Tragbarkeit Hypothek: Was verändert sich nach der Pensionierung?

1.7.2021
Tragbarkeit Hypothek
  1. Tragbarkeit: der kalkulatorische Zinssatz
  2. Tragbarkeit: das notwendige Einkommen
  3. Tragbarkeit: Reicht die Rente als Einkommen?
  4. Tragbarkeit: Was tun, wenn die Rente nicht reicht?
  5. Aufgepasst: Amortisieren Sie nicht zu viel
  6. Planen Sie die Pensionierung frühzeitig
  7. Nach der Pensionierung: Geldmarkthypotheken
  8. Ab 75: Festhypotheken mit kurzer Laufzeit

Besitzen ist auch nach der Pensionierung günstiger als mieten, solange die Hypothekarzinsen so tief sind wie heute. Sobald Sie aber von der Rente leben müssen, stellt sich die Frage nach der Tragbarkeit der Hypothek. Die Tragbarkeitsrechnung ist eines der zentralen Elemente der Bonitätsprüfung der Banken. Sie setzen Hypothekarzinsen, Amortisationen und Nebenkosten ins Verhältnis zum Einkommen und berechnen die Tragbarkeit mit einem Durchschnittszins, dem kalkulatorischen Zinssatz. Die Wohnkosten dürfen 35 Prozent des Bruttoeinkommens des Haushaltes nicht übersteigen. Darum müssen Wohneigentümer*innen die 2. Hypothek spätestens bis zur Pensionierung zurückzahlen. Das gilt auch nach der Pensionierung, obwohl viele Wohneigentümer*innen mit 30 bis 40 Prozent weniger Einkommen auskommen müssen als vorher.

Tragbarkeit: der kalkulatorische Zinssatz

Der kalkulatorische Zinssatz kann variieren. Fast alle Banken rechnen mit 5 Prozent. Obwohl Plattformen wie key4 Geldmarkthypotheken schon ab 0,54 Prozent, 5-Jahre-Festhypotheken ab 0,55 Prozent, 10-Jahre-Festhypotheken ab 0,75 Prozent oder 15-Jahre-Festhypotheken ab 1,30 Prozent anbieten (Stand 17. Mai 2021). Mit dem hohen kalkulatorischen Satz gehen die Banken auf Nummer sicher: Wer die Tragbarkeitsrechnung erfüllt, verkraftet wahrscheinlich auch steigende Zinsen. So schützen die Banken ihre Hypothekarschuldner*innen vor einer Überschuldung und sich selber vor Ausfällen.

Tragbarkeit: das notwendige Einkommen

Die Tragbarkeitsrechnung ist einfach. Sie müssen Ihre Wohnkosten berechnen und ins Verhältnis zu Ihrem Einkommen setzen. Ein Beispiel: Sie kaufen ein Einfamilienhaus für 1 Million Franken und besitzen 200’000 Franken Eigenkapital (20 Prozent). Damit Sie Ihren Wohntraum finanzieren können, müssen Sie 640’000 Franken als 1. Hypothek (bis 65 Prozent) und 160’000 Franken als 2. Hypothek (Rest bis 80 Prozent) aufnehmen. Über 65 Prozent dürfen die Banken bei der 1. Hypothek nicht gehen, die 2. Hypothek müssen Sie in 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückzahlen (amortisieren).

  • 40'000 Franken   5 Prozent kalkulatorischer Zins auf 800’000 Franken (1. und 2. Hypothek)
  • 10'000 Franken    1 Prozent des Kaufpreises von 1 Million Franken für Nebenkosten
  • 10'667 Franken    Amortisation der 2. Hypothek von 160’000 Franken über 15 Jahre
  • 60'667 Franken  Jährliche Wohnkosten

Die Wohnkosten dürfen 35 Prozent Ihres Brutto-Haushalteinkommens nicht übersteigen. Das heisst, Sie bräuchten ein Einkommen von rund 173’335 Franken im Jahr oder 14’445 Franken im Monat, um die Tragbarkeitskriterien zu erfüllen.

Gut zu wissen: Als Bruttoeinkommen zählen alle Einkommen und anderen regelmässigen Einkünfte der (solidarisch haftenden) Ehe- oder Konkubinatspartner, ohne hohe Boni oder Prämien.
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Tragbarkeit: Reicht die Rente als Einkommen?

