Seit unserer letzten Hypothekarzinsprognose vom 5. Januar 2023 ist die Teuerung in der Schweiz stärker gestiegen als der Schweizerischen Nationalbank lieb ist. Mit 3,4 Prozent (Februar) liegt die Inflationsrate zwar deutlich tiefer als in Europa (8,5 Prozent) und in den USA (6 Prozent), aber klar über dem SNB-Zielkorridor von 0 bis 2 Prozent. Darum hat die Nationalbank am 23. März 2023 ihren Leitzins um 50 Basispunkte von 1 auf 1,50 Prozent erhöht. Das war von vielen Analysten erwartet worden, obwohl die SNB in einem Dilemma steckte: Weil sie die Teuerung bekämpfen will, musste sie die Zinsen erhöhen – wenn sie aber das Bankensystem nach dem Zusammenbruch von drei mittelgrossen Banken in den USA und der Fusion der zwei Schweizer Grossbanken hätte stabilisieren wollen, hätte sie die Zinsen senken müssen. Die Nationalbank hat sich mit der vierten Leitzinserhöhung seit dem 16. Juni 2022 für die Inflationsbekämpfung entschieden und schliesst weitere Erhöhungen nicht aus. Mit ihren Zinserhöhungen will die SNB die Teuerung bekämpfen, ohne die Wirtschaft abzuwürgen.
Die Nationalbank wandelt mit ihren Leitzinserhöhungen auf einem schmalen Grat zwischen Inflation und Rezession. Die Expertengruppe Konjunkturprognosen geht von einer Inflationsrate von 2,2 Prozent in diesem Jahr aus, leicht über dem SNB-Ziel, und von einem unterdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum von 1 Prozent im Jahr 2023 und 1,6 Prozent im Jahr 2024. Die Zinserhöhung spüren alle: Immobilienkäufer bezahlen höhere Hypothekarzinsen genauso wie Wohneigentümer, die eine Festhypothek verlängern müssen oder ihr Zuhause mit einer SARON-Hypothek finanziert haben, Mieter höhere Mieten und Unternehmen höhere Kreditzinsen. Gleichzeitig steigen unsere Lebenshaltungskosten. Darum haben viele Unternehmen die Löhne erhöht, um den Kaufkraftverlust auszugleichen.
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit einer Festhypothek finanziert haben und eine Verlängerung ansteht, müssen Sie sich auf höhere Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Unterhaltskosten) einstellen. Am 23. März 2023 lagen die indikativen Zinssätze für zehnjährige Festhypotheken zum Beispiel bei UBS key4 mortgages bei 2,37 Prozent* oder höher – das ist doppelt so hoch wie Anfang 2022. Sollte Ihre Hypothek noch nicht fällig sein, bleibt für Sie alles beim Alten. Dennoch ist es ratsam, sich lieber heute als morgen Gedanken über mögliche Refinanzierungsoptionen zu machen.
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit einer Saron-Hypothek finanziert haben, müssen Sie auch mit einem deutlichen Anstieg Ihrer Wohnkosten rechnen. Der Basiszinssatz orientiert sich am Leitzins und lag am 23. März 2023 bei 1,41 Prozent. Dazu kommt eine Marge von 0,6 bis 1,3 Prozent, die von Ihrer Bonität abhängt und von Ihrer Bank festgelegt wird. Unter dem Strich kostet eine Saron-Hypothek mindestens 2,01 Prozent. Obwohl Saron-Hypotheken viel von ihrem Zinsvorteil eingebüsst haben, sind sie langfristig wahrscheinlich günstiger als langlaufende Festhypotheken.
Der «Saron-Referenzzinssatz» ändert täglich und kann stark schwanken. Darum eignen sich Saron-Hypotheken für Wohneigentümer, die mit Zinsschwankungen leben können und ein finanzielles Polster besitzen. Wenn Sie lieber budgetsicher kalkulieren, schlafen Sie mit einer Festhypothek ruhiger.
Gemessen am Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex IMPI, der die Marktpreise für Wohneigentum quartalsweise misst, sind die Immobilienpreise 2022 um 6,4 Prozent gestiegen. Einfamilienhäuser (plus 7,3 Prozent) stärker, Eigentumswohnungen (plus 5,6 Prozent) weniger stark. Im vierten Quartal stiegen die Preise für Häuser um 2 und für Wohnungen um 0,5 Prozent. Die Preise legten in ländlichen Gemeinden am stärksten zu und sanken in Agglomerationen wie Basel, Bern, Genf, Lausanne oder Zürich leicht. Das Preiswachstum hat sich nach den Leitzinserhöhungen verlangsamt. Wegen der höheren Zinsen dürfte die Nachfrage sinken, weil sich nicht mehr alle Wohneigentum leisten können oder wollen, und das Angebot steigen, weil immer mehr Wohneigentümer verkaufen wollen oder müssen. Die meisten Immobilienmakler rechnen mit stabilen bis leicht steigenden Immobilienpreisen. Eine Preiskorrektur von 10 Prozent oder mehr ist erst zu erwarten, falls die Hypothekarzinsen stärker steigen sollten.
Im vierten Quartal 2022 ist der UBS Swiss Real Estate Bubble Index von 1,53 auf 1,54 Punkte geklettert. Damit gilt der Immobilienmarkt als überbewertet. Trotzdem warnen die Immobilienexperten der UBS nicht vor einer Immobilienblase. Zum einen, weil der Index während der letzten Immobilienkrise in der Schweiz Anfang der 1990er-Jahre viel höher notierte. Zum anderen, weil die Wirtschaftsentwicklung solide ist, die Hypothekarverschuldung sich verlangsamt hat und die Bauinvestitionen sinken.
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Die meisten Analysten erwarteten trotz der Furcht vor einer Finanzkrise eine Leitzinserhöhung um 50 Basispunkte, wenige rechneten mit 25 Basispunkten. Darum reagierten die Hypothekarzinsen kaum auf die SNB-Entscheidung vom 23. März. Die Erhöhung war mehr oder weniger in den Zinsen enthalten. Die Zinsen für Festhypotheken dürften sich bis Ende Jahr seitwärts bewegen, die Zinsen für Saron-Hypotheken um 0,50 Prozentpunkte steigen, wenn sich die Finanzkrise nicht zuspitzt.
* Indikative Zinssätze am 23. März 2023. Die Zinssätze hat UBS key4 mortgages auf Basis dieser Finanzierungsparameter ermittelt: Kanton Zürich, Kreditsumme 500'000 Franken, Tragbarkeit 24 Prozent, Belehnung 50 Prozent, Auszahlungsdatum 24. April 2023.
Seit der Zinswende Mitte 2022 finanzieren viele Wohneigentümer ihr Wohneigentum kurzfristiger. Ein Drittel der im zweiten Halbjahr neu abgeschlossenen Hypotheken waren Saron-Hypotheken. Sie sind in der Deutschschweiz (Anteil 43 Prozent) deutlich beliebter als in der Westschweiz (21 Prozent). Im Gegenzug ist der Anteil der zehnjährigen Festhypotheken von der Hälfte auf ein Viertel gefallen.
Bei der Wahl eines Hypothekenmodells spielen Ihre finanzielle Situation und Risikobereitschaft eine genau so grosse Rolle wie der Zinssatz und die Zinsprognosen. Mit einer Saron-Hypothek sparen Sie wahrscheinlich Geld, es ist jedoch wichtig, sich regelmässig über die aktuellen Zinsen zu informieren und genügend finanziellen Spielraum für Zinsschwankungen zu besitzen. Eine Festhypothek ermöglicht eine verlässliche Budgetplanung. Für die meisten Wohneigentümer ist die Kombination verschiedener Hypothekenmodelle und Laufzeiten sinnvoll. So verteilen sie das Zinsrisiko und senken gleichzeitig das Risiko, den Gesamtbetrag zu einem ungünstigen Zeitpunkt verlängern zu müssen.
Die Finanzierung oder Refinanzierung hängt von mehreren Faktoren ab, nicht nur vom aktuellen Zinssatz. Zum Beispiel von Ihrer finanziellen Situation, Ihren Zukunftsplänen, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer Einschätzung der zukünftigen Hypothekarzinsentwicklung. Wenn Sie unsicher sind, ist es ratsam, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen und sich beraten zu lassen. In unsicheren Zeiten wie diesen ist dies noch wichtiger. Das auf den ersten Blick günstigste Angebot ist nicht zwangsläufig das beste Angebot für Ihre individuellen Bedürfnisse. Vergleichen Sie darum die Angebote gründlich.
