Neun von zehn Schweizer*innen sind mit ihrer Wohnsituation zufrieden. Trotzdem planen fünf Prozent aller Wohneigentümer*innen, ihr Haus oder ihre Wohnung in den nächsten drei Jahren zu verkaufen. Weil das Eigenheim zu gross ist, die Eigenheimbesitzer*innen pensioniert werden oder umziehen müssen, ihre Kinder ausgezogen sind oder sie sich ihr Wohneigentum nicht mehr leisten können oder wollen. Vor einem Jahr waren erst drei Prozent verkaufswillig. Immer mehr Wohneigentümer*innen überlegen sich einen Verkauf, weil sie die Wertsteigerung seit der Jahrtausendwende realisieren wollen. In 23 Jahren haben sich die realen Immobilienpreise in der Schweiz verdoppelt. Manche fürchten auch, dass die Immobilienpreise wie in Schweden (minus 15 Prozent) sinken könnten.
Im Jahresvergleich sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise gemäss ImmoMapper für Häuser um 9 Prozent auf 6’667 Franken und Wohnungen um 10 Prozent auf 7’099 Franken gestiegen. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres hat sich der Immobilienmarkt leicht abgekühlt. Im ersten Quartal 2023 stiegen die Eigenheimpreise noch um 0,5 Prozent und sanken inflationsbereinigt um 1 Prozent. Dieser Trend setzte sich im zweiten Quartal 2023 fort: Während die Preise für Eigentumswohnungen stagnierten, gingen sie für Einfamilienhäuser minimal zurück. Vor allem in Städten, allen voran Häuser in Schaffhausen, Genf oder Lugano und Wohnungen in Schaffhausen, Neuenburg oder Genf.
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Wer über 50 ist, dürfte sich noch an die letzte Immobilienkrise Anfang der 1990er-Jahre erinnern. Gute Konjunkturdaten, eine schnell wachsende Bevölkerung und Bauförderprogramme des Bundes lösten einen Bauboom aus. Das Angebot überstieg die Nachfrage stark, die Immobilienblase platzte und die Preise sanken um bis zu 40 Prozent. Davon sind wir weit entfernt. Der Schweizer Immobilienmarkt ist gemäss Real Estate Bubble Index der UBS überbewertet, aber der Index stand zu Beginn der 1990er-Jahre mit 2,60 deutlich höher als heute. Im ersten Quartal 2023 sank der Real Estate Bubble Index von 1,57 auf 1,49. Zwischen 1 und 2 gilt der Markt als überbewertet, ab 2 droht ein Immobilienblasenrisiko – gemäss Index besteht in der Schweiz im Moment also keine Gefahr. Für ihr Berechnungsmodell berücksichtigt die UBS verschiedene wichtige Kennzahlen. Unter anderem das Verhältnis der Eigenheimpreise zu den Jahresmieten, Haushaltseinkommen und Konsumentenpreisen, die Kreditanträge für Buy-to-let – das sind Immobilien, die gekauft werden, um sie zu vermieten – sowie das Hypothekarvolumen im Verhältnis zu den Haushaltseinkommen.
Die UBS hat auch untersucht, wo die Gefahr am grössten ist. In vielen Regionen ist das Risiko «tief» oder «leicht erhöht». Das sind hauptsächlich Gebiete, wo die Bevölkerungszahl sinkt. Nur in wenigen Regionen ist das relative Risiko «erhöht» oder «hoch». Am höchsten am Genfer- und Zürichsee sowie in Teilen Graubündens. Hier sind die Kaufpreise in den letzten fünf Jahren deutlich stärker gestiegen als die Marktmieten. Die höheren Hypothekarzinsen haben dieses Ungleichgewicht korrigiert: Zum einen sind die Immobilienpreise lokal kaum mehr gestiegen, zum anderen sind die Mieten weiter gestiegen. Darum hat die UBS das relative Risiko für Genf und Zürich von «hoch» auf «erhöht» gesenkt.
