Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Genf berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone können den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Acht Kantone haben eigene Bewertungs- und Berechnungsmethoden entwickelt. Unter anderem der Kanton Genf. Die kantonale Steuerverwaltung berechnet den Eigenmietwert mit einem Fragebogen, den alle Wohneigentümer*innen ausfüllen müssen, und passt den Wert dem Genfer Mietindex an. Berücksichtigt werden objektive Kriterien wie Lage, Alter, Wohnfläche, Standard sowie mögliche Beeinträchtigungen wie Lärm. Der Eigenmietwert wird jedes Jahr festgelegt und bis Ende März mitgeteilt.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Das Ziel ist ein Eigenmietwert von 50 bis 60 Prozent einer markt- und ortsüblichen Miete für ein vergleichbares Objekt. Der Eigenmietwert darf 20 Prozent des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Falls die Hypothekarzinsen den limitierten Eigenmietwert übersteigen, wird die Limite aufgehoben und der ganze Eigenmietwert muss versteuert werden. Unabhängig davon, ob sie den ganzen oder einen limitierten Eigenmietwert versteuern müssen, dürfen Wohneigentümer*innen für jedes Jahr, das sie in ihrem Haus oder in ihrer Wohnung leben, 4 Prozent abziehen, höchstens aber 40 Prozent. In unserem Rechenbeispiel besitzen Nicole und Thierry seit drei Jahren eine Wohnung in Genf im Wert von 1,25 Millionen Franken, die sie mit einer Hypothek von 1 Million Franken fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr.
Der Bund übernimmt den Steuerwert des Kantons Genf für die direkte Bundessteuer.
Weil die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten den Eigenmietwert übersteigen, sinkt die Steuerrechnung um schätzungsweise 1'160 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten Nicole und Thierry die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung senken. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert periodisch neu ein. Zu Diskussionen kommt es in der Regel, wenn der Eigenmietwert erhöht wird. Wird die Erhöhung mit höheren Liegenschaftspreisen begründet, hat eine Einsprache kaum eine Chance. Anders sieht es aus, wenn der Wert zu hoch angesetzt wurde oder die Steuerbehörde einen Fehler gemacht hat. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie die kantonale Steuerverwaltung. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.
Im Kanton Genf gibt es Härtefallklauseln für Wohneigentümer*innen mit geringem Einkommen, beispielsweise Rentner*innen. Übersteigt der Eigenmietwert einen bestimmten Prozentsatz (in der Regel ein Drittel) des Einkommens, wird er reduziert.
