Lesen Sie auch unsere Artikel über die Eigenmietwertberechnung in anderen Kantonen
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In diesem Artikel erklären wir, wie Sie den Eigenmietwert im Kanton Zürich berechnen. Das Bundesgericht hat den Eigenmietwert auf mindestens 60 Prozent des markt- und ortsüblichen Mietzinses für ein vergleichbares Objekt festgelegt. Die Kantone dürfen den Eigenmietwert höher ansetzen und sind frei in der Wahl der Methode zur Ermittlung des Mietzinses als Grundlage für den Eigenmietwert. Acht Kantone haben eigene Bewertungs- und Berechnungsmethoden entwickelt, darunter der Kanton Zürich. Das kantonale Steueramt berechnet den Eigenmietwert auf der Grundlage des Verkehrswerts einer Liegenschaft, die sich aus ihrem Landwert und Zeitbauwert zusammensetzt.
Der Regierungsrat setzt den Zeitpunkt fest, auf den eine allgemeine Neubewertung durchzuführen ist. Ausnahme: Der Mietwert von selbstgenutzten Wohnungen in eigenen Mehrfamilienhäusern wird in jeder Steuerperiode neu festgelegt.
Alles über den Eigenmietwert in der Schweiz lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Im Kanton Zürich wird der Eigenmietwert mit 3,5 Prozent (Einfamilienhäuser) beziehungsweise 4,25 Prozent (Eigentumswohnungen) des Steuerwertes berechnet. Der Steuerwert beträgt 70 Prozent des Verkehrswertes. In unserem Rechenbeispiel besitzen Angela und Nick eine Wohnung in Winterthur im Wert von 1,25 Millionen Franken, die sie mit einer Hypothek von 1 Million Franken (Belehnung 80 Prozent) fremdfinanziert haben. Die beiden sind je 35 Jahre alt, haben kürzlich geheiratet, sind (noch) kinderlos und verdienen zusammen 180'000 Franken brutto im Jahr.
Der Bund übernimmt den Steuerwert des Kantons Zürich für die direkte Bundessteuer.
Der Eigenmietwert erhöht die jährliche Steuerrechnung von Angela und Nick um 1'203 Franken. In Jahren mit grösseren werterhaltenden und/oder energetischen Sanierungen könnten sie die effektiven Unterhaltskosten abziehen und so ihre Steuerbelastung optimieren. Die mutmassliche Steuerbelastung haben wir mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung berechnet.
In unserem Artikel «Abzugsfähige Unterhaltskosten für Liegenschaften: So senken Sie Ihre Steuerbelastung» erfahren Sie, welche Kosten Sie in Ihrer Steuererklärung abziehen können.
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Der Abzug für Unternutzung kann nur für einen Hauptwohnsitz geltend gemacht werden, nicht für Zweitwohnsitze wie Ferienhäuser oder -wohnungen.
Mehr über mögliche Abzüge lesen Sie in unserem Artikel «Eigenmietwert berechnen: Berechnung, wichtige Faktoren und mögliche Abzüge».
Die Steuerbehörden schätzen den Eigenmietwert regelmässig neu ein. Wenn der Wert zu hoch angesetzt ist oder Sie einen Fehler entdecken, können Sie Einspruch einlegen. Es lohnt sich also, die Neubewertungen genau zu prüfen, sonst zahlen Sie jahrelang zu viel Steuern. Am einfachsten kontaktieren Sie das kantonale Steueramt über das Onlineformular. Die Einsprache ist kostenlos. Sobald es vor Gericht geht, wird es teuer. Der Verlierer trägt alle Kosten, zum Beispiel für eine Expertise. Suchen Sie eine gütliche Einigung und wägen Sie Chancen und Risiken ab, bevor Sie den Rechtsweg beschreiten.
Im Kanton Zürich gibt es Härtefallklauseln für Wohneigentümer*innen mit geringem Einkommen, zum Beispiel Rentner*innen. Übersteigt der Eigenmietwert einen bestimmten Prozentsatz (in der Regel ein Drittel) des Einkommens, wird er reduziert.
