Steuerabzüge für die Eigenheim-Renovation: Das können Sie abziehen

4.2.2021
Steuerabzüge für die Eigenheim-Renovation: so sparen Sie Geld.
  1. Was ist der Eigenmietwert?
  2. Steuerabzüge für Schuldzinsen
  3. Steuerabzüge für werterhaltende Ausgaben
  4. Steuerabzüge für Renovationen, Sanierungen und Umbauten
  5. Steuerabzüge oder Unterhaltskosten
  6. Steuerabzüge: pauschal oder effektiv?
  7. Teilen Sie grössere Renovationen auf
  8. Neue Regeln für Energiesparmassnahmen
  9. Bonus: sieben Steuerspartipps für Wohneigentümer

Wenn Sie Ihr Eigenheim renovieren, können Sie dank Steuerabzügen die Steuerbelastung optimieren. Als Wohneigentümer bezahlen Sie neben der Vermögenssteuer auch Einkommenssteuer. Sie müssen den Eigenmietwert versteuern, wenn Sie selber darin wohnen, oder Ihre Mieteinnahmen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermietet haben. Dafür können Sie die Schuldzinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Bei den aktuell tiefen Hypothekarzinsen gleichen die Schuldzinsen aber den Eigenmietwert nicht aus. Darum lohnt es sich steuertechnisch, Ihr Haus oder Ihre Wohnung gut in Schuss zu halten. Ausserdem erhalten und schützen Sie den Wert Ihres Wohneigentums nachhaltig.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen und soll Wohneigentümer und Mieter steuerlich gleichsetzen. Der Wert wird vom Steueramt festgelegt und hat grossen Einfluss auf Ihre Steuerrechnung. Darum sollten Sie das Protokoll der Eigenmietwertfestlegung prüfen, wenn Sie es erhalten, und allenfalls Einspruch erheben. Der Eigenmietwert wird zum steuerbaren Einkommen dazugerechnet. Je höher der Eigenmietwert, desto höher Ihr Einkommen – und desto mehr Steuern müssen Sie bezahlen.

Steuerabzüge für Schuldzinsen

Schuldzinsen können Sie zu 100 Prozent von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Dazu zählen auch Hypothekarzinsen. Darum kann es für Sie steuerlich durchaus sinnvoll sein, Ihr Haus oder Ihre Wohnung hoch zu belehnen und so mehr Zinsen zu bezahlen. Die Rechnung geht aber nur auf, wenn Sie sich die Zinsbelastung leisten und das Zusatzkapital gewinnbringend anlegen können. Zum Beispiel in die Eigenheim-Renovation, weil es Steuerabzüge für den Unterhalt von Wohneigentum gibt.

Steuerabzüge für werterhaltende Ausgaben

Wenn die Zinsen so tief sind wie jetzt, sind Steuerabzüge für den Unterhalt die beste Möglichkeit, Ihre Steuerbelastung zu optimieren. Was als abziehbarer Unterhalt gilt, definieren die kantonalen Steuerverwaltungen. Abzugsfähig sind alle Ausgaben für werterhaltende Arbeiten. Dazu zählen Handwerkerleistungen wie Gipser-, Maler-, Sanitär-, Schreiner- oder Spenglerarbeiten und der Ersatz alter Geräte oder Bauteile durch gleichwertige neue Geräte oder Bauteile, zum Beispiel Geschirrspüler, Kühlschrank oder Waschmaschine. Aber auch Serviceabonnements und die Prämie der Gebäudeversicherung. Nicht abzugsberechtigt sind dafür Ausgaben für wertvermehrende Arbeiten, die den Zustand des Hauses oder der Wohnung verbessern. Zum Beispiel ein Cheminée im Wohnzimmer oder ein Anbau, der die Wohnfläche vergrössert.

Gut zu wissen: Alle Energiesparmassnahmen sind wertvermehrend, aber abzugsfähig. Wenn Sie eine Photovoltaikanlage, eine Wärmepumpe oder Energiesparfenster installieren, entlasten Sie die Umwelt, sparen langfristig Geld und können die Ausgaben von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.

Steuerabzüge für die Eigenheim-Renovation: Wärmepumpe im Garten
Energiesparmassnahmen gelten zwar als wertvermehrende Investitionen, dürfen aber trotzdem vom Eigenmietwert abgezogen werden.

Steuerabzüge für Renovationen, Sanierungen und Umbauten

Fünf Beispiele für werterhaltende Renovationen, Sanierungen oder Umbauten, die Sie vom Eigenmietwert abziehen können, wenn Sie die Ausgaben effektiv abrechnen:

  • Badezimmer modernisieren
  • Küche modernisieren
  • Fenster ersetzen
  • Heizungssystem ersetzen
  • Fassade sanieren
Gut zu wissen: Stockwerkeigentümer können ihre Einlagen in den Erneuerungsfonds in der Steuererklärung als Unterhaltskosten vom Eigenmietwert und damit von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.

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Steuerabzüge für Unterhaltskosten

Neben den Ausgaben für werterhaltende Umbauten oder Renovationen dürfen Sie auch die Kosten für Handwerkerleistungen vom Eigenmietwert abziehen, wenn Sie effektiv abrechnen, zum Beispiel für den

  • Bodenleger,
  • Gipser oder Tapezierer,
  • Maler,
  • Sanitär,
  • Schreiner oder
  • Spengler und
  • Gärtner, wenn er überjährige Pflanzen zurückschneidet.
Gut zu wissen: Manche Renovationen sind werterhaltend und wertvermehrend. Zum Beispiel eine Badezimmerrenovation. Bauteile gleichwertig ersetzen erhält den Wert, die Badewanne durch eine Whirlwanne ersetzen vermehrt ihn. Abziehen dürfen Sie nur Kosten für werterhaltende Massnahmen.

