren, bezahlen Sie in Ihre gebundene Vorsorge (Säule 3a) ein. Hypothekarschuld und Hypothekarzinsen bleiben unverändert. Darum können Sie sie weiterhin von Ihrem steuerbaren Vermögen und Einkommen abziehen und so Ihre Steuerbelastung optimieren.
Viele Schuldner amortisieren ihre Hypotheken indirekt, weil Sie Steuern sparen wollen. Wenn Sie kurz- bis mittelfristig mit steigenden Zinsen rechnen, könnte es sich lohnen, direkt zu amortisieren, weil die sinkende Hypothekarschuld die höhere Zinsbelastung teilweise ausgleicht. Oder wenn Sie einige Jahre vor Ihrer Pensionierung Ihr Arbeitspensum schrittweise reduzieren und darum weniger verdienen.
Die Banken und die Schweizerische Bankiervereinigung haben die Schrauben für die Kreditvergabe angezogen. Zum einen haben sie die Dauer für die Amortisation auf 15 Jahre verkürzt – und Schuldner müssen ihre 2. Hypothek linear zurückzahlen. Früher durften sie einige Jahre aussetzen oder konnten den ganzen Betrag am Schluss zurückzahlen. Ausserdem werden Immobilien nach dem Niederstwertprinzip belehnt. Wenn Sie ein Schnäppchen machen und ein Haus oder eine Wohnung unter dem Marktwert kaufen, wird nur der tiefere Kaufpreis belehnt und nicht mehr der höhere Marktwert. Ausserdem werden Zweiteinkommen in der Tragbarkeitsrechnung nur noch berücksichtigt, wenn beide Schuldner solidarisch haften. Gütertrennung funktioniert bei Hypothekarschulden nicht mehr.
Bereiten Sie sich gut auf das Gespräch mit Ihrem Berater, Ihrer Beraterin vor. Denken Sie an die Objektdokumentation und stellen Sie alle Unterlagen zu Ihrer finanziellen Situation zusammen:
