In unserer letzten Hypothekarzinsprognose im Oktober 2022 haben wir eine Erhöhung des SNB-Leitzinses von 0,50 auf 1,00 Prozent vorausgesagt. Am 15. Dezember 2022 gab SNB-Präsident Thomas Jordan die dritte und letzte Leitzinserhöhung des Jahres bekannt: Mitte Juni wurde der Leitzins um 50 Basispunkte auf minus 0,25 Prozent, Ende September um 75 Basispunkte auf plus 0,50 Prozent und wenige Tage vor Weihnachten um 50 Basispunkte auf plus 1 Prozent erhöht. Mit diesen Zinserhöhungen will die Nationalbank die Teuerung in der Schweiz bekämpfen, ohne die Wirtschaft abzuwürgen. Nach einem Hoch im August (3,5 Prozent) ist die Inflationsrate im November auf 3 Prozent gefallen, liegt aber noch deutlich über dem Zielband der Schweizerischen Nationalbank von 0 bis 2 Prozent.
Die Folgen der Leitzinserhöhungen spüren alle. Wohneigentümer*innen bezahlen höhere Hypothekarzinsen, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung mit einer Geldmarkthypothek finanziert haben oder ihre Festhypothek verlängern müssen, Mieter*innen höhere Mieten und Unternehmen höhere Kreditzinsen für Investitionen. Gleichzeitig steigen die Lebenshaltungskosten. Darum haben viele Unternehmen ihre Löhne erhöht, um den realen Kaufkraftverlust auszugleichen. Die SNB wandelt mit ihrer Geldpolitik auf einem schmalen Grat zwischen Inflation und Rezession. Die Expertengruppe Konjunkturprognosen des Bundes erwartet für 2023 ein Wirtschaftswachstum von 1 Prozent und eine Inflationsrate von 2,2 Prozent. Ein schwaches Wirtschaftswachstum könnte die Arbeitsplätze in der Schweiz gefährden. Dagegen spricht allerdings der nach wie vor grosse Fachkräftemangel in vielen Branchen.
Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit einer Festhypothek finanziert haben und Ihre Hypothek verlängern müssen, werden Sie deutlich mehr dafür bezahlen. Zehnjährige Festhypotheken kosteten am 15. Dezember 2,52 Prozent (Richtpreis), das ist doppelt so viel wie Anfang 2022. Dadurch steigen Ihre Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Nebenkosten sowie Unterhaltskosten). Falls Ihre Hypothek noch nicht ausläuft, ändert sich für Sie wenig. Trotzdem sollten Sie sich Gedanken über die Refinanzierung machen.
Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit einer Saron-Hypothek finanziert haben, steigen Ihre Wohnkosten deutlich. Der Basiszinssatz orientiert sich am SNB-Leitzins und notierte am 15. Dezember auf 0,45 Prozent. Dazu kommt eine bank- und bonitätsabhängige Marge von 0,6 bis 1,3 Prozent. Obwohl Saron-Hypotheken in den letzten Monaten viel von ihrem Zinsvorteil verloren haben, sind sie langfristig höchstwahrscheinlich günstiger als Festhypotheken mit langer Laufzeit.
Der Saron-Referenzzinssatz ändert täglich und kann stark schwanken. Darum eignen sich Saron-Hypotheken für Wohneigentümer*innen, die kein Problem mit Zinsschwankungen haben und ein finanzielles Polster besitzen. Wer lieber budgetsicher kalkuliert, schläft mit einer Festhypothek ruhiger.
Die Preise für Immobilien sind auch 2022 stark gestiegen. Das Preiswachstum hat sich aber nach der ersten und vor allem zweiten Leitzinserhöhung verlangsamt. Wegen der höheren Hypothekarzinsen dürfte die Nachfrage sinken, weil sich einige Interessent*innen kein Wohneigentum mehr leisten können oder wollen, und das Angebot steigen, weil immer mehr Wohneigentümer*innen das Haus oder die Wohnung verkaufen wollen oder müssen. Im November gab ein Viertel der 1'047 von einem Internet-Vergleichsdienst befragten Wohneigentümer*innen an, Angst zu haben, die Hypothekarzinsen bald nicht mehr bezahlen zu können. Dennoch wird die Nachfrage auch nach der dritten Leitzinserhöhung des Jahres höher sein als das Angebot, vor allem an guten Lagen. Darum rechnen die meisten Immobilienmakler mit stabilen bis leicht steigenden Immobilienpreisen in der Schweiz. Eine Preiskorrektur von 10 Prozent oder mehr ist erst zu erwarten, wenn die Hypothekarzinsen stärker steigen.
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Die meisten Fachleute erwarteten eine Leitzinserhöhung um 50 Basispunkte, einige rechneten sogar mit 75 Basispunkten. Darum reagierten die Hypothekarzinsen kaum auf die SNB-Entscheidung am 15. Dezember 2022. Weil auch im neuen Jahr mit weiteren Leitzinserhöhungen zu rechnen ist, bis die Nationalbank die Inflation und die Rezession wieder im Griff hat, dürften die Hypothekarzinsen in der Schweiz bis Ende 2023 leicht steigen:
* Schätzungen für Richtzinsen. Gute Kunden können mit ihrer Bank bessere Konditionen verhandeln.
Die meisten Fachleute gehen heute davon aus, dass die Hypothekarzinsen 2023 zwar nicht stark steigen werden, aber stark schwanken könnten. Abhängig davon, ob die Zentralbanken ihren Fokus mehr auf die Inflation oder auf die Rezession legen. Darum sollten Sie den Kapitalmarkt und die Hypothekarzinsen aufmerksam beobachten und mögliche Marktschwankungen für den Abschluss nutzen.
Für die Hypothekarmodell-Wahl sind Ihre finanzielle Situation und Risikofähigkeit genauso wichtig wie der Zins und die Zinsprognosen. Mit einer Saron-Hypothek können Sie Geld sparen, sollten sich aber regelmässig über die Zinsen informieren und genügend finanziellen Spielraum für Zinsschwankungen haben. Mit einer Festhypothek können Sie budgetsicher planen. Sinnvollerweise kombinieren Sie verschiedene Hypothekarmodelle und -laufzeiten. So verteilen Sie das Zinsrisiko und minimieren gleichzeitig das Risiko, den gesamten Betrag in einem ungünstigen Moment verlängern zu müssen:
Nach der ersten zwei Leitzinserhöhungen haben viele Käufer*innen und Wohneigentümer*innen mehr Saron-Hypotheken oder Festhypotheken mit kürzeren Laufzeiten und weniger Festhypotheken mit längeren Laufzeiten abgeschlossen. Dennoch ist die zehnjährige Festhypothek mit einem Anteil von 50 Prozent am Hypothekarvolumen noch immer das beliebteste Hypothekarmodell der Schweiz.
Wie Sie Ihr Wohneigentum finanzieren oder refinanzieren hängt von mehr Faktoren ab als vom aktuellen Zins. Bei der Entscheidung für ein Hypothekarmodell und die passenden Laufzeiten spielen Ihre finanzielle Situation, Zukunftspläne und Risikofähigkeit sowie Einschätzung der Hypothekarzinsentwicklung eine genauso wichtige Rolle. Falls Sie unsicher sind, sollten Sie sich beraten lassen und Angebote vergleichen. Das ist in unsicheren Zeiten wie diesen noch wichtiger als sonst. Nicht immer ist das auf den ersten Blick günstigste Angebot das beste Angebot für Sie.
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