Steuerabzüge für die Eigenheim-Renovation: modernes Badezimmer
Die Ausgaben für das neue Badezimmer dürfen Sie abziehen, wenn Sie die Bauteile gleichwertig ersetzen.

Steuerabzüge: pauschal oder effektiv?

Die Ausgaben können Sie pauschal abziehen oder effektiv belegen und abziehen. Wie Sie vorgehen, entscheiden Sie von Steuerrechnung zu Steuerrechnung. Die Pauschale lohnt sich in allen Jahren ohne grössere Arbeiten. Zum einen müssen Sie keine Belege und Rechnungen einreichen, zum anderen ist die Abrechnung einfacher. Die effektive Abrechnung lohnt sich in der Regel, wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung älter ist oder Sie renovieren, sanieren oder umbauen wollen. Sie müssen aber sämtliche Ausgaben auflisten und belegen können, um sie abziehen zu dürfen. Bis auf Energiesparmassnahmen sind nur werterhaltende Ausgaben abzugsfähig, unabhängig davon, wie Sie die Kosten abziehen.

Tipp: Bei der Bundessteuer und in den meisten Kantonen dürfen Sie pauschal 10 Prozent für bis zu 10 Jahre alte Liegenschaften und 20 Prozent für ältere Liegenschaften abziehen. Im Kanton Basel-Land sogar 25 beziehungsweise 30 Prozent. In den Kantonen Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, Waadt und Zürich dürfen Sie 20 Prozent abziehen.

Teilen Sie grössere Renovationen auf

Wenn Sie eine umfangreiche Renovation, eine Sanierung oder einen Umbau planen, kann es für Sie steuertechnisch sinnvoll sein, wenn Sie die Arbeiten und damit die Kosten auf zwei Jahre aufteilen. Zum Beispiel über den Jahreswechsel. So brechen Sie die Steuerprogression in zwei Steuerjahren und zahlen dadurch unter dem Strich weniger Steuern. Reden Sie mit dem Handwerker und bitten Sie ihn, die Rechnungen so zu stellen, dass Sie sie gestaffelt bezahlen und so die Ausgaben auf zwei Jahre verteilen können.

Tipp: Je nach Kanton ist das Rechnungsdatum oder das Datum, an dem die Arbeit ausgeführt worden sind, ausschlaggebend. Reden Sie darum zuerst mit Ihrem Steuerberater oder jemandem vom Steueramt, bevor Sie Aufträge erteilen und die Finanzierung mit dem Handwerker besprechen.

Neue Regeln für Energiesparmassnahmen

Im Rahmen seiner Energiestrategie 2050 hat der Bund am 1. Januar 2020 neue Steuerabzüge für energetische Sanierungen eingeführt. Das sind die zwei wichtigsten Neuerungen in der Liegenschaftskostenverordnung:

  1. Die Rückbaukosten von nicht sanierten Gebäuden sind steuerlich abzugsfähig, wenn dafür ein gleichwertiger und energieeffizienterer Neubau auf demselben Grundstück entsteht.
  2. Die Investitionen in energiesparende und umweltschonende Massnahmen können auf höchstens drei Steuerjahre verteilt werden.

Dank der ersten Neuerung erhalten Sie mehr Geld, wenn Sie beispielsweise eine Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen. Bisher konnten Sie die Installationskosten der Wärmepumpe von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen, neu auch die Ausbaukosten der alten Heizung. Für die meisten Wohneigentümer ist die zweite Neuerung ein Argument mehr, in Energiesparmassnahmen zu investieren. Neu können Investitionskosten auf bis zu drei Steuerperioden statt zwei oder nur eine verteilt werden. Wenn die Kosten Ihr steuerbares Einkommen übersteigen, können Sie den Restbetrag auf das nächste oder übernächste Jahr übertragen und Ihr Reineinkommen in bis zu drei Jahren auf null minimieren.

Gut zu wissen: Diese Regelungen gelten für die Bundessteuer. Die Kantone sind frei, diese Steuererleichterungen für Energiesparmassnahmen auch in ihr Steuerrecht zu übernehmen. Abzugsberechtigt sind die Kosten, die Sie selber getragen wurden und nicht subventioniert wurden.

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Bonus: sieben Steuerspartipps für Wohneigentümer

  1. Sammeln Sie alle Belege und Rechnungen und rechnen Sie jedes Jahr aus, ob die effektive oder die pauschale Abrechnung der Unterhaltskosten steuertechnisch vorteilhafter ist.
  2. Planen Sie umfangreichere Renovationen, Sanierungen oder Umbauten im Voraus und überlegen Sie sich, ob es steuertechnisch sinnvoll ist, die Arbeiten auf zwei Jahre zu verteilen.
  3. Mit Energiesparmassnahmen tun Sie etwas für die Umwelt, steigern den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung und sparen Geld, weil Sie die Ausgaben vom Eigenmietwert abziehen dürfen.
  4. Bewahren Sie auch alle Belege für wertvermehrende Ausgaben 20 Jahre lang auf. Sