Bewertung Pro – Neu mit Rückblick bis 1985 + Ausblick für nächste 12 Monate
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Im Jahr 2024 ist die Wohnbevölkerung in der Schweiz um 1,1 Prozent gewachsen. Am 31. Dezember 2024 überschritt die Schweiz mit einer Zunahme um über 86’000 auf 9'048'900 Personen erstmals die 9-Millionen-Grenze bei der ständigen Wohnbevölkerung.
Letztmals im September 2025 gemessen, schätzt das Bundesamt für Statistik aktuell die Wohnbevölkerung auf 9'116'344 Personen. Ende Jahr dürfte sie somit bei einem Zuwachs von rund 80'000 Menschen gegenüber dem Vorjahr liegen. Damit hat sich das Wachstum gegenüber 2024 leicht abgeschwächt.
2024 wurden 2 Prozent mehr Einfamilienhäuser zum Verkauf angeboten – gleichzeitig aber auch 2 Prozent weniger Eigentumswohnungen. Die Zahl der Baubewilligungen nahm dabei zu. Die mittlerweile sechs Leitzinssenkungen 2024 und 2025 der Nationalbank im letzten und in diesem Jahr bis hinunter auf 0 Prozent in den letzten fünf Monaten tragen, zusammen mit der weiterhin steigenden Wohnbevölkerung, zur grossen Nachfrage nach Wohneigentum in der Schweiz bei.
Einfamilienhäuser haben sich im 3. Quartal 2025 gegenüber dem 2. Quartal um 1,9 Prozent verteuert. Eigentumswohnungen dagegen verzeichnen eine leichte Abschwächung mit einer Zunahme von nur 0,2 Prozent. Im Zeitraum von 12 Monaten ergab sich eine Steigerung des gesamten Wohnimmobilienpreisindexes um knapp 5,2 Prozent (von 118,2 auf 124,3 Indexpunkte – mit einer Basis von 100 Punkten im Jahr 2019).
Der Schweizerische Baumeisterverband rechnet mit einer Zunahme der Bautätigkeit von insgesamt 0,6 Prozent fürs Jahr 2025. Die Sparte Wohnungsbau nimmt dabei überproportional zu. Der Verband rechnet mit 44'000 neuen Wohnungen in diesem Jahr und sieht für die Wohnbautätigkeit 2026 sogar ein Plus von 1,9 Prozent vor. Sowohl die Zahl der inserierten Eigentumswohnungen als auch der Einfamilienhäuser stieg 2025.
Je länger der Prognosezeitraum, desto schwieriger wird die Vorhersage. Die Nachfrage dürfte aber aus fünf Gründen hoch bleiben:
Die Inflation ist aktuell ausgesprochen tief in der Schweiz. 2025 sank sie zeitweise auf unter null Prozent, aktuell liegt sie bei rund 0,1 Prozent. Auch die Hypothekarzinsen in der Schweiz sind im internationalen Vergleich niedrig. Doch international bestehen weiterhin grosse Risiken, die den Immobilienmarkt belasten können. Die geopolitischen Verwerfungen wegen des Ukrainekriegs und anderer internationaler Krisenherde bleiben gross. Auch das Verhältnis zur EU harrt einer Lösung. Die Abstimmung über das Vertragspaket dürfte aber erst 2027 vors Volk kommen – mit ungewissem Ausgang. Die Verwirrungen um die Zollpolitik der USA drohen die exportorientierte Wirtschaft der Schweiz weiterhin zu schwächen und führen zu einem Investitionsstau und einer Abkühlung der globalen Nachfrage nach inländischen Gütern. Die Unsicherheiten in Bezug auf eine mögliche Eskalation in der Ukraine, im Nahen Osten und teilweise in Asien erschweren eindeutige Prognosen.
Auch der boomende Aktienmarkt (Der Swiss Market Index SMI stieg im Zeitraum 30.11.2024 bis 30.11.2025 um rund 8 Prozent), den einige Expert*innen als von einer KI-Blase getrieben betrachten, birgt Unsicherheiten für 2026; ein Einbruch könnte sich negativ auf die Nachfrage nach Wohneigentum auswirken. Doch insgesamt stützt die Netto-Zuwanderung diese Nachfrage weiterhin und dürfte eine grössere Preiskorrektur nach unten auch nächstes Jahr verhindern.
Die Nachfrage nach Wohneigentum übersteigt das Angebot weiterhin klar. Käufer*innen sind nach wie vor bereit, mehr für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zu bezahlen – im 3. Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal 1,9 Prozent mehr für Einfamilienhäuser. Bei Eigentumswohnungen schwächte sich das Wachstum jedoch ab: Im 3. Quartal 2025 betrug der Preisanstieg gegenüber dem Vorquartal noch 0,2 Prozent, nachdem er vom 1. zum 2. Quartal noch 2,7 Prozent betragen hatte. In den letzten 20 Jahren haben sich die Preise für Wohneigentum gar mehr als verdoppelt. Bis auf eine längere Phase zwischen 2008 und 2011, in der die Preise stagnierten, steigen sie praktisch jedes Jahr kontinuierlich.
