Hauswert schätzen

Immobilienbewertung: Wie viel ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert?

23.6.2020

Die Basis für jede Immobilienbewertung ist der Verkehrswert. Der Verkehrswert wird definiert als der Preis, der innerhalb von zwölf Monaten unter marktüblichen Bedingungen für das Objekt erzielt werden müsste. Wie wird dieser Wert geschätzt – und welche Methoden gibt es?

Diese Faktoren bestimmen den Verkehrswert

Der Verkehrswert setzt sich aus Landwert und Gebäudewert zusammen. Wie hoch der Anteil dieser Faktoren am Verkehrswert ist, hängt vor allem von der Region ab. In Städten wie Basel, Genf oder Zürich und darum herum ist der Landwert vergleichsweise hoch, weil der Boden knapp ist. Dafür ist der Gebäudewert in ländlichen und weniger dicht besiedelten Regionen im Vergleich höher.

Die Lage beeinflusst den Landwert:

  • Aussicht und Besonnung
  • Geschäfte
  • Immissionen (vor allem Lärm)
  • Kindergärten und Schulen
  • Nachbarschaft
  • Verkehrsanbindung (Auto und ÖV)
  • Steuerfuss

Das Haus oder die Eigentumswohnung beeinflusst den Gebäudewert:

  • Alter
  • Architektur
  • Ausbau
  • Grundriss
  • Grundstück
  • Raumvolumen
  • Wohnfläche

Mensch oder Maschine?

Wenn es darum geht, den Wert von etwas zu bestimmen, sind viele Menschen nicht objektiv. Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will, schätzt den Wert eher zu hoch ein, wer kaufen will eher zu tief. Das ist normal. Darum lohnt es sich, den Wert unabhängig schätzen zu lassen. Zum Beispiel von einem Fachmann oder mit einer Online-Bewertung. Mensch und Maschine arbeiten mit denselben wertbestimmenden Faktoren als Basis, ihre Methoden unterscheiden sich aber.

Die hedonische Schätzung

Hedonische Methoden werden immer häufiger eingesetzt. Beispielsweise, wenn Sie ein Houzy-Konto eröffnet und alle Informationen über Ihr Haus oder Ihre Wohnung erfasst haben. Das Objekt wird nach seinen intrinsischen (inneren) und extrinsischen (äusseren) Werten beurteilt. Die computergestützte Vergleichsmethode baut auf einem statistischen Verfahren auf, das die Preise vergleichbarer Immobilien berücksichtigt. Dafür reichen wenige Angaben wie Adresse, Wohnfläche, Baujahr sowie Zustand. Das Ergebnis ist eine gute Basis für Preisverhandlungen. Ausserdem setzen viele Banken auf hedonische Schätzungen, wenn sie Wohneigentum finanzieren. Auch die kostenlose HouzyBewertung funktioniert nach diesem Prinzip und berechnet Ihnen anhand weniger Angaben den Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Zusätzlich erfahren Sie automatisch im Quartalsrhythmus, ob Ihre Immobilie an Wert zu- oder abgenommen hat.

Die Expertenschätzung

Manchmal braucht es mehr als eine hedonische Schätzung. Zum Beispiel, wenn in den letzten Jahren keine vergleichbaren Häuser oder Wohnungen in der Region verkauft wurden. Dann lohnt es sich, einen zertifizierten Bewertungsexperten mit der Schätzung zu beauftragen. Das kostet Sie plus/minus 1000 Franken, lohnt sich aber, weil der Gutachter den Markt und die örtlichen Verhältnisse kennt, das Objekt besichtigt, Besonderheiten bewertet und vielleicht sogar Kaufinteressenten kennt.

Gut zu wissen: Auf MyHouzy finden Sie passende Immobilienexperten aus Ihrer Region, wie zum Beispiel Engel & Völkers, die bei Ihnen per Kontaktaufnahme über Houzy kostenlos eine Vor-Ort-Analyse durchführen.

Verkehrswert ≠ Kaufpreis

Nicht immer entspricht der Verkehrswert dem Kaufpreis. Das kommt vor, wenn der Käufer bereit ist, mehr zu bezahlen, weil ihm die Wandmalerei im Wohnzimmer oder die abgeschiedene Lage am Waldrand mehr wert ist als anderen. Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung über Verkehrswert kaufen und eine Hypothek aufnehmen, brauchen Sie mehr Eigenkapital: Banken belehnen den tieferen Wert, das heisst in diesem Fall den Verkehrswert, und Sie müssen die Differenz zusätzlich aufbringen. Für ein Objekt, das auf 900’000 Franken geschätzt wird und für das Sie 1 Million Franken bezahlt haben, brauchen Sie mindestens 280'000 Franken Eigenkapital, also 100'000 Franken mehr.

So erhalten Sie den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung

Der Verkehrswert setzt sich, wie eingangs ausgeführt, aus Land- und Gebäudewert zusammen. Der Landwert hängt von Angebot und Nachfrage ab und ist dafür verantwortlich, dass die Preise für Wohneigentum in der Schweiz in den letzten 20 Jahren stark gestiegen sind. Der Gebäudewert sinkt in der Regel mit den Jahren, weil das Haus oder die Wohnung älter wird. Ausser, Sie halten das Objekt mit werterhaltenden Massnahmen in Schuss und ersetzen Bauteile, Geräte oder Installationen gemäss Lebensdauertabelle. Mit unserem kostenlosen HouzyCheck können Sie unter anderem die Sanierungskosten schätzen und alle Sanierungsmassnahmen langfristig planen.

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