Auch Immobilien altern. Laut Lebensdauertabelle sind nach 10 Jahren die ersten kleineren Arbeiten fällig. Zum Beispiel Fassadenverputz (10 bis 25 Jahre), Fugendichtungen (10 bis 20 Jahre) oder Sonnenstoren (10 bis 15 Jahre), Teppichböden (10 bis 15 Jahre) oder Malerarbeiten (10 bis 15 Jahre) und Küchengeräte (10 bis 20 Jahre). In der Steuererklärung können Sie abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften pauschal oder effektiv (mit Kostennachweis) vom Eigenmietwert und damit vom steuerbaren Einkommen abziehen. Die Pauschale beträgt in den meisten Kantonen 10 Prozent des Bruttomietzinses oder des Eigenmietwertes für neue Häuser oder Wohnungen (bis 10 Jahre alt) und 20 Prozent für ältere Liegenschaften. Sie können jedes Jahr neu entscheiden, ob Sie pauschal oder effektiv abrechnen wollen.
Die Frage «Renovieren, modernisieren oder sanieren?» klingt philosophisch, hat aber konkrete Auswirkungen auf die Steuererklärung und damit auf die Steuerbelastung. Aufwendungen für eine Modernisierung oder Sanierung sind abzugsfähig, wenn sie der Werterhaltung und/oder der Verbesserung der Energieeffizienz dienen:
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Wohneigentümer*innen müssen den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Dafür können sie nebst den Hypothekarzinsen alle Unterhalts- und Reparaturkosten für werterhaltende Renovationen oder Sanierungen vom Eigenmietwert abziehen. Zum Beispiel, wenn Sie Ihr Bad oder Ihre Küche modernisieren, die Hausfassade sanieren, alte Fenster oder die Heizung ersetzen. Zudem können Sie die Kosten für
vom Eigenmietwert abgezogen werden. Stockwerkeigentümer*innen dürfen ausserdem Einzahlungen in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft abziehen, die für den Unterhalt gemeinsamer Bauteile verwendet werden. Betragen die werterhaltenden Investitionen in einem Jahr weniger als 10 Prozent des Eigenmietwertes, so sind die Aufwendungen pauschal abzuziehen. Betragen sie mehr als 10 beziehungsweise 20 Prozent, können Sie die Kosten effektiv abziehen. Dazu müssen Sie alle Ausgaben im Liegenschaftsverzeichnis oder separat auflisten und mit Rechnungen belegen.
Wertvermehrende Investitionen wie eine Sauna oder ein Wintergarten sind nicht absetzbar. Trotzdem sollten Sie alle Rechnungen aufbewahren. Bei einem Verkauf können Sie die Kosten zum ursprünglichen Kaufpreis hinzurechnen und so die Grundstückgewinnsteuer reduzieren.
Mit unserem Sanierungsrechner können Sie den Zustand Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung analysieren, die Sanierungskosten berechnen und die Sanierung kosteneffizient und steueroptimiert planen. Verteilen Sie die Investitionen auf mehrere Jahre und brechen Sie die Steuerprogression.
Energetische Sanierungen sind wertvermehrende Investitionen. Weil Bund und Kantone die Energieeffizienz von Liegenschaften fördern wollen, sind diese Investitionen abzugsberechtigt. Deshalb können Sie alle Investitionen in Energiesparfenster, eine Pelletheizung, eine Photovoltaikanlage oder eine Wärmepumpe vom Eigenmietwert abziehen und so Ihre Steuerlast senken. Zudem können Sie alle Aufwendungen für energetische Sanierungen auf bis zu 3 Steuerperioden verteilen. Übersteigen die Abzüge das Jahreseinkommen, können Sie den Restbetrag auf das nächste und allenfalls auf das übernächste Jahr übertragen. So senken Sie mit Investitionen in die Energieeffizienz Ihr steuerbares Einkommen und damit Ihre Steuerbelastung in 1, 2 oder 3 Jahren.
