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Im Herbst 2025 stimmte das Schweizer Stimmvolk der Einführung von Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften zu. In der Folge beschloss der Bundesrat am 1. April 2026, die Reform der indirekt mit der Vorlage verbundenen Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Somit fällt ab dann die Besteuerung des Eigenmietwerts auf selbstgenutztem Wohneigentum weg.
Was bedeutet diese Abschaffung des Eigenmietwerts für Wohneigentümer? Das zeigen wir in diesem Blogbeitrag. Eines vorweg: Die Abschaffung wird für Wohneigentümer in der Schweiz viel mehr verändern als nur einen Posten in der Steuererklärung.
Wer eine Hypothek abgeschlossen hat, Renovationen plant, eine Zweitwohnung besitzt oder die eigene Immobilie einst vererben möchte, sollte die möglichen Folgen möglichst schnell prüfen. Denn mit dem Wegfall des Eigenmietwerts werden einige steuerliche Abzüge eingeschränkt oder ganz gestrichen. Das betrifft unter anderem Schuldzinsen, Unterhalts- und Sanierungskosten. Vielen Eigentümern stellt sich deshalb die Frage: Wird Wohneigentum für mich steuerlich einfacher, günstiger – oder gar teurer? Die Antworten auf diese und mehr Fragen finden Sie hier.
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer für selbstgenutztes Wohneigentum versteuern müssen. Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, zahlt Steuern auf einen theoretischen Mietwert. Dieser Eigenmietwert soll die steuerliche Bevorzugung von Wohneigentümern gegenüber Mietern, die die Mietzinsen für ihre Wohnung ja auch nicht von den Steuern abziehen können, verhindern oder abmildern.
Im Gegenzug konnten Eigentümer bisher verschiedene Kosten steuerlich abziehen, zum Beispiel:
Abgeschafft wird der Eigentumsmietwert nach der Abstimmung durch das Stimmvolk vom 28. September 2025. Die Kritik insbesondere von Wohneigentümern an die in ihren Augen fiktive «Mietsteuer» fand mehrheitlich Zustimmung bei der Stimmbevölkerung.
Mit der Reform, die am 1. Januar 2029 in Kraft treten soll, wird der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum wegfallen. Das klingt entlastend. Doch gleichzeitig werden viele Abzüge, die bisher steuerlich relevant waren, stark eingeschränkt oder gestrichen. Im Houzy Blogbeitrag zur Abstimmung in der Schweiz erfahren Sie mehr über den Eigenmietwert.
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Ein zentraler Punkt der Reform betrifft den Schuldzinsabzug. Bisher konnten Wohneigentümer ihre Hypothekarzinsen in vielen Fällen steuerlich abziehen. Der Systemwechsel wird diesen Abzug deutlich einschränken.
Das hat besonders grosse Auswirkungen für Eigentümer mit:
Der geplante sogenannte quotal-restriktive Schuldzinsabzug für Eigentümer mit vermietetem oder verpachtetem Wohneigentum ist kompliziert. Vereinfacht bedeutet er: Private Schuldzinsen können nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen von den Steuern abgezogen werden. Entscheidend ist also, wie gross der Anteil der vermieteten Immobilien am gesamten Vermögen ist.
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Unser Beispiel zeigt, wie stark sich der Schuldzinsabzug verändern kann.
Für Eigentümer bedeutet dies: Eine Hypothek wird aus steuerlicher Sicht weniger attraktiv. Schuldzinsen für selbstbewohntes Wohneigentum können grundsätzlich gar nicht mehr, für vermietetes oder verpachtetes Wohneigentum nur noch teilweise abgezogen werden. Die Kantone können zeitlich begrenzte Ausnahmen vorsehen. Zudem sollen Personen, die zum ersten Mal Wohneigentum in der Schweiz erwerben, Schuldzinsen zeitlich und in der Höhe begrenzt abziehen können.
Wegen der neuen steuerlichen Ausgangslage sollten insbesondere Haushalte mit hoher Belehnung jetzt prüfen, ob ihre Finanzierungsstrategie noch passt.
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Eine der grössten Änderungen betrifft die Unterhaltskosten. Viele Ausgaben, die sich bisher von den Steuern abziehen liessen, können künftig nicht mehr geltend gemacht werden.
