Wenn Sie Wohneigentum kaufen oder verkaufen, fallen Nebenkosten an. Sogenannte Kaufnebenkosten beziehungsweise Verkaufsnebenkosten wie die Grundbuchgebühr, Handänderungssteuer oder Notariatsgebühr, die sich Käufer und Verkäufer in der Regel teilen, und die Grundstückgewinnsteuer, die nur der Verkäufer bezahlt. Dazu kommen die Gebühren für einen neuen Schuldbrief, falls der alte beziehungsweise getilgte Pfandtitel nicht wiederverwendet werden kann. Die Gebühren und Nebenkosten variieren von Kanton zu Kanton und können für einen Käufer bis zu fünf Prozent des Kaufpreises ausmachen. Sie dürfen nicht mit der Hypothek bezahlt werden. Darum sollten Sie sich vor den Preisverhandlungen informieren, damit Sie die Gebühren und Nebenkosten im Budget berücksichtigen und das Geld dafür auf die Seite legen können.
Die Aufteilung der Grundbuchgebühr, Handänderungssteuer und Notariatsgebühr ist Usus, aber nicht vorgeschrieben. Darum sollten Sie sie sicherheitshalber im Kaufvertrag schriftlich festhalten – oder die Aufteilung ändern, wenn der Käufer und der Verkäufer damit einverstanden sind.
Die Grundbuchgebühr wird fällig, sobald eine Handänderung in das Grundbuch eingetragen wird. Sie wird in den meisten Kantonen pauschal und nur in wenigen Kantonen nach Aufwand verrechnet, zum Beispiel in Zug. In der Regel teilen sich der Käufer und der Verkäufer die Grundbuchgebühr fifty-fifty. Im Kanton Zürich berechnen die Notare beispielsweise 0,1 Prozent des Verkaufspreises, das macht für eine Eigentumswohnung, die 1 Millionen Franken kostet, 500 Franken für den Verkäufer und 500 Franken für den Käufer. Im Kanton Bern kostet der Grundbucheintrag mit 0,5 Prozent des Verkaufspreises fünf Mal mehr als in Zürich, das heisst je 2’500 Franken für den Käufer und für den Verkäufer.
Rechnen Sie überschlagsmässig mit 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Die Handänderungssteuer wird in sechs Deutschschweizer Kantonen nicht erhoben: Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Uri, Zug und Zürich. Dafür verlangen sie eventuell eine höhere Grundbuchgebühr. Falls die Handänderungssteuer erhoben wird, wird sie abhängig vom Verkaufspreis berechnet. Im Kanton Bern beispielsweise wird der Betrag, der 800'000 Franken übersteigt, mit 1,8 Prozent besteuert. Das macht für unser Beispielhaus, das 1 Million Franken kostet, 3'600 Franken (200'000 Franken x 1,8 Prozent). Im Kanton Neuenburg würde dieselbe Handänderung mit bis zu 33'000 Franken besteuert. Die Handänderungssteuer ist politisch umstritten, sie soll abgeschafft oder gesenkt werden.
Rechnen Sie überschlagsmässig mit 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Die Handänderungssteuer muss vor der Eigentumsübertragung bezahlt werden.
Die Notariatsgebühr variiert von Kanton zu Kanton, teilweise sogar von Notar zu Notar. Am meisten verlangen die Notariate in den Kantonen Genf, Waadt und Jura für Immobiliengeschäft, am wenigsten die Notariate in den Kantonen Schwyz, Glarus und Appenzell Ausserrhoden. In Kantonen mit Amtsnotariat sind die Gebühren festgelegt, in Kantonen mit freien Notariaten sollten Sie Offerten einholen. Im Kanton Bern sollten Sie mit Notariatsgebühren von 0,5 Prozent des Verkaufspreises rechnen, im Kanton Zürich mit 0,1 Prozent. Das macht für unser Musterhaus je 2'500 Franken für den Käufer und für den Verkäufer in Bern, aber nur 500 Franken für den Käufer und für den Verkäufer in Zürich. Dafür fertigt der Notar den Kaufvertrag aus, beurkundet ihn und veranlasst den Eintrag in das Grundbuch.
Rechnen Sie überschlagsmässig mit 0,1 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises.
Einzelne Kantone gehen davon aus, dass der Käufer die Notariatskosten allein bezahlt. Zum Beispiel der Kanton Tessin. Wenn Sie das nicht wollen, müssen Sie das im Kaufvertrag schriftlich regeln. Denken Sie daran, wenn Sie beispielsweise eine Ferienwohnung im Tessin kaufen wollen.
Im «Vergleich der Gebühren für die öffentliche Beurkundung verschiedener Rechtsakte» des Preisüberwachers sehen Sie unter anderem, wie hoch die Notariatstarife für Immobiliengeschäfte wie öffentliche Beurkundungen (Seite 10) oder die Errichtung von Grundpfandverträgen (Seite 11) sind.
Der Käufer braucht einen Schuldbrief als Pfand für die Bank, Pensionskasse oder Versicherungsgesellschaft, die den Kauf mit einer Hypothek fremdfinanziert. Ein neuer Schuldbrief kostet je nach Kanton 0,1 bis 0,3 Prozent der Pfandsumme. Das macht für unser Haus, das für 1 Million Franken verkauft und mit 80 Prozent belehnt wird, in Bern und Zürich 2’000 Franken (0,25 Prozent von 800'000 Franken), die der Käufer allein trägt. Falls schon ein Schuldbrief des Verkäufers existiert, könnte es sich lohnen, diesen zu übernehmen, um sich die Gebühren für den neuen Schuldbrief zu sparen. Als Entschädigung könnte der Käufer dem Verkäufer die Hälfte der ursprünglichen Gebühr bezahlen.
Rechnen Sie überschlagsmässig mit 0,1 bis 0,3 Prozent der Pfandsumme.
Die Grundstückgewinnsteuer wird vom Verkäufer bezahlt. Drei Faktoren definieren die Höhe: Gewinn, Besitzdauer und Standort. Die Kantone berechnen die Steuer sehr unterschiedlich:
Falls der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt, können die Steuerbehörden die offene Steuerrechnung vom neuen Eigentümer eintreiben. In «Grundstückgewinnsteuer: Das sollten Verkäufer und Käufer wissen» lesen Sie, wie Sie sich als Käufer schützen können.
Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben, wenn Sie mit dem Verkaufserlös ein Ersatzgrundstück in der Schweiz kaufen. Mehr erfahren Sie in unserem Artikel «Grundstückgewinnsteuer: Das sollten Verkäufer und Käufer wissen».
Verkaufspreis – Anlagekosten = Grundstückgewinn. In den meisten Kantonen werden die Anlagekosten gleich oder ähnlich definiert wie im Kanton Zürich:
Mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner können Sie die Steuer für alle Kantone berechnen und die Auswirkungen unterschiedlicher Verkaufspreise oder Verkaufszeitpunkte simulieren. Unter Umständen sparen Sie Geld, wenn Sie mit dem Verkauf ein paar Wochen oder Monate warten.
Nein. Die Kaufnebenkosten beziehungsweise Verkaufsnebenkosten dürfen Sie nicht vom Eigenmietwert und damit von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Wohneigentümer*innen können lediglich Unterhalts- und Verwaltungskosten (pauschal oder effektiv), Versicherungsprämien sowie werterhaltende Investitionen abziehen. Grundbuchgebühr, Handänderungssteuer, Notariatsgebühr oder Grundstückgewinnsteuer sind nicht steuerlich absetzbar.
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