Die grosse Hürde für viele Wohneigentümer*innen nach der Pensionierung ist das Einkommen. Mit dem Einkommen aus der 1. Säule (AHV) und 2. Säule (BVG) erreichen die meisten 60 bis 70 Prozent ihres Einkommens vor der Pensionierung. Das reicht, um anständig zu leben, ist aber häufig zu wenig, um die strengen Tragbarkeitskriterien der Banken zu erfüllen. Darum müssen Wohneigentümer*innen ihre 2. Hypothek amortisieren, bevor sie pensioniert werden. Dadurch sinkt die Hypothekarzinsbelastung und entfällt die Amortisationspflicht, das entlastet die Tragbarkeitsrechnung spürbar.

  • 32'000 Franken  5 Prozent kalkulatorischer Zins auf 640’000 Franken (1. Hypothek)
  • 10'000 Franken   1 Prozent des Kaufpreises von 1 Million Franken für Nebenkosten
  • 42'000 Franken Jährliche Wohnkosten

In unserem Beispiel erfüllen Sie mit einem Brutto-Haushaltseinkommen von 120'000 Franken im Jahr oder 10'000 Franken im Monat die Tragbarkeitsrichtlinien. Das sind dank weniger Zinsen und keiner Amortisation rund 31 Prozent weniger als vorher – aber immer noch viel Geld.

Tragbarkeit: Was tun, wenn die Rente nicht reicht?

Falls die Amortisation der 2. Hypothek nicht reicht, können Sie auch einen Teil der 1. Hypothek freiwillig zurückzahlen und damit die Zinsbelastung weiter senken. Wenn Sie beispielsweise 500'000 Franken Vorsorgegelder aus der Säule 3a oder 3b haben und 240'000 Franken davon für die Amortisation der 1. Hypothek verwenden, sieht die Tragbarkeitsrechnung schon ganz anders aus.

  • 20'000 Franken   5 Prozent kalkulatorischer Zins auf 400’000 Franken (1. Hypothek)
  • 10'000 Franken    1 Prozent des Kaufpreises von 1 Million Franken für Nebenkosten
  • 30'000 Franken  Jährliche Wohnkosten

Jetzt genügt ein Brutto-Haushaltseinkommen von 85'715 Franken im Jahr oder 7143 Franken im Monat. Das sind fast 51 Prozent weniger als vor der Pensionierung und dürfte in vielen Fällen reichen.

Denken Sie daran: Bei dieser Rechnung geht es nur um die Tragbarkeit (mit dem hohen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent). Die tatsächlichen Wohnkosten liegen beispielsweise mit einer 10-Jahre-Festhypothek für aktuell 0,75 Prozent viel tiefer: 3000 Franken für die Zinsen plus 10'000 Franken für die Nebenkosten, das macht 13'000 Franken im Jahr oder knapp 1084 Franken im Monat.

Aufgepasst: Amortisieren Sie nicht zu viel

Auf den ersten Blick scheint es verlockend zu sein, die Hypothekarschuld und damit die Zinsbelastung mit Geld aus der Pensionskasse zu senken oder damit die 2. Hypothek zurückzuzahlen. Wenn Sie aber zu viel Geld aus der 2. Säule ziehen, erhalten Sie weniger Rente – dadurch sinkt Ihr Brutto-Haushaltseinkommen und die Tragbarkeitsrechnung könnte kippen, weil Sie zu wenig Einnahmen erhalten. Das könnte Konsequenzen für Sie haben, weil die meisten Banken eine Hypothek nicht mehr aufstocken, nachdem die Wohnkosten einmal 35 Prozent des Brutto-Haushalteinkommens überstiegen haben.

Tipp: Behalten Sie lieber etwas Geld auf der Seite, damit Sie genügend finanziellen Spielraum haben und flexibel sind, falls Sie in einen temporären Engpass geraten sollten.

Planen Sie die Pensionierung frühzeitig

Ab 50 sollten Sie sich Gedanken über Ihre Pensionierung machen. Vor allem als Wohneigentümer*in. Es gibt Banken, die sind bei Kunden ab 50 zurückhaltend mit der Finanzierung. Falls Sie eine 2. Hypothek neu abschliessen beziehungsweise verlängern wollen, die in 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung amortisiert sein muss, steigt Ihre jährliche Amortisationspflicht mit jedem Altersjahr. Wenn Sie beispielsweise 55 sind, haben Sie nur noch 10 statt 15 Jahre Zeit, die 2. Hypothek zurückzuzahlen. Die höhere jährliche Amortisation beeinflusst natürlich auch die Tragbarkeitsrechnung.

Darum lohnt es sich, sich frühzeitig Gedanken zu machen. Diese Punkt sollten Sie zuerst mit Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin und dann mit Ihrer Bank besprechen:

  • Wann wollen Sie sich pensionieren lassen?
  • Wie wollen Sie Ihre BVG-Rente und Säule-3a-Guthaben beziehen: Als Kapital oder als Rente?
  • Wie viel Geld werden Sie nach der Pensionierung einnehmen und ausgeben?
    - Das Altersguthaben oder die Altersrente aus der 2. Säule steht auf dem Vorsorgeausweis
    - Die AHV-Rente müssen Sie bei Ihrer kantonalen Ausgleichskasse anfragen
  • Haben Sie PK-Gelder für Wohneigentum verwendet? Allenfalls lohnt es sich, Lücken zu schliessen.
  • Wie gut ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Schuss? Planen Sie Renovationen oder Umbauten lieber vor der Pensionierung, weil Ihre Chance grösser ist, dass die Bank die Hypothek aufstockt.

Für Ihre Überlegungen und das Beratungsgespräch mit Ihrer Bank brauchen Sie einige Unterlagen. Unter anderem den Vorsorgeausweis der Pensionskasse, die Rentenberechnung der AHV, Ihre Steuererklärung oder den Kontoauszug der Säule 3a.

Tragbarkeit Hypothek – entspanntes Senioren-Paar
Je früher Sie Ihre Pensionierung planen, desto entspannter können Sie den Ruhestand geniessen.

Nach der Pensionierung: Geldmarkthypotheken

Gerade ältere Wohneigentümer*innen schliessen gerne Festhypotheken mit längeren Laufzeiten ab. Zum einen, weil Sie auf Franken und Rappen genau budgetieren können, zum anderen, weil sie möglichst lange von den tiefen Zinsen profitieren und günstig wohnen wollen. Festhypotheken haben aber zwei gewichtige Nachteile, der zweite ist besonders nach der Pensionierung nicht zu unterschätzen:

  1. Festhypotheken sind meistens teurer als Geldmarkthypotheken (heute Saron, früher Libor).
  2. Festhypotheken sind weniger flexibel, wenn Sie zum Beispiel Ihr grosses Haus verkaufen und eine kleinere Wohnung kaufen. Es gibt Banken, die keine Hypothek von einem Objekt auf das andere übertragen, und für die vorzeitige Auflösung eine happige Vorfälligkeitsprämie verlangen.
Tipp: Schliessen Sie nach der Pensionierung günstige Geldmarkthypotheken ab, beobachten Sie die Zinsen aufmerksam und schliessen Sie eine Festhypothek ab, sobald der Markt nachhaltig dreht.

Ab 75: Festhypotheken mit kurzer Laufzeit

Je älter Sie werden, desto kurzfristiger sollten Sie Ihr Wohneigentum finanzieren. Wenn Sie im hohen Alter noch eine Festhypothek mit 10 oder sogar mit 15 Jahren Laufzeit abschliessen, ist das Risiko gross, dass die Erbteilung schwierig wird. Es gibt Banken, die eine vorzeitige Auflösung der Hypothek verlangen, wenn der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin stirbt. Das kann teuer werden und die Erbengemeinschaft im schlimmsten Fall zwingen, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen.

Tipp: Schliessen Sie ab 75 lieber nur kurzfristige Festhypotheken ab, wenn Sie keine Zeit oder Lust mehr haben, die Zinsen zu beobachten. Mit einem sogenannten Cap können Sie sich gegen steigende Zinsen absichern. Dafür bezahlen Sie eine Prämie, können aber ruhig schlafen.

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