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Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat am 25. September 2025 entschieden, den Leitzins bei 0,0 Prozent zu belassen. Damit hat sie so gehandelt, wie es die meisten Marktbeobachter prognostiziert hatten.
Die Inflation blieb in der Schweiz in den letzten Monaten praktisch unverändert tief. Sie stieg von -0,1% im Mai auf 0,2% im August. Hauptsächlich wurde diese Teuerung im Tourismus und durch Warenimporte verursacht.
Gleichzeitig verlangsamte sich das globale Wirtschaftswachstum in der ersten Jahreshälfte 2025 leicht. Grund dafür sind anhaltende geopolitische Unsicherheiten und die US-Zölle. Die SNB geht davon aus, dass die Inflation in der Eurozone am Zielwert bleibt, während sie sich in den USA erhöhen dürfte. Wie robust die Weltwirtschaft angesichts der Unsicherheiten ist, lässt sich nicht genau vorhersagen.
Von diesen Entwicklungen ist auch die Schweizer Wirtschaft betroffen. Im zweiten Quartal wuchs das Bruttoinlandprodukt (BIP) nur um 0,5%. Zudem stieg die Arbeitslosigkeit auf 2,8%. Vor allem Unternehmen in der Maschinen- und Uhrenindustrie sind von den US-Zöllen betroffen.
Die SNB belässt die Zinsen auf dem bestehenden tiefen Niveau, um die Wirtschaft zu stützen. Weil der Preisdruck niedrig ist, geht sie davon aus, dass keine Inflationsgefahr besteht.
Die Nullzinsen dürften auch den Schweizer Franken im Vergleich zu anderen Währungen unattraktiver machen. Als direkte Reaktion auf die Kommunikation des Entscheids der SNB verlor der Franken leicht an Wert. Dies hilft exportierenden Unternehmen, die dadurch wettbewerbsfähiger werden. Gleichzeitig steigt der Preis von importierten Waren und Dienstleistungen.
Der Referenzzinssatz für Mieter liegt seit dem 2. September bei 1,25 Prozent. Dieser folgt nicht direkt dem Leitzins, sondern reagiert träger. Mieter, deren Referenzzinssatz höher basiert, können eine Mietzinssenkung beantragen.
Die Zinsen für Wohnimmobilien in der Schweiz haben sich in den letzten 3 Monaten leicht gesenkt. Dies geschah im Nachgang des letzten SNB-Zinsentscheids, bei dem die Leitzinsen von 0,25% auf 0,0% gesenkt wurden.
Die Leitzinsen bleiben vorerst tief, zudem erläutert die SNB in ihrer Medienmitteilung, dass sie die Gefahren eher bei der schwachen Wirtschaft als auf der Inflationsseite sieht. Dies dürfte in dazu führen, dass die Zinsen auf dem Immobilienmarkt in den nächsten Monaten tief bleiben und sich vielleicht noch weiter absenken.
Besonders profitieren derzeit Wohneigentümer mit einer SARON-Hypothek, welche an den Leitzins gekoppelt ist. Diese kostet derzeit mindestens 0,64 Prozent. Aber auch Festhypotheken sind mit Zinsen von bis zu 1,63% (15 Jahre Laufzeit) günstig.
Nachdem die Zinsen 2022 kurzfristige Höchststände erreicht haben, sind sie nun fast wieder auf den Tiefständen wie vor und während der Corona-Jahre.
Die tiefen und wahrscheinlich tief bleibenden Zinsen machen Anlagen wie Bargeld und Obligationen unattraktiv. Gleichzeitig profitieren Eigenheimbesitzer von den niedrigen Finanzierungskosten. Ausserdem dürfte die Nachfrage nach Immobilien aufgrund anhaltender Zuwanderung hoch bleiben.
Der UBS Real Estate Bubble Index schätzt, dass sich Immobilien 2025 um 3,5 Prozent verteuern. Gleichzeitig hält er sowohl das Risiko einer Preiskorrektur wie auch dasjenige einer Immobilienblase für tief. Der Index berücksichtigt dazu Faktoren wie das Preis-Miet- und Preis-Einkommens-Verhältnis (Fundament), die reale Preisveränderungsrate über 3 und 10 Jahre (Dynamik), den Kostenvergleich Kauf-Miete (Kosten) sowie Hypothekarvolumen-zu-Einkommen und Reinzugang am Bestand (Umfeld).
Vereinzelt gibt es in der Schweiz aber überhitzte regionale Märkte, besonders in Graubünden, aber auch in Gebieten des Oberwallis sowie in Zug.
Mit dem jüngsten Zinsentscheid hat die SNB niemanden überrascht. Die meisten Ökonomen gingen davon aus, dass sie Nullzinsen beibehalten würde.
Die allgemeine Annahme ist, dass die Leitzinsen in den nächsten Monaten tief bleiben. Sowohl die geopolitischen Unsicherheiten wie das Hin und Her um die US-Zölle bringen Unsicherheit in die Weltwirtschaft. Die tiefen Zinsen kurbeln als Gegenmassnahme die Wirtschaft an.
Ein wichtiger Punkt zum Leitzinssatz ist, dass Notenbanken generell Hemmungen haben, diesen unter 0,0 Prozent zu senken. Dies hat mehrere Gründe. Einerseits verpufft die Wirkung von Negativzinsen, sobald Menschen auf Bargeld ausweichen und damit den Zins auf 0,0% «erhöhen». Zudem besteht ein Risiko, dass Banken, die vom Zinsdifferenzgeschäft profitieren, durch Negativzinsen weniger profitabel werden. Dies wiederum könnte die Kreditvergabe beeinträchtigen, was der geldpolitischen Absicht von Negativzinsen, nämlich die Wirtschaft zu stimulieren, widerspricht. Zuguterletzt sind Negativzinsen in der Bevölkerung unbeliebt, weil sie als Strafgebühr für Sparer betrachtet werden.
Der nächste Zinsentscheid der SNB steht im Dezember 2025 an.
Unsere Hypothekarzinsprognose bis Ende 2025:
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Geldmarkthypotheken wie die SARON-Hypothek schwanken im Gegensatz zu Hypotheken mit festen Zinssätzen. Dieses Risiko wird damit abgegolten, dass SARON-Hypotheken langfristig meist günstiger sind. Eine Ausnahme war in der Schweiz die Zeit zwischen November 2023 und Januar 2025. Der Grund dafür ist die inverse Zinskurve in dieser Zeit. Während am langfristigen Ende bereits Zinssenkungen eingepreist waren, passte am kurzen Ende der Zinskurve die SNB die Zinsen erst schrittweise nach unten an.
Im gegenwärtigen Umfeld rechnen wir jedoch damit, dass SARON-Hypotheken günstiger bleiben als Festhypotheken. Gleichzeitig gilt natürlich, dass die Hypothekarkonditionen generell sehr attraktiv sind und bleiben dürften. Wer Wohneigentum langfristig finanzieren möchte, dem bietet sich gerade eine günstige Gelegenheit.
Das lässt sich nicht so einfach sagen. Je nachdem, wie Sie den Markt einschätzen und wie viel Risiko Sie tragen können und möchten, empfiehlt sich eine andere Strategie.
Grundsätzlich empfehlenswert ist es, die Finanzierung auf mehrere Hypotheken und Hypothekarmodelle zu verteilen. Damit streuen Sie das Risiko und verhindern, dass eine Finanzierung im ungünstigsten Moment ausläuft. Ob Sie dabei mehrere Festhypotheken oder eine Kombination aus Fest- und SARON-Hypothek verwenden, hängt von Ihrem Profil ab.
Jedes Haus und jede Wohnung sind individuell. Dasselbe gilt bei einer guten Finanzierung. Wie alt Sie sind, ob Sie verheiratet sind, ob Sie Kinder haben, wie hoch Ihr Einkommen und Ihr Vermögen sind: Dies alles sind Faktoren, die sich auf eine Hypothek auswirken.