Bei dieser Ausgangslage ist ein Zuwarten mit dem Kauf von Wohneigentum nur selten die richtige Strategie. Es braucht aber genügend Eigenkapital und Einkommen für den Kauf einer Traumwohnung oder eines Traumhauses. Die aktuelle Zinsentwicklung kommt dabei Käufer*innen entgegen. Weil Hypothekargeber für die Tragbarkeit aber mit Kosten rechnen, die weit über den reinen Zinskosten liegen, bleibt es für viele – gerade auch jüngere – Menschen, die weder auf eine Erbschaft noch auf ein hohes Einkommen zugreifen können, oft herausfordernd bis unrealistisch, Wohneigentum zu erwerben.
Mittel- bis langfristig könnte sich der Immobilienmarkt entspannen. Das Angebot könnte steigen, weil der Anteil der erwerbstätigen Einwohner*innen sinkt und 2029 der bevölkerungsreichste Jahrgang 1964 pensioniert wird. So erwarten Fachleute, dass die Babyboomer zwischen 2030 und 2045 mehr als 400’000 Immobilien vererben oder verkaufen werden. Unter dem Strich spricht dies für sinkende Immobilienpreise – stärker in Gemeinden mit überdurchschnittlich vielen älteren Einwohner*innen, moderater in Städten mit mehr Familien und jungen Menschen. Bei mittel- und vor allem langfristigen Prognosen sei jedoch an das Zitat erinnert, das je nach Quelle Karl Valentin, Mark Twain oder Winston Churchill zugeschrieben wird: «Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen.»
Wenn Sie eine Immobilie suchen, empfehlen wir, Ihre Suchkriterien zu hinterfragen und Wohneigentum entfernter von grossen Zentren, an weniger prominenter Lage oder auch mit weniger Wohnfläche als maximal gewünscht in Betracht zu ziehen.
Verkaufswillige Wohneigentümer*innen brauchen weiterhin Geduld. Gemäss Online Home Market Analysis, einer Analyse des Hauseigentümerverbands Schweiz in Kooperation mit dem Swiss Real Estate Institute, standen zwar mehr Eigentumswohnungen zum Verkauf: Gegenüber dem Vorjahr wurden 2024 fast 100'000 Wohnungen zum Verkauf angeboten. 2023 waren es erst 83'800 Wohnungen. Markant ist die damit einhergehende Zunahme der Insertionsdauer: Wer eine Eigentumswohnung anbieten möchte, muss sich gedulden – im Durchschnitt war eine Eigentumswohnung in der Schweiz rund 92 Tage lang ausgeschrieben – bemerkenswerte 17 Tage länger als noch 2023. Einfamilienhäuser blieben 2025 rund 79 Tage online.
In dieser Situation haben Sie drei Optionen:
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Aktuell stagnieren die Zinskosten. Der Zinsindex für Wohnimmobilien von hypotheke.ch ist von 1,34 Prozent am 1. Januar 2025 nach einem kurzen Anstieg auf 1,67 Prozent wieder bei 1,37 Prozent am 30. November 2025 gelandet. Im Jahresvergleich, also gegenüber dem 30. November 2024, bleibt der Zinsindex damit praktisch unverändert.
Vergleichen Sie mit unserem Hypothekenrechner verschiedene Modelle und kombinieren Sie die attraktivsten Angebote, wenn Sie mit dem Verkauf zuwarten, Ihr Haus oder Ihre Wohnung behalten oder demnächst Ihre Hypothek erneuern möchten. Mit dem richtigen Modell und der richtigen Laufzeit sparen Sie viel Geld.
Für einen Makler, der nicht emotional an das Haus oder die Wohnung gebunden ist, sind Preisverhandlungen einfacher als für Sie als Eigentümer. Natürlich können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auch selbst verkaufen. In unserem Leitfaden «Hausverkauf in 10 Schritten mit smarten Houzy-Tools» führen wir Sie sicher durch den gesamten Prozess.
Aber: Ein Hausverkauf ist mit viel Arbeit verbunden – vor allem, wenn Sie kein Immobilienprofi sind. Ausserdem ist es für einen Immobilienmakler einfacher, über den Preis zu verhandeln, falls Interessenten versuchen, den Preis zu drücken. Dies dürfte in den nächsten Monaten häufiger vorkommen, da immer mehr Kaufinteressenten nicht mehr jeden Preis zahlen können oder wollen.
Kleines Beispiel:Wenn der Makler Ihr Haus oder Ihre Wohnung nur schon für 1,25 Millionen statt für 1,2 Millionen verkaufen kann, hat sich die Maklerprovision von 25'000 bis 37'500 Franken für Sie bereits mehr als gelohnt.
Mehr zum Thema Maklerprovisionen erfahren Sie in unserem Artikel «Maklerprovision Schweiz: So viel kostet der Immobilienverkauf».
