Hedonische Schätzung: So bewerten wir den Marktwert von Immobilien

5.11.2020
Die Hedonische Schätzung ist eine fundierte Marktwertschätzung und eine solide Grundlage für Preisverhandlungen.

Immobilien können von einem Immobilienmakler beziehungsweise Immobilienschätzer oder von einem computergestützte Analysemodell bewertet werden (siehe «Immobilienbewertung: Wie viel ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert?»). Die hedonische Schätzung ist ein statistisches Vergleichswertmodell, das Mitte des 20. Jahrhunderts in den USA entwickelt worden ist, um die Preisunterschiede von Gütern mit unterschiedlichen Eigenschaften zu erklären, zum Beispiel Automobile oder Bauland. In den 1980er-Jahren wurde das Verfahren erstmals angewandt, um Immobilien zu bewerten. Heute ist die hedonische Schätzung für Häuser oder Wohnungen weit verbreitet. Auch unsere kostenlose Immobilienbewertung setzt auf die hedonische Schätzung.


So funktioniert die hedonische Schätzung

Die hedonische Schätzung liefert eine computergestützte Marktwertschätzung. Die statistische Vergleichswertmethode berücksichtigt alle Transaktionspreise vergleichbarer Häuser oder Wohnungen in der Region. Das Computermodell unterteilt ein Objekt in sogenannte Qualitätseigenschaften, damit es mit anderen Objekten vergleichbar ist, und  berechnet mit einer multiplen Regressionsanalyse, wie stark die Qualitätseigenschaften den Preis einer Immobilie beeinflussen. Die Regressionsanalyse ist ein statistisches Verfahren, mit dem eine abhängige Variable, zum Beispiel der Marktwert einer Immobilie, durch eine oder mehrere unabhängige Variablen erklärt werden, zum Beispiel die lage- und objektspezifischen Kriterien der Immobilie. Das Ergebnis dieses statistischen Vergleichswertverfahrens ist eine fundierte Marktwertschätzung, die für Standardimmobilien wie Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser real und objektiv ist.

Das Ergebnis der hedonischen Schätzung ist eine fundierte Marktwertschätzung, die für Standardimmobilien wie Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser real und objektiv ist.

Banken setzen auf die hedonische Schätzung

Darum arbeiten fast alle Anlagestiftungen, Banken, Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften auf das Computermodell, wenn sie Wohneigentum finanzieren und eine Marktwertschätzung brauchen. Auch Makler oder Projektentwickler setzen oft auf die hedonische Schätzung, um ein Objekt schnell, marktnah und kostengünstig zu bewerten.

In besonderen Fällen kann eine Schätzung durch einen Immobilienmakler oder -schätzer durchaus sinnvoll sein. Zum Beispiel bei Immobilien mit grossen Baulandreserven, Bauernhöfen, Liebhaberobjekten wie Maiensässe oder Rustici, Luxusimmobilien oder sehr alten Häusern – und bei Erbteilungen oder in Scheidungsfällen. Auch bei Objekten im Baurecht oder mit wertrelevanten Dienstbarkeiten ist die hedonische Schätzung eher schwierig.

Hedonische Schätzung - Houzy kostenlose Immobilienbewertung

Die Grundlagen für eine hedonische Schätzung

Je besser die Daten, desto verlässlicher das Ergebnis. Das gilt auch für die hedonische Schätzung. Darum baut die statistische Vergleichswertmethode auf grossen Datenbanken auf. In die Berechnungen fliessen, je nach Modell, plus/minus 20 objektspezifische Kriterien und plus/minus 50 lagespezifische Kriterien ein. Objektspezifische Kriterien müssen erfasst werden, lagespezifische Kriterien findet das System über die Adresse des Objektes in Datenbanken und Verzeichnissen. Die statistische Vergleichswertmethode bewertet alle plus/minus 70 Objekteigenschaften mit ihren impliziten Preisen im Marktgleichgewicht und schätzt auf dieser Grundlage den Marktwert einer Immobilie. Im Unterschied zum Käufer oder Verkäufer bewertet sie die Kriterien neutral und objektiv statt subjektiv und manchmal emotional. Vor allem, wenn der Verkäufer mit dem Objekt schöne Erinnerungen verknüpft.

Objektspezifische Kriterien

Je nach Modell müssen Sie verschiedene objektspezifische Kriterien für eine hedonische Schätzung erfassen. Alle Modelle brauchen quantitative Objektinformationen und qualitative Objektinformationen über das Haus oder die Wohnung für eine fundierte Marktwertschätzung.

Quantitative Objektinformationen

  • Grundstückfläche
  • Raumvolumen
  • Wohnfläche
  • Zimmer

Qualitative Objektinformationen

  • Alter
  • Ausbau
  • Standard

Lagespezifische Kriterien

Bei allen Modellen müssen Sie die Adresse des Objektes erfassen, damit das System die lagespezifischen Kriterien aus öffentlich zugänglichen Datenbanken und Verzeichnissen zusammenziehen kann. Die lagespezifischen Kriterien werden in Makrolage und Mikrolage unterteilt.

Makrolage

  • Attraktivität der Gemeinde (Arbeitsplätze, Ausbildung, Freizeit, Schulen)
  • Attraktivität der Region (Arbeitsplätze, Ausbildung, Freizeit, Schulen)
  • Bodenpreise in der Gemeinde oder im Quartier
  • Steuerfuss der Gemeinde und des Kantons
  • Verkehrsanbindung (Auto und öffentlicher Verkehr)
  • Wirtschaftszentren in der Nähe

Mikrolage

  • Aussicht
  • Besonnung
  • Distanzen zum ÖV
  • Geschäfte in der Nähe
  • Immissionen (vor allem Lärm)
  • Kindergärten und Schulen in der Nähe
  • Nachbarschaft

Die hedonische Schätzung berücksichtigt Objekt- und lagespezifische Kriterien
In die hedonische Schätzung fliessen objektspezifische und lagespezifische Kriterien ein.

Die wichtigsten Vorteile auf einen Blick

  1. Die hedonische Schätzung ist marktnah, weil alle Käufer und Verkäufer vergleichbarer Objekte in derselben Region die Marktwertschätzung definieren, nicht ein einzelner Mensch. Die Bewertung bildet die Marktlogik möglichst realistisch ab.
  2. Die hedonische Schätzung ist schnell. Wenn Sie alle Daten zur Hand haben, erfahren Sie beispielsweise mit der HouzyBewertung in zwei Minuten, wie viel ein Objekt wert ist. Ausserdem erhalten Sie alle drei Monate eine neue Bewertung und können so die Wertentwicklung beobachten.  
  3. Die hedonische Schätzung funktioniert in der ganzen Schweiz. Auch in Gegenden, in denen weniger Häuser oder Wohnungen ge- und verkauft werden als beispielsweise in urbanen Zentren.
  4. Die hedonische Schätzung ist für Standardimmobilien wie Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser sehr genau und objektiv, weil sie von Fakten beeinflusst wird.

Der Preis ist Verhandlungssache

Die hedonische Schätzung ist eine solide Basis für Verhandlungen, wenn Sie Wohneigentum kaufen oder verkaufen. Die Marktwertschätzung ist aber nicht der Kauf- beziehungsweise der Verkaufspreis. Letztlich geht es wie in jeder Verhandlung darum, dass sich die Vertragspartner finden und auf einen Preis einigen. Manchmal können zwei hedonische Schätzungen auch voneinander abweichen. Zum einen, weil nicht alle Modelle die Kriterien gleich gewichten, zum anderen, weil verschiedene Interessen hinter einer Schätzung stehen können. Banken beispielsweise bewerten ein Objekt gerne vorsichtiger, um sich vor Wertverlusten zu schützen.

Banken belehnen Wohneigentum nach dem Niederstwertprinzip. Das heisst, Sie erhalten bis zu 80 Prozent des Kaufpreises oder Marktwerts als Hypothek – je nachdem, welcher Wert tiefer ist. Wenn Sie ein Objekt über Marktwert kaufen, müssen Sie die Differenz als zusätzliches Eigenkapital selber aufbringen.

Mit der hedonischen Schätzung auf einen fairen Preis einigen
Die hedonische Schätzung ist eine solide Verhandlungsbasis für Käufer und Verkäufer.

Die hedonische Schätzung von Houzy

Unsere Marktwertschätzung basiert auf dem statistischen Vergleichswertmodell unseres Partners Fahrländer Partner Raumentwicklung. FPRE ist wie Houzy neutral und unabhängig und hat in den letzten Jahren Hunderttausende Transaktionsdatensätze in der ganzen Schweiz gesammelt. Auf der Basis dieser Daten können wir den Marktwert mit einer hohen Genauigkeit schätzen. Alle Daten werden laufend aktualisiert und die Marktwerte alle drei Monate neu berechnet. Einmal im Quartal informieren wir Sie mit einer E-Mail, wie sich der Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung verändert hat. Das Vergleichswertmodell von FPRE lernt jedes Quartal von sich selbst und stellt so eine hohe Genauigkeit seiner Ergebnisse sicher, auch in Zukunft. Die Marktwertschätzung ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.

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