Haus verkaufen: Selber verkaufen oder einen Makler beauftragen?

Haus verkaufen: Selber verkaufen oder einen Makler beauftragen?

1.10.2020

Wollen oder müssen Sie Ihr Haus verkaufen, weil Sie Ihre Stelle wechseln, das Haus zu gross ist oder Sie Ihren Ruhestand im Ausland planen? Früher oder später stellt sich die Frage, was Sie mit Ihrem Einfamilienhaus oder Ihrer Eigentumswohnung machen, wenn Sie kinderlos sind oder Ihre Kinder die Immobilie nicht übernehmen wollen oder können. Sie haben zwei Alternativen: verkaufen oder vermieten. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie Sie Ihre Immobilie verkaufen – und warum es wahrscheinlich sinnvoller ist, einen Makler mit dem Hausverkauf zu beauftragen.

Schritt 1: Der Verkaufspreis

Sie können einen Verkaufspreis festlegen oder Ihre Immobilie im Bieterverfahren verkaufen. Mit dem Bieterfahren verkaufen Sie, wenn alles gut läuft, teurer als gedacht, bleiben aber vielleicht auf dem Haus oder der Wohnung sitzen. Die meisten Bieterverfahren laufen in zwei Runden ab. In der ersten Runde geben alle Bieter ihr Gebot ab, in der zweiten Runde kennt jeder das Höchstgebot der ersten Runde und gibt sein endgültiges Gebot ab. Der Verkäufer wählt ein Gebot aus und muss nicht wie bei Versteigerungen das höchste Gebot annehmen.

Tipp: Verkäufer finden die Schätzung gerne zu tief, weil sie mit dem Haus oder der Wohnung schöne Erinnerungen verbinden und darum den Wert höher schätzen. Eine Onlinebewertung liefert schnell und unkompliziert einen guten Anhaltspunkt.
Online Immobilienbewertung für Hausverkauf

Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Houzy können Sie den Marktwert in zwei Minuten online schätzen. Die Bewertung basiert auf den aktuellen Marktpreisen für vergleichbare Häuser oder Wohnungen in derselben Region und ist eine solide Basis für Preisverhandlungen. Wenn Sie eine detailliertere Schätzung wünschen, beauftragen Sie einen Immobilienmakler oder Bewertungsexperten.

Schritt 2: Die Verkaufsdokumentation

Das Haus verkaufen Sie mit einer professionellen Dokumentation in der Regel schneller und zu einem besseren Preis. Darum lohnt es sich, etwas Zeit in die Verkaufsdokumentation zu investieren und allenfalls etwas Geld für Bilder auszugeben. Zum einen vermittelt die Dokumentation den so wichtigen ersten Eindruck und enthält alle relevanten Informationen, zum anderen kann der Käufer sie mit seinem Kreditantrag einreichen. Diese Informationen und Beilagen gehören mindestens in Ihre Verkaufsdokumentation:

  • Karte der Region und Gemeinde mit wichtigen Angeboten in der Umgebung
  • Karte der Stadt und des Quartiers mit wichtigen Angeboten in der Umgebung
  • Übersicht über wichtige Verkehrsverbindungen (öffentlicher und privater Verkehr)
  • Ausführliche Beschreibung der Immobilie
  • Ausführliche Beschreibung der Ausstattung
  • Bilder des Hauses von aussen, allenfalls Luftaufnahmen
  • Bilder der Wohnung oder des Hauses von innen
  • Pläne und Grundrisse im Massstab 1:100, Schnitte und Fassadenansichten
  • Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten und Katasterplan
  • Police der Gebäudeversicherung als Versicherungsnachweis
  • Preis (oder Verhandlungsbasis)
  • Einlage im Erneuerungsfonds, falls Sie eine Eigentumswohnung verkaufen
  • Schätzung des Immobilienmaklers oder Immobilienbewertung von Houzy
  • Möglicher Übernahmetermin
  • Name, Adresse, Telefonnummer und E-Mail-Adresse des Verkäufers

Das können Sie selber machen oder einem Immobilienmakler überlassen. Das ist in vielen Fällen sinnvoll, weil der Makler weiss, wie Verkaufsdokumentationen aufgebaut werden. Ausserdem versteht er, was Interessenten wichtig ist, die beispielsweise eine Wohnung in einer bestimmten Gemeinde suchen, und passt die Unterlagen darauf ab.

Haus verkaufen: Schreiben Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung online aus.
Inserieren Sie online und teilen Sie das Inserat auf Social Media und mit Ihrem Netzwerk.

Schritt 3: Die Ausschreibung

Käufer suchen heute im Internet. Schreiben Sie darum Ihr Haus oder Ihre Wohnung online aus. Am besten auf einer grossen Internetplattform oder, wenn das Budget reicht, auf mehreren grossen Internetplattformen. Verwenden Sie dieselben Bilder – in tieferer Auflösung – und Texte wie in der Verkaufsdokumentation und laden Sie die Dokumentation (Schritt 2) als PDF hoch. Wenn Sie wollen, übernimmt der Immobilienmakler diese Aufgaben. Das hat den grossen Vorteil, dass er auch alle Anfragen beantwortet, Termine für Besichtigungen vereinbart und das Objekt den Interessenten zeigt. Ob Sie bei den Besichtigungen dabei sein wollen, müssen Sie entscheiden. Oft ist es sinnvoll, die Besichtigungen dem Makler zu überlassen, weil er sachlich ist und beispielsweise nicht auf Kommentare zum Haus oder zur Wohnung reagiert wie jemand, der emotional damit verbunden ist.

Reden Sie mit den Leuten und erzählen Sie ihnen, dass Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen. Posten Sie das Inserat auf Facebook, LinkedIn oder Twitter und teilen Sie den Link via E-Mail oder WhatsApp mit Bekannten, Freunden oder Kollegen. Reden Sie mit allen Leuten, privat und bei der Arbeit, vielleicht dürfen Sie das Inserat am schwarzen Brett aufhängen oder im Intranet veröffentlichen.

Schritt 4: Die Verhandlungen

Überlegen Sie sich vor jedem Gespräch die Vorteile Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung für die Interessenten und leiten Sie sinnvolle Argumente ab. Für die Familie mit schulpflichtigen Kindern ist der Kindergarten oder die Schule gleich gegenüber ein Pluspunkt, für das ältere Ehepaar der Lift von der Tiefgarage in die barrierefreie Terrassenwohnung im 4. Stock. Rechnen Sie mit kritischen Fragen, zum Beispiel zum Lärm von der nahen Schule, und entkräften Sie sie mit überzeugenden Argumenten. Seien Sie aber ehrlich und erfinden Sie beispielsweise keine anderen Interessenten, um den Preis in die Höhe zu treiben oder Druck zu machen. Auch die Verhandlungen können Sie einem Makler überlassen, wenn Sie keine Zeit haben oder emotional zu stark mit dem Haus oder mit der Wohnung verbunden sind.

Tipp: Setzen Sie den Verkaufspreis etwas höher an. So können Sie einem Interessenten entgegenkommen und ihn überzeugen, das Haus oder die Wohnung zu kaufen.

Haus verkaufen: Käufer und Verkäufer unterschreiben den Vertrag auf dem Notariat.
Das Haus oder die Wohnung gehört dem Käufer erst, wenn die Handänderung im Grundbuch eingetragen ist.

Schritt 5: Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag wird von einem Notar aufgesetzt. Er hält alle Informationen fest und regelt alle Bedingungen für den Handel, unter anderem

  • Name und Adresse des Verkäufers,
  • Name und Adresse des Käufers,
  • Beschreibung der Immobilie (Adresse, Katasternummer, Gebäudeversicherungssumme und Grundstückfläche),
  • Kaufpreis,
  • Aufteilung der Gebühren und Steuern, vor allem der Grundstückgewinnsteuer,
  • Errichtung von Pfandbriefen,
  • Zustand der Immobilie bei der Übergabe,
  • Zahlungsbedingungen und Zahlungsabwicklung,
  • Termin für die Übertragung,
  • Regelung, ob und wenn ja wie Versicherungen wie die Gebäudeversicherung weitergeführt werden,
  • Dienstbarkeiten (wie im Grundbuch) und
  • Schadenersatzpflicht oder andere Regelungen, falls eine Partei den Vertrag nicht erfüllt.

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, muss der Vertrag Ihre Einlagen in den Erneuerungsfonds separat vom Kaufpreis ausweisen. Ausserdem muss er auf alle Reglemente der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die Regelungen für Bereiche im gemeinsamen Besitz und allfällige Sondernutzungsrechte hinweisen. Sondernutzungsrechte sind in der Regel kein Vertragsbestandteil, der Käufer bestätigt nur, dass er die Dokumente gesehen und Kenntnis davon hat.

Käufer und Verkäufer überarbeiten den Entwurf, bis er für beide stimmt. Am besten lassen Sie sich von einem Notar beraten, damit rechtlich alles korrekt formuliert ist und nichts fehlt. Der Vertrag wird vom Käufer und Verkäufer auf dem Notariat unterschrieben und vom Notar beurkundet. Das Eigentum geht nach dem Eintrag ins Grundbuch über, erst dann gehört das Haus oder die Wohnung endgültig dem Käufer.

Tipp: Jede Änderung kostet Zeit und Geld. Gehen Sie darum erst zum Notar, wenn der Vertrag für Sie und für den Verkäufer stimmt. Wenn nicht, verschieben Sie den Termin lieber.

Schritt 6: Die Zahlungsabwicklung

Der Kaufvertrag regelt unter anderem, wie die Zahlung abgewickelt werden soll. In der Regel muss der Käufer bezahlen, sobald der Handwechsel in das Grundbuch eingetragen worden ist. Während der Vertragsverhandlungen brauchen Sie aber eine Sicherheit, dass der Käufer bezahlen wird. Der Käufer muss also seine Zahlungsbereitschaft beweisen. In den meisten Fällen garantiert die Bank des Käufers unwiderruflich, die Zahlung auszulösen, sobald der Handwechsel in das Grundbuch eingetragen worden ist.

Schritt 7: Gebühren und Steuern

Bei einem Handwechsel fallen Gebühren und Steuern an. Alle Kantone verlangen dafür eine Grundbuchgebühr, die in der Regel zur Hälfte vom Käufer und zur Hälfte vom Verkäufer bezahlt wird. Fast alle Kantone – bis auf Aargau, Glarus, Schaffhausen, Schwyz, Uri, Zug und Zürich – verlangen ausserdem eine Handänderungssteuer, die in der Regel vom Käufer bezahlt wird. Sie können das im Kaufvertrag aber anders regeln, wenn Sie wollen. Dazu kommt das Honorar für den Notar, das sich Käufer und Verkäufer teilen.

Als Käufer bezahlen Sie ausserdem die Grundstückgewinnsteuer. Sie wird auf der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufserlös berechnet. Der Steuersatz hängt von der Besitzdauer ab und variiert von Kanton zu Kanton. Wertvermehrende Investitionen und die Kosten für den Verkauf können Sie vom Grundstückgewinn abziehen und so die Steuerbelastung senken.

Tipp: Wenn Sie mit dem Geld aus dem Hausverkauf ein anderes Haus oder eine Wohnung kaufen, können Sie die Grundstückgewinnsteuer ganz oder teilweise aufschieben und erst bezahlen, wenn Sie die neue Immobilie verkaufen.

Haus verkaufen: Beauftragen Sie einen Makler.
Ein Makler nimmt Ihnen viel Arbeit ab und steigert die Verkaufschancen.

Lohnt sich ein Makler für Sie?

Ja. Ausser, Sie verstehen viel von Immobilien und haben Zeit übrig. Die Investition zahlt sich für Sie aus. Zum einen, weil der Makler Ihnen viel zeitaufwendige Arbeit abnimmt, von der Bewertung bis zur Handänderung im Grundbuch. Zum anderen, weil er den Markt und potenzielle Käufer kennt und Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu einem höheren Preis verkaufen dürfte als Sie. Entscheiden Sie sich für einen Makler in Ihrer Region, der schon vergleichbare Häuser oder Wohnungen verkauft hat, damit Ihre Immobilie in sein Angebot passt.

Ein seriöser Makler verlangt 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises als Honorar. Wenn er Ihr Haus für 930'000 statt 900'000 Franken verkauft, zahlt sich das aus – und Sie hatten keine Arbeit mit dem Verkauf.

Wenn Sie einen MyHouzy-Account besitzen und Ihre Immobilie schon bewertet haben, finden Sie in der Kontoübersicht unter «Bewertung» drei Immobilienmakler aus Ihrer Region, die wir Ihnen mit gutem Gewissen empfehlen. Falls nicht, können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung jetzt bewerten und erhalten mit dem Ergebnis drei Maklerempfehlungen von Houzy:

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