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Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat zum zweiten Mal in Folge die Beibehaltung des Leitzinses bekanntgegeben. Damit liegt dieser seit Juni 2025 unverändert bei 0,0 Prozent.
Der Schritt war von den meisten Experten erwartet worden. Wie üblich hatte die Nachrichtenagentur Reuters im Vorfeld Ökonomen zu ihrer Einschätzung befragt. Nur 2 von 40 Experten erwarteten eine Senkung auf -0,25 Prozent. Dagegen prognostizierten 38 der 40 Befragten – also 95 Prozent – die jetzt von der SNB kommunizierte Nullrunde. Damit wurden die Erwartungen des Marktes erfüllt, sodass sich für das erste Quartal des Jahres 2026 gegenüber der aktuellen Situation am schweizerischen Hypothekarzinsmarkt kaum etwas verändern dürfte. «Die Inflation ist in den letzten Monaten leicht tiefer ausgefallen als erwartet. In der mittleren Frist ist der Inflationsdruck gegenüber der letzten Lagebeurteilung aber praktisch unverändert», teilt die SNB unter ihrem Präsidenten Martin Schlegel mit.
Gegenüber dem Vorquartal hat sich der Inflationsdruck kaum verändert. Fürs Jahr 2025 rechnet die SNB mit einer Inflation von nur 0,2 Prozent. Für 2026 liegt ihre Prognose leicht höher, bei 0,3 Prozent im Jahresdurchschnitt, 2027 bei 0,6 Prozent. «Die Prognose beruht auf der Annahme, dass der SNB-Leitzins über den gesamten Prognosezeitraum 0 Prozent beträgt», schreibt die Nationalbank. Die Weltwirtschaft wuchs im dritten Quartal stärker als erwartet, die Unsicherheit habe im Vergleich zur letzten Lagebeurteilung etwas abgenommen. «In der Schweiz schrumpfte das Bruttoinlandprodukt (BIP) im dritten Quartal. Der Rückgang war insbesondere auf die pharmazeutische Industrie zurückzuführen.» Insgesamt erwartet die SNB mittelfristig keine grösseren Verwerfungen, sodass sie keine Veranlassung sah, stärker in die Geldpolitik einzugreifen.
Nach sechs Senkungen in Folge handelt es sich jetzt bereits um die zweite geopolitische Lagebeurteilung, an der die SNB an einem Leitzins von 0 Prozent festhält.
Eine der wichtigsten Aufgaben der SNB als Zentralbank der Schweiz ist es, die Preisstabilität zu gewährleisten. Ihre Geldpolitik hat zum Ziel, den Wert des Geldes der Menschen und Unternehmen in der Schweiz zu erhalten und die Schweizer Volkswirtschaft in ihrer Entwicklung zu unterstützen.
Die Inflation ging seit der letzten Lagebeurteilung der SNB leicht zurück. Sie fiel von 0,2 Prozent im August auf 0,0 Prozent im November. Der Rückgang ist insbesondere auf eine tiefere Teuerung in der Hotellerie, bei den Mieten und bei Kleidern zurückzuführen.
Mittelfristig hat sich die neue Inflationsprognose gegenüber der Prognose vom September kaum verändert. Die Inflation liegt weiterhin im Bereich der angestrebten Preisstabilität – in einem Zielband von 0 bis 2 Prozent. Fürs ganze Jahr rechnet die SNB mit einer Teuerung von nur 0,2 Prozent und für 2026 von unwesentlich höheren 0,3 Prozent.
Als Belastungen für die globale Konjunktur betrachtet die SNB weiterhin die US-Zölle und die handelspolitische Unsicherheit. Sie stellt jedoch anerkennend fest, dass die Wirtschaft sich in vielen Ländern als widerstandsfähiger erwies, als sie angenommen hatte. Die Inflation blieb in den USA erhöht, während sie sich in der Eurozone nahe dem Zielwert bewegte.
Weil sich die Inflationsprognosen weiter im erwähnten Zielband bewegen und die konjunkturellen Aussichten kaum verändert haben, sieht die SNB zurzeit keine Veranlassung, an der Zinsschraube zu drehen.
Die Beibehaltung des Zinssatzes war von den Märkten erwartet worden. Die tiefen Zinsen sollen weiterhin die Wirtschaft stützen. Der Preisdruck bleibt niedrig und die Inflationsgefahr gering. Die Nullzinsen machen den Schweizer Franken gegenüber anderen Währungen unattraktiver. Er dürfte sich eher leicht abwerten, was für die exportorientierte Wirtschaft erfreulich ist, kann sich doch für ausländische Unternehmen der Kauf von Schweizer Waren vergünstigen. Im Gegenzug können importierte Waren und Dienstleistungen tendenziell etwas teurer werden, zum Beispiel Modeartikel, Elektronikgeräte oder Reisen ins Ausland.
Der Referenzzinssatz für Mieten wurde Anfang September auf 1,25 Prozent gesenkt. Mieterinnen und Mieter, deren Mietzins gemäss Mietvertrag auf einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent oder mehr basiert, können bei ihrem Vermieter ein Begehren auf Mietzinssenkung stellen. Der hypothekarische Referenzzinssatz für Mieten folgt nicht automatisch dem Leitzins, sondern reagiert viel träger. Das Bundesamt für Wohnungswesen beliess ihn am 2. Dezember bei 1,25 Prozent und wird ihn nächstes Mal am 2. März 2026 bekanntgeben.
Seit sechs Monaten haben sich die Hypothekarzinsen kaum verändert. Sie liegen in der Schweiz aktuell bei ungefähr 1,44 Prozent für eine fünfjährige Festhypothek. Der Höchststand in diesem Jahr lag im März bei etwa 1,72 Prozent
Wenn Sie Ihr Eigenheim mit einer SARON-Hypothek finanziert haben, verändert sich wenig, denn der SARON ist an den Leitzins gekoppelt. Bei key4 beträgt die Marge für eine SARON-Hypothek aktuell ab 0.86 % + SARON – der effektive Zinssatz setzt sich also aus dem SARON-Referenzzins plus dieser Marge zusammen. Diese Angaben sind indikativ und werden regelmässig aktualisiert.
Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit einer Festhypothek finanziert haben oder Ihren Immobilienkauf mit einer Festhypothek finanzieren möchten, dürfte sich wenig ändern. Die Hypothekarzinsen sanken bereits 2024 deutlich und liegen jetzt wieder sehr tief nach einem kurzen Anstieg im ersten Quartal 2025.
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Die tiefen Zinsen eröffnen weiterhin attraktive Finanzierungsoptionen beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Die Immobilienpreise bleiben wegen des Zuwanderungsdrucks, des beschränkten Bodens und des knappen Angebots an freiem Wohnraum hoch. Sie dürften weiter leicht steigen, während sich die Hypothekarzinskosten eher seitlich auf ausgesprochen tiefem Niveau bewegen. Zurzeit betragen die Zinsen einer Festhypothek im Durchschnitt aller Anbieter und Laufzeiten nur 1,73 Prozent , beim tiefsten Anbieter sogar nur 1,37 Prozent.
Aus der Finanzierungsperspektive kann deshalb der Abschluss einer Hypothek weiterhin empfohlen werden. Wie historisch üblich, ist eine SARON-Hypothek meist günstiger als eine Festhypothek. Eine Ausnahme stellte die Periode zwischen Oktober 2023 und Dezember 2024 dar.
* Indikative Zinssätze am 11. Dezember 2025 um 12 Uhr. Die Zinssätze hat UBS key4 mortgages auf Basis dieser Parameter festgelegt: Kanton Zürich, Kreditsumme 500'000 Franken, Tragbarkeit 24 Prozent, Belehnung 50 Prozent, Auszahlungsdatum 12. Dezember 2025. Diese Zinssätze sind kein verbindliches Finanzierungsangebot.
Der SARON-Referenzzinssatz ist direkt an den Leitzins gekoppelt und kann schwanken. Deshalb eignen sich SARON-Hypotheken für Wohneigentümer, die mit Zinsschwankungen leben können und über finanziellen Spielraum verfügen. Wer auf Sicherheit bedacht ist und langfristig präzise budgetieren möchte, ist mit einer Festhypothek weniger Schwankungen ausgesetzt.
Die Nachfrage nach Immobilien dürfte sich auf hohem Niveau kaum verändern. Der UBS Real Estate Bubble Index beurteilt das Risiko einer allfälligen Immobilienblase in der Schweiz. Gemäss ihm stiegen die Eigenheimpreise im 3. Quartal 2025 um 0,8 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und damit etwas weniger stark als im ersten Halbjahr. Gegenüber dem Vorjahr verteuerten sich Eigenheime um 3,5 Prozent – der höchste Wert seit über drei Jahren.
So stieg der UBS Swiss Real Estate Bubble Index im 3. Quartal 2025 moderat von 0,20 auf 0,29 Indexpunkte. Damit liegt er weiterhin deutlich unter dem Wert von Anfang der 1990er-Jahre (2,34), als Immobilien in der Schweiz bis zu 40 Prozent an Wert verloren.
Der UBS Real Estate Bubble Index stuft das Risiko einer Immobilienblase weiterhin als «moderat» ein. Die UBS erachtet bei Wohneigentum eine Preiskorrektur nach unten als unwahrscheinlich, insbesondere wegen des erwarteten Wachstums von Bevölkerung und Wirtschaft.
Für 2026 erwartet die UBS im Landesdurchschnitt eine leichte Abschwächung des Preisanstiegs auf rund 3 Prozent für Eigenheime. Eine steigende Unsicherheit in Bezug auf Arbeitsplätze, Einkommen und die angespannte Tragbarkeit von Wohneigentum dürfte sich dagegen eher negativ auf die Nachfrage nach Eigenheimen auswirken.
Die Experten sehen landesweit kein Risiko einer Überhitzung des Immobilienmarkts. Als Folge des Wachstums von Wirtschaft und Bevölkerung in der Schweiz werden die Immobilienpreise weiterhin tendenziell teurer, aber nicht in einem besorgniserregenden Mass.
Wie Chefökonom Fredy Hasenmaile von Raiffeisen auf der Website der Bank beurteilt, bleibt wegen der historisch tiefen Zinsen ein Immobilienkauf trotz hoher Preise weiterhin attraktiv. Der Nullzins der SNB habe kaum Auswirkungen auf die Hypothekenkonditionen – weder für SARON noch für Festhypotheken. Die Zinsmärkte hatten diesen Schritt bereits eingepreist und erwarten für mindestens ein Jahr keine weiteren Zinsänderungen.
Wie oben ausgeführt ((Link zur Einleitung)), rechneten die meisten Marktteilnehmer mit der angekündigten Nullzinsrunde.
Die SNB beurteilt im Mediengespräch vom 11. Dezember 2025 den Inflationsdruck als weiterhin gering. «Kurzfristig liegt unsere bedingte Inflationsprognose zwar etwas tiefer als im September, in der mittleren Frist ist sie aber nur wenig verändert.» Die Unsicherheit im Vergleich zur letzten Lagebeureilung habe etwas abgenommen. In der Schweiz schrumpfte das Bruttoinlandprodukt (BIP) im dritten Quartal, was insbesondere auf die pharmazeutische Industrie zurückzuführen sei.
Petra Tschudin, Mitglied des Direktoriums der Schweizerischen Nationalbank, sagte: «Die Wirtschaftsaussichten für die Schweiz haben sich mit den tieferen US-Zöllen und einer etwas besseren internationalen Entwicklung leicht aufgehellt. Für das Gesamtjahr 2025 erwarten wir ein BIP-Wachstum von knapp 1,5 Prozent. Für 2026 erwarten wir ein Wachstum von rund 1 Prozent. In diesem Umfeld dürfte die Arbeitslosigkeit noch etwas zunehmen.» Als Hauptrisiko für die Wirtschaftsaussichten in der Schweiz bezeichnet die SNB die Entwicklung der Weltwirtschaft. So könnten beispielsweise die US-Zölle und die handelspolitische Unsicherheit doch stärker auf der globalen Konjunkturdynamik lasten als bisher beobachtet. Auch sei es möglich, dass die Handelsbarrieren erneut erhöht werden. Gleichzeitig sei jedoch nicht auszuschliessen, dass sich die Weltwirtschaft auch über die kommenden Quartale besser entwickelt als erwartet.
Solche und weitere Faktoren wie die internationalen Krisenherde erschweren es, klare Prognosen für die künftige Hypothekarzinsentwicklung zu stellen. Ihren grossen Sprung nach unten haben die Zinsen nach der überraschend starken Senkung des SNB-Leitzinses im Dezember 2024 gemacht. Sie dürften jetzt auf niedrigem Niveau stabil bleiben bzw. moderat sinken. Die nächste Lagebeurteilung werden die Währungshüter im März 2026 publizieren.
Unsere Hypothekarzinsprognose bis Ende 2026:
*Indikative Zinssätze am 11. Dezember 2025 um 14 Uhr. Die Zinssätze hat UBS key4 mortgages auf Basis dieser Parameter festgelegt: Kanton Zürich, Kreditsumme 500'000 Franken, Tragbarkeit 20 Prozent, Belehnung 50 Prozent, Auszahlungsdatum 12. Dezember 2025. Diese Zinssätze stellen kein verbindliches Finanzierungsangebot dar.
Langzeitstudien zeigen: In der Vergangenheit waren Geldmarkthypotheken wie die SARON-Hypothek günstiger als Festhypotheken. Von Oktober beziehungsweise November 2023 bis Januar 2025 waren jedoch kurz- und langfristige Hypotheken günstiger als eine SARON-Hypothek. Diese aussergewöhnliche Phase endete im Januar dieses Jahres.
Die Hypothekarzinsen in der Schweiz veränderten sich im 3. Quartal 2025 kaum und liegen nahe beim Jahrestief von Ende 2024. Die meisten Marktteilnehmer rechnen für 2026 weiterhin mit leicht sinkenden oder auf tiefem Niveau stabilen Hypothekarzinsen.
Es herrschen zurzeit attraktive Hypothekarkonditionen. Für viele dürfte jetzt ein guter Zeitpunkt sein, ihr Eigenheim oder ihre Eigentumswohnung langfristig zu günstigen Konditionen zu finanzieren. Ein Blick auf die historische Entwicklung der Hypothekarzinsen lässt darauf schliessen, dass es sich aktuell lohnen kann, für die Finanzierung von Wohneigentum eine Festhypothek mit einer längeren Laufzeit von 5 oder 10 Jahren in Betracht zu ziehen.
Bei einem Entscheid für bestimmte Hypothekarmodelle empfiehlt es sich immer, die eigene familiäre und finanzielle Situation einzubeziehen und sich von einer Fachperson beraten zu lassen – zum Beispiel von unseren Immobilien-Experten. Auch unser Mietkauf-Modell kann eine spannende Alternative darstellen: Mit dem smarten Rent-to-buy Modell können Sie sich den Traum vom Eigenheim bereits heute erfüllen, selbst wenn Sie nur 10 Prozent Eigenmittel mitbringen.
Sinnvollerweise setzen Wohneigentümer nicht alles auf eine Hypothek. Verteilen Sie die Finanzierung lieber auf verschiedene Hypothekarmodelle und Laufzeiten. So streuen Sie Ihr Zinsrisiko und minimieren die Gefahr, im ungünstigsten Moment die ganze Summe erneuern zu müssen, zum Beispiel in einer Hochzinsphase. UBS key4 mortgages empfiehlt diesen Mix:
Der UBS Real Estate Bubble Index beurteilt die aktuelle Situation für verkaufswillige Wohneigentümer als sehr komfortabel: Für 2026 erwartet die UBS einen Preisanstieg von 3 Prozent für Eigenheime. Falls Sie also den Verkauf von Wohneigentum planen, ist jetzt ein guter Zeitpunkt. Nutzen Sie dafür mit Vorteil zum Beispiel unsere kostenlose Verkaufspreisberatung oder unsere Maklerempfehlungen. Unsere Immobilienexpertinnen beraten Sie unabhängig und empfehlen Ihnen Maklerinnen und Makler, die den Immobilienmarkt in Ihrer Region fundiert kennen und Sie jederzeit kompetent durch den Verkaufsprozess begleiten.
Wie Sie Ihr Wohneigentum finanzieren oder refinanzieren, hängt von viel mehr Faktoren als nur vom aktuellen Zinssatz ab. Ihre persönliche und finanzielle Situation, Zukunftspläne, Risikofähigkeit und Einschätzung der Hypothekarzinsentwicklung spielen bei der Wahl des richtigen Hypothekarmodells und der richtigen Laufzeiten eine mindestens so wichtige Rolle. Lassen Sie sich von einer Fachperson beraten und vergleichen Sie Angebote, Leistungen und Preise. Nicht immer ist das auf den ersten Blick günstigste Angebot auch das beste für Sie.