Mit unserem Energierechner können Sie die Energieeffizienzklasse Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung überprüfen und die Auswirkungen energetischer Sanierungsmassnahmen simulieren. Der Rechner analysiert das Einsparpotenzial, berechnet die Investitionskosten und berücksichtigt Fördergelder.
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Eine grössere Renovation, eine energetische Sanierung oder ein Umbau kostet viel Geld. Wenn Sie die Arbeiten und damit die Investition auf zwei oder drei Jahre verteilen, können Sie die Steuerprogression brechen und zahlen unter dem Strich weniger Steuern. Angenommen, Sie verdienen 120'000 Franken pro Jahr und lassen die Gebäudehülle Ihres Hauses für 80'000 Franken energetisch sanieren:
Unter dem Strich können Sie in beiden Fällen gleich viel abziehen: 80'000 Franken. Mit Variante 2 bezahlen Sie aber weniger Steuern, weil die Steuerbelastung progressiv ist und höhere Einkommen entsprechend höher besteuert werden. Sie fahren also besser, wenn Sie ein Einkommen von 80'000 Franken zweimal versteuern, als wenn Sie einmal 40'000 Franken und einmal 120'000 Franken versteuern.
Wenn die Investition Ihr Einkommen übersteigt, sollten Sie die Arbeiten staffeln. Angenommen, Sie verdienen 120'000 Franken pro Jahr und geben 150'000 Franken für werterhaltende Investitionen aus. Wenn Sie alle Arbeiten im selben Jahr ausführen lassen und alle Kosten in der gleichen Steuerperiode vom Einkommen abziehen, haben Sie ein negatives Einkommen und bezahlen keine Einkommenssteuer. Die 30'000 Franken, die Sie zu viel abgezogen haben, sind steuerlich verloren und können im Folgejahr nicht mehr abgezogen werden. Mit einer Ausnahme: Investitionen in energetische Sanierungen können Sie auf das nächste oder übernächste Jahr übertragen, wenn Sie die Kosten im ersten Jahr nicht vollumfänglich vom Einkommen abziehen konnten. Wenn Sie 120'000 Franken pro Jahr verdienen und in einem Jahr 150'000 Franken für eine Dach- und Fassadendämmung, neue Fenster, eine Photovoltaikanlage und eine Wärmepumpe ausgeben, können Sie im ersten Jahr 120'000 Franken und im zweiten Jahr den Restbetrag abziehen.
Die schrittweise energetische Sanierung des Hauses oder der Wohnung ist steuerlich sinnvoll und wird auch von Baufachleuten empfohlen. Die energetische Sanierung vermeidet Baumängel wie Feuchtigkeit, Schimmel oder Wärmebrücken, ausserdem kann die neue Heizung dem geringeren Energiebedarf angepasst werden. Das Vorgehen in vier Schritten hat sich in der Praxis bewährt:
Wer sein Haus oder seine Wohnung energetisch saniert, optimiert kurzfristig die Steuerbelastung und senkt langfristig den Energieverbrauch und damit die Energiekosten. Eine neue Heizung, neue Fenster und eine besser gedämmte Hausfassade haben ein Energiesparpotenzial von 60 Prozent. Ausserdem unterstützen der Bund und die Kantone energetische Sanierungen finanziell. Zusätzlich profitieren Sie bei immer mehr Banken von vergünstigten grünen oder nachhaltigen Hypotheken und steigern den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Energetische Sanierungen lohnen sich also ökologisch und ökonomisch.
Übrigens: Zu diesem Artikel hat uns ein Leser angeregt. Haben Sie eine Idee für ein Thema, über das wir noch nicht berichtet haben? Schreiben Sie uns eine E-Mail und skizzieren Sie Ihre Idee in wenigen Worten. Falls das Thema eine Mehrheit unserer Leser*innen interessieren könnte, nehmen wir Ihren Vorschlag in unsere Themenplanung auf.
