Alles was Wohneigentümer wissen müssen — Jeden ersten Donnerstag des Monats.
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Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Neuenburg berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Acht Kantone haben eigene Bewertungs- und Berechnungsmethoden entwickelt. Darunter der Kanton Neuenburg.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Im Kanton Neuenburg wird der Mietwert als Prozentsatz des Katasterschätzwerts gestaffelt festgelegt:
Ein Haus oder eine Wohnung mit einem Katasterschätzwert von 800’000 Franken hat einen Mietwert von 27’400 Franken: 3,5 Prozent oder 17'500 Franken für die ersten 500’000 Franken und 3,3 Prozent oder 9’900 Franken für die zweiten 300’000 Franken. Der Katasterschätzwert wird aus dem Ertrags- und Substanzwert ermittelt und alle zehn Jahre angepasst. In unserem Rechenbeispiel besitzen Julie und François eine Wohnung in Neuenburg im Wert von 1,1 Millionen Franken, die sie mit einer Hypothek von 880'000 Franken fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr. Die Wohnung hat einen Katasterschätzwert von 1 Million Franken.
Der Bund übernimmt den Steuerwert des Kantons Neuenburg für die direkte Bundessteuer.
Berechnung mit Katasterschätzwert | |
Verkehrswert | 1'000'000 CHF |
1. und 2. Hypothek (Belehnung 80 %) | 800'000 CHF |
Katasterschätzwert | 1'000'000 CHF |
Mietwert (3,5 % für die ersten und 3,3 % für die zweiten 500'000 CHF) | 34'000 CHF |
Eigenmietwert (70 % des Mietwerts) | 23'800 CHF |
Hypothekarzinsen (Annahme 2,5 %) | – 20'000 CHF |
Unterhaltskosten (20 % des Eigenmietwerts) | – 4'760 CHF |
Zu- oder Abschlag Eigenmietwert | – 960 CHF |
steuerbares Einkommen | 180’000 CHF |
Zu- oder Abschlag Eigenmietwert | – 960 CHF |
steuerbares Einkommen mit Eigenmietwert | 179’040 CHF |
jährliche Mehr- oder Minderbelastung (Schätzung) | – 279 CHF |
Weil die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen, sinkt die Steuerrechnung um schätzungsweise 279 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten Julie und François die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung senken. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit höheren Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache kaum eine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie das kantonale Steueramt. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.