Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Basel-Landschaft berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Acht Kantone haben eigene Bewertungs- und Berechnungsmethoden entwickelt. Darunter der Kanton Basel-Landschaft.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Die Steuerverwaltung multipliziert den Brandlagerwert, einen auf das Jahr 1939 zurückgerechneten Zeitwert von Immobilien, mit einem gemeindespezifischen Korrekturfaktor und korrigiert das Ergebnis mit einem Faktor für das Alter der Liegenschaft und für Stockwerkeigentum. Der Brandwert beträgt 17,09 bis 63,23 Prozent des Brandlagerwerts; Ziel ist ein Eigenmietwert von 60 bis 66 Prozent der Marktmiete für ein vergleichbares Haus oder eine vergleichbare Wohnung an vergleichbarer Lage. In unserem Rechenbeispiel besitzen Isabelle und Roger eine Wohnung in Liestal im Wert von 1,25 Millionen Franken, die sie mit einer Hypothek von 1 Million Franken fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr.
Der Bund berechnet den Steuerwert für die direkte Bundessteuer mit einem Aufschlag von 20 Prozent auf den Steuerwert des Kantons Basel-Landschaft.
Weil die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen, sinkt die Steuerrechnung um schätzungsweise 1’346 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten Isabelle und Roger die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung senken. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit höheren Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache kaum eine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie die kantonale Steuerverwaltung. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.
