Ein Ferienhaus an der Algarve oder eine Stadtwohnung in Barcelona kostet weniger als ein Häuschen in Ascona oder eine Wohnung in Basel. Ausserdem sind die Lebenshaltungskosten tiefer, die Sonne scheint häufiger und die Menschen sind (meistens) entspannter. Darum überlegen sich immer mehr Schweizer*innen, eine Immobilie im Ausland zu kaufen. Für ihre Ferien, für ihren Lebensabend oder als Investition. Weil uns immer wieder Leser*innen fragen, wie Sie ein Haus in der Toskana finanzieren können oder wie Sie eine Wohnung in Paris versteuern müssen, haben wir recherchiert, was Sie über den Immobilienkauf im Ausland wissen sollten, bevor Sie mit der Suche anfangen.
Schweizer*innen können in jedem EU-Land Immobilien erwerben, wenn sie sich dort niederlassen. Falls Sie Ihren Hauptwohnsitz nicht verlegen wollen, brauchen Sie aber eine Bewilligung.
Die meisten wollen dort ein Haus oder eine Wohnung kaufen, wo sie ihre Ferien verbringen. Dagegen ist nichts einzuwenden. Bedenken Sie aber, dass Ferien und Alltag zwei Paar Schuhe sind. In den Ferien stört es Sie beispielsweise weniger, wenn der charmante Postbeamte zwischendurch mit seiner Kollegin plaudert, als wenn Sie nach dem Gang zur Post noch für das Wochenende einkaufen müssen. Überlegen Sie sich gut, ob der lokale Lebensstil zu Ihnen passt – oder ob Sie bereit sind, sich anzupassen. Sobald Sie das Gefühl haben, das könnte passen, sollten Sie sich einige Gedanken über die Lage machen. Viele lagespezifische Kriterien für Immobilien sind dieselben wie zu Hause, dafür ist zum Beispiel die Nähe zum Flughafen plötzlich wichtiger als die Nähe zum Kinderarzt oder Schulhaus.
Wenn Sie zu Hause in einem Einfamilienhaus mit einem grossen Garten wohnen oder gewohnt haben, wollen Sie in Ihren Ferien oder im Ruhestand vielleicht lieber in einem einfachen Strandhaus oder in einer zentralen Stadtwohnung leben. Sie haben jetzt andere Bedürfnisse, darum verändern sich die qualitativen und quantitativen objektspezifischen Kriterien, die für Sie wichtig sind. Und es kommen neue Bedürfnisse dazu. Wenn Sie zum Beispiel einen Wohnsitz für Ihren Lebensabend suchen, sollten Sie sich auch einige Gedanken über altersgerechtes oder zumindest barrierefreies Wohnen machen. Das heisst beispielsweise ein Lift, wenn Sie im 3. Stock wohnen wollen, oder eine bodenebene Dusche statt der freistehenden Badewanne mit Füssen. Planen Sie darum für morgen und für übermorgen.
Verbringen Sie Zeit am Ziel Ihrer Träume, schlendern Sie durch die Strassen, fahren Sie über Land und reden Sie mit Einheimischen. So bekommen Sie ein Gefühl dafür, wo Sie sich zuhause fühlen. Sobald Sie wissen, wo Sie was suchen, reden Sie mit einem Makler. Am besten mit einem, der den lokalen Immobilienmarkt kennt, Häuser oder Wohnungen für andere Schweizer*innen gefunden hat und darum weiss, wie wir ticken. Wahrscheinlich kann er Ihnen gleich einige Immobilien zeigen. Vielleicht ist etwas dabei, vielleicht helfen ihm die Besichtigungen, Sie besser zu verstehen. Dann kann er weitersuchen und Ihnen interessante Dossiers schicken, wenn Sie zurück in der Schweiz sind. Planen Sie eine Besichtigung, sobald der Makler einige Immobilien entdeckt hat, die Sie ernsthaft interessieren.
In jedem Land und für jede grössere Stadt gibt es Immobilienplattformen, um ein erstes Gefühl für den Markt zu bekommen. In Italien beispielsweise casa.it, idealista.it, immobiliare.it oder tecnocasa.it und gate-away.com speziell für Käufer*innen aus dem Ausland. Wenn Sie Ihre Favoriten heraussuchen, vereinfachen Sie dem Makler die Suche.
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In der Schweiz bauen wir (fast) für die Ewigkeit. Darum ist die Bauqualität höher als anderswo. Seien Sie vorsichtig und prüfen Sie das Objekt gründlich, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Besonders ältere Häuser oder Wohnungen. Besichtigen Sie Immobilien, für die Sie sich ernsthaft interessieren, mit einem Fachmann. Das kostet etwas, lohnt sich aber, weil er den Zustand der Immobilie analysiert, den Sanierungsbedarf erkennt, die Sanierungskosten schätzt und Mängel entdeckt, die Sie vielleicht übersehen hätten. Im besten Fall kann er Ihnen auch vertrauenswürdige Handwerker empfehlen, mit dem lokalen Bauamt verhandeln und die Bauarbeiten planen, koordinieren und für Sie beaufsichtigen. Falls Sie die Arbeiten überwachen wollen, sollten Sie manchmal ein Auge zudrücken: Nicht überall ticken die Uhren (und die Menschen) gleich wie in der Schweiz. Gelassenheit hilft.
Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, der sich mit dem Immobilienrecht am Ort der Immobilie auskennt. Es gibt in der Schweiz beispielsweise Anwälte, die sich auf das italienische Recht im Allgemeinen und das italienische Immobilienrecht im Besonderen spezialisiert haben. Wenn Sie einen Rechtsbeistand im Ausland suchen, sollte er schon Schweizer Klienten beraten haben und verstehen, wie wir funktionieren. Fragen Sie Ihren Makler oder Schweizer vor Ort, die Sie kennen, um eine Empfehlung. Vielleicht kann Ihnen auch die Schweizer Botschaft helfen.
Die Hypothekarzinsen sind in der Schweiz tiefer als im Ausland. Schweizer Banken finanzieren aber kein Wohneigentum im Ausland, manche allenfalls im grenznahen Ausland, zum Beispiel eine Bank in Kreuzlingen eine Wohnung in Konstanz. Darum müssten Sie den Kauf mit einer Bank vor Ort zu den landesüblichen Konditionen finanzieren. Die höheren Zinsen fressen wahrscheinlich einen grossen Teil des tieferen Kaufpreises auf. Ausser, Sie könnten das Haus oder die Wohnung ausschliesslich mit Eigenkapital bezahlen – aber dann müssten Sie fairerweise die entgangenen Gewinne (Opportunitätskosten) berechnen, weil Sie das Geld nicht anlegen können. Berücksichtigen Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern alle Kosten für Besichtigungen und Reisen, Anwalt, Makler und Notare sowie Übersetzungen, die Gebühren für Registereinträge und Beurkundungen und die Handänderungssteuer.
Unterschätzen Sie die Kaufnebenkosten nicht. In Deutschland bezahlen Sie beispielsweise je nach Bundesland 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises für die Grunderwerbssteuer, das Notarhonorar und die Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision, die Sie sich mit dem Verkäufer teilen.
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Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz in der Schweiz behalten, müssen Sie das Haus oder die Wohnung nicht versteuern, aber deklarieren. Obwohl weder Bund noch Kanton oder Gemeinde ausländische Immobilien besteuern, beeinflusst ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung Ihre Steuerbelastung. Steuerwert und Einkünfte wie Mieteinnahmen oder Eigenmietwert werden für die Festlegung des Steuersatzes zum steuerbaren Vermögen und Einkommen addiert und erhöhen wegen der Progression Ihren Steuersatz für die Vermögenssteuer und Einkommenssteuer. Beispiel: Sie versteuern 120'000 Franken Einkommen sowie 600'000 Franken Vermögen und besitzen ein Haus in der Bretagne mit einem Steuerwert von 400'000 Franken, das Sie mehrmals im Jahr für insgesamt 50'000 Franken vermieten.