Dazu gehören je nach Umsetzung unter anderem:
Besonders stark wirkt sich die Änderung auf die Steuerbelastung von Eigentümern älterer Immobilien aus. Wenn Sie eine ältere Immobilie besitzen und absehbar ist, dass eine grössere Sanierung nötig wird, prüfen Sie rasch, ob Sie diese vorziehen können. Je nach Situation sparen Sie dadurch markant Steuern. Jetzt ist der Abzug vieler Unterhalts- und Sanierungskosten noch möglich; nach dem Systemwechsel wird dieser deutlich eingeschränkt.
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Die Reform schafft nicht nur Gewinner. Ob Sie als Eigentümer profitieren oder künftig steuerlich stärker belastet werden, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.
Tendenziell profitieren:
Stärker betroffen sind:
Faustregel: Wer bisher stark von Abzügen profitierte, wird tendenziell durch den weitgehenden Wegfall der Abzüge für Sanierungs-, Unterhaltskosten und Schuldzinsen eine mehr oder weniger deutliche Erhöhung der Steuerbelastung spüren. Eigentümer mit tieferen Hypotheken und wenig Unterhalts- und Sanierungskosten werden steuerlich tendenziell eher entlastet.
Bei Zweitwohnungen und Ferienimmobilien bleiben viele Fragen offen. Besonders Ferienkantone können neue Objektsteuern einführen, um Steuerausfälle auszugleichen oder wenig genutzte Zweitwohnungen stärker zu belasten. Die konkrete Ausgestaltung der Steuerbelastung in diesen Kantonen ist noch nicht bekannt.
Unklar ist auch, wie teilweise vermietete Ferienwohnungen künftig steuerlich behandelt werden. Denkbar ist etwa eine Beurteilung nach:
Wenn Sie eine Ferienwohnung besitzen, bedeutet dies: Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt nicht automatisch eine steuerliche Entlastung. Je nach Kanton und Beurteilung der Nutzung können neue steuerliche Belastungen entstehen.
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Die Einschränkung des Schuldzinsabzugs stellt Sie als Eigentümer vor eine neue Frage: Soll ich meine Hypothek stärker amortisieren?
Eine Amortisation ist oft sinnvoll, wenn Sicherheit, tiefere Schulden und Planbarkeit im Vordergrund stehen. Besonders im Hinblick auf die Pensionierung oder wenn das Einkommen sinkt, kann dies steuerliche Vorteile mit sich bringen.
Eine Amortisation bindet aber auch Kapital. Wenn Sie langfristig höhere Renditen mit Ihren Anlagen erzielen, als die Hypothek Ihnen Kosten verursacht, kann es sich lohnen, die Hypothek beizubehalten.
Profitieren Sie von einer Amortisation oder nicht? Weil der steuerliche Schuldzinsabzug mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfallen wird, verändert sich die Gesamtrechnung: Es geht nicht nur um Steuern, sondern um Ihre gesamte Vermögensstrategie.
Immobilien sind in den meisten Fällen der grösste Vermögenswert eines Haushalts. Deshalb betrifft der Systemwechsel nicht nur die jährliche Steuererklärung, sondern auch langfristige Themen wie Nachfolge, Pensionierung, Erbschaft und Liquidität.
Besprechen Sie wichtige Fragen mit einem Experten oder einer Expertin:
Eine frühzeitige Planung hilft, spätere Konflikte um Immobilien, Vermögen, finanzielle Engpässe und Erbschaften zu vermeiden.
Die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft nicht alle gleich. Deshalb ist in jedem Fall eine persönliche Standortbestimmung wichtig.
Prüfen Sie als Eigentümer möglichst schnell Fragen wie diese:
Die Abschaffung des Eigenmietwerts bedeutet einen Systemwechsel und markanten Einschnitt in die Wohneigentumsbesteuerung in der Schweiz. Für viele Eigentümer geht es nicht nur darum, dass ein fiktives Einkommen wegfällt. Entscheidend ist, wie Finanzierung, Steuern, Unterhalt, Sanierungen und Vermögensplanung zusammenspielen – und wie sich dieses Zusammenspiel netto auf die Gesamtausgaben eines Haushalts auswirkt.
Wenn Sie wenig Schulden und tiefe Unterhaltskosten haben und eine neuwertige Immobilie besitzen, werden Sie eher von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren. Haben Sie aber eine hohe Hypothek, besitzen eine ältere Liegenschaft oder planen Sanierungen, sollten Sie jetzt handeln und Ihre Situation genau prüfen.
In jedem Fall empfiehlt sich als wichtigster Schritt: Betrachten Sie nicht nur einzelne Steuerabzüge, sondern das Gesamtbild Ihrer Finanzen und Immobilien.
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