In den ersten sechs Monaten dieses Jahres ging die Nachfrage wegen den höheren Hypothekarzinsen und den damit höheren Wohnkosten zurück. Es wurden weniger Immobilien verkauft als im ersten Halbjahr 2022. Obwohl das Angebot gestiegen und die Nachfrage gesunken sind, übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin. Die meisten Makler*innen erwarten darum in absehbarer Zeit stabile bis leicht steigende Immobilienpreise und keine grössere Preiskorrektur wie in Schweden, sofern die Hypothekarzinsen nicht stärker steigen. Danach sieht es im Moment nicht aus: Bis Ende Jahr dürften die Zinsen für Festhypotheken minimal und für Saron-Hypotheken mit grösseren Schwankungen leicht steigen.
In wenigen Jahren könnte sich der Immobilienmarkt leicht entspannen. Weil ab 2025 der Anteil der erwerbstätigen Einwohner*innen sinkt und 2029 der bevölkerungsreichste Jahrgang 1964 pensioniert wird, könnte das Angebot steigen. Weil gleichzeitig die Geburtenziffer sinkt und 1,4 Kinder pro Frau nicht ausreichen, um die wahrscheinlich sinkende Nettozuwanderung aus dem Ausland zu kompensieren, dürfte die Nachfrage zurückgehen. Fachleute erwarten, dass die Babyboomer ab 2030 bis 2045 mehr als 400’000 Häuser und Wohnungen vererben oder verkaufen werden. Unter dem Strich spricht das für sinkende Immobilienpreise. Stärker in Gemeinden mit überdurchschnittlich vielen älteren Einwohner*innen, weniger stark in Städten mit mehr Familien und jungen Menschen.
«Prognosen sind schwierig, besonders, wenn sie die Zukunft betreffen» – dieses Zitat, das unter anderen Karl Valentin, Mark Twain und Winston Churchill zugeschrieben wird, gilt auch für den Immobilienmarkt. Vor allem, wenn es um mittel- oder langfristige Vorhersagen geht.
Kein Fall ist wie der andere. Ob jetzt der richtige Moment ist, muss jede*r Wohneigentümer*in selbst entscheiden. Gewichten Sie bei der Entscheidung Ihre persönliche Lebenssituation höher als den Immobilienmarkt oder die Hypothekarzinsen. Beispielsweise, wenn Sie die Stelle wechseln und von Winterthur nach Zürich ziehen oder Sie sich scheiden lassen und das Haus oder die Wohnung übernehmen. Überlegen Sie sich gut, ob ein paar tausend oder zehntausend Franken mehr Verkaufserlös den Zusatzaufwand und Stress wert sind, wenn Sie die Immobilie behalten und auf höhere Preise hoffen.
Im Artikel «Hausverkauf: Welche Jahreszeit ist die beste für einen Verkauf?» lesen Sie mehr über Zeitfaktoren wie den Immobilienmarkt, die Hypothekarzinsen oder die Grundstückgewinnsteuer.
Ob Sie verkaufen oder abwarten ist Ihre Entscheidung. Diese Tipps helfen Ihnen, den für Sie richtigen Zeitpunkt für den Verkauf zu erwischen:
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Verkäufer*innen sind am längeren Hebel. Darum versuchen viele Wohneigentümer*innen, ihr Haus oder ihre Wohnung ohne Makler zu verkaufen. Das geht gut, wenn Sie etwas von Immobilien verstehen, genügend Zeit haben und sich in den Preisverhandlungen emotional von Ihrem Zuhause lösen können. Unser interaktiver Verkaufsleitfaden führt Sie sicher durch den Verkaufsprozess und unterstützt Sie mit smarten Tools von der Marktwertschätzung bis zum Grundstückgewinnsteuerrechner.
In allen anderen Fällen lohnt sich ein Makler. Zum einen, weil er Ihnen viel Arbeit abnimmt, von der Bewertung bis zur Handänderung im Grundbuch. Zum anderen, weil er den regionalen Markt besser kennt und Ihr Haus oder Ihre Wohnung wahrscheinlich schneller zu einem höheren Preis verkauft als Sie. Wenn ein Makler, der 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises als Honorar kassiert, Ihre Immobilie für 1,25 Millionen statt 1,2 Millionen Franken verkauft, zahlt sich das für Sie aus. Ohne Aufwand für Sie.
Im Artikel «Haus verkaufen: Selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen?» lesen Sie, was ein*e Makler*in Ihnen alles abnimmt und warum sich die Investition meistens lohnt. Und im Artikel «Hausverkauf in 10 Schritten mit smarten Houzy Tools» erfahren Sie, wie Sie das ohne Makler schaffen.
