Mietkauf oder Rent-to-buy: Mit weniger Eigenkapital zum Traumhaus

1. Was tun, wenn das Eigenkapital nicht reicht
2. Rent-to-buy: Heute mieten, morgen kaufen
3. Sieben Vorteile von Mietkauf
4. Wieviel kostet ein Mietkauf?
5. Welche Mindestanforderungen müssen Sie erfüllen?
6. Für wen eignet sich ein Mietkauf?
7. Was regelt der Mietkauf-Vertrag?
8. Das ist speziell am Mietkauf‍

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Die Schweiz hat mit weniger als 40 Prozent die mit Abstand tiefste Wohneigentumsquote in ganz Europa. Dank der historisch tiefen Hypothekarzinsen könnten sich zwar mehr Menschen ihr Traumhaus oder ihre Traumwohnung leisten. Viele scheitern aber am fehlenden Eigenkapital. Die Banken belehnen selbstbewohntes Wohneigentum bis 80 Prozent des Objektwertes, die Käufer*innen brauchen also mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Wer zu wenig finanzielle Reserven besitzt, könnte sein Eigenkapital aufstocken:‍

• Wertschriften verkaufen oder verpfänden
• Die 2. oder 3. Säule vorbeziehen oder verpfänden
• Eine Erbschaft vorbeziehen oder eine Schenkung annehmen
• Das Geld von der Familie oder von Freund*innen als Darlehen leihen

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Was tun, wenn das Eigenkapital nicht reicht?

Vor allem junge Leute und junge Familien ohne Aussicht auf eine Erbschaft oder Schenkung bleiben an dieser 20-Prozent-Eigenkapitalhürde hängen. Für sie bleibt Wohneigentum so lange ein Traum, bis sie genügend Geld gespart oder vorgesorgt haben. Für Menschen mit zu wenig Eigenkapital gibt es eine Alternative, die in der Schweiz noch kaum bekannt ist: Mietkauf oder auf Neudeutsch Rent-to-buy.‍

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Rent-to-buy: Heute mieten, morgen kaufen

Mietkauf oder Rent-to-buy ist ein Mietvertrag mit Kaufoption. Sie mieten jetzt ein Haus oder eine Wohnung und erwerben eine Kaufoption für später, in der Regel in 5 bis 10 Jahren. Dafür brauchen Sie in der Regel 10 Prozent Eigenkapital, bezahlen monatlich eine Miete und sparen während der Vertragslaufzeit Geld, um das Objekt nach Vertragsende zu übernehmen und mit einer Hypothek zu finanzieren. Der Kaufpreis für die Kaufoption wird zu 100 Prozent angerechnet, wenn Sie das Objekt übernehmen.

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Sieben Vorteile von Mietkauf

1. Sie brauchen weniger Eigenkapital.
2. Sie müssen sich nicht um die Finanzierung kümmern.
3. Sie sichern sich heute schon Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung und können gleich einziehen.
4. Sie legen den Kaufpreis heute schon fest und profitieren von den steigenden Immobilienpreisen.
5. Sie sind flexibel und entscheiden am Vertragsende, ob Sie das Objekt übernehmen oder nicht.
6. Sie bezahlen jeden Monat gleich viel für die Miete, unabhängig von den Zinsen.
7. Sie bezahlen weniger Miete als für ein vergleichbares Haus oder eine vergleichbare Wohnung.‍

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Gut zu wissen

Weil Sie das Haus oder die Wohnung erst später kaufen, dürfen Sie Rent-to-buy nicht mit Geld aus der 2. Säule (Pensionskasse) oder 3. Säule (freiwillige Vorsorge) finanzieren.

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Wieviel kostet Mietkauf?

Die Kosten variieren von Anbieter zu Anbieter. In der Regel müssen Sie während der Mietzeit mit diesen Wohnkosten rechnen:In der Regel 10 Prozent des Kaufpreises für die Kaufoption eine Gebühr für den Eintrag in das Grundbuch, abhängig vom Kanton, im Kanton Zürich beispielsweise 1 Promille des Kaufpreises Mietzins Nebenkosten und Unterhaltskosten Prämie für die Haftpflicht-, die Glas- und die Fenster-Versicherung Prämie für die Erwerbsausfallversicherung Prämie für die Todesfallversicherung.

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Gut zu wissen

Falls Sie das Haus oder die Wohnung nach Vertragsende übernehmen, müssen Sie die gesamten Grundbuchgebühren und die Handänderungskosten bezahlen.

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Welche Mindestanforderungen müssen Sie erfüllen?

Fast alle Mietkauf-Anbieter stellen die gleichen oder ähnliche Mindestanforderungen:

• In der Regel 10 Prozent Eigenkapital (für die Kaufoption)
• Keine vollzogenen Betreibungen, keine Pfändungen, keine Verlustscheine
• Schweizer Staatsangehörigkeit oder dauerhafter Wohnsitz in der Schweiz (mindestens B-Bewilligung)
• Volljährig und urteilsfähig
• Geregeltes Einkommen
• Die Wohnkosten (siehe «Wieviel kostet Mietkauf?») sind tragbar (Budget)

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Gut zu wissen

Um die Kreditwürdigkeit zu beurteilen, verlangen viele Anbieter neben einem Strafregisterauszug einen Betreibungsauszug, einen aktuellen Lohnausweis und die letzte Steuerrechnung.

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Tipp

Für die Abklärung brauchen Rent-to-buy-Anbieter dieselben Unterlagen wie Banken für die Finanzierung. Halten Sie darum die Verkaufsdokumentation bereit, wenn Sie einen Anbieter kontaktieren.

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Für wen eignet sich ein Mietkauf?

Rent-to-buy eignet sich für alle, die gut verdienen und die Wohnkosten (Zinsen, Amortisation sowie Nebenkosten) problemlos bezahlen können, aber (noch) zu wenig Eigenkapital besitzen. Das heisst vor allem für junge Menschen oder für junge Familien. Dank Mietkauf können sie auch ohne viel Eigenkapital schon bald in ihr Traumhaus oder ihre Traumwohnung einziehen statt jahrelang zu sparen und dann kein passendes Objekt zu finden. Rent-to-buy schliesst so die zeitliche und finanzielle Lücke bis zur traditionellen Eigenheimfinanzierung mit einer Hypothek.‍

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Was regelt der Mietkauf-Vertrag?

Der Mietkauf-Vertrag regelt alle wichtigen Punkte für den späteren Kauf: 

• Das Kaufrecht wird im Grundbuch eingetragen.
• Der Kaufpreis für das Kaufrecht ist festgelegt und darf nicht nachträglich erhöht werden.
• Die Miete ist für die ganze Vertragslaufzeit festgelegt und darf nicht nachträglich erhöht werden.
• Das Kaufrecht ist vererbbar oder an Dritte übertragbar.
• Der Kaufpreis ist unter gewissen Umständen (teilweise) rückzahlbar, falls der Mieter sein Kaufrecht nicht ausübt.‍

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Gut zu wissen

Falls die Mieter ihre Kaufoption ausüben wollen, wird auf der Basis dieser Bedingungen ein normaler Kaufvertrag aufgesetzt, der notariell beglaubigt werden muss.

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Mietkauf ist ein Mietvertrag mit Kaufoption: Sie mieten jetzt ein Haus oder eine Wohnung und erwerben eine Kaufoption für später.

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Tipp

Mietkauf-Verträge sind eher selten. Darum sollten Sie sich von einem Juristen beraten lassen, bevor Sie unterschreiben, damit nichts vergessen geht und Sie alle Passus sicher verstehen.

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Das ist speziell an Mietkauf‍

Der Rent-to-buy-Anbieter ist Eigentümer, bis der Mieter sein Kaufrecht ausübt und das Objekt übernimmt. Darum wird der Anbieter als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der Mieter besitzt ein Kaufrecht, das er ausüben kann, aber nicht muss.

• Das Kaufrecht sollte in das Grundbuch eingetragen werden.
• Bei den meisten Anbietern kann der Mieter jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten vom Vertrag zurücktreten. Mit der Kündigung verfällt der Anspruch auf das Kaufrecht.
• Bei den meisten Anbietern kann der Mieter das Objekt untervermieten, wenn er während der Vertragslaufzeit umziehen, sein Kaufrecht aber nach Vertragsende ausüben will.
• Bei den meisten Anbietern kann der Mieter das Objekt untervermieten, braucht dafür aber das schriftliche Einverständnis und haftet für alle Schäden, die der Untermieter anrichtet.
• Der Vermieter kann den Vertrag nicht kündigen, solange der Mieter seine finanziellen Verpflichtungen erfüllt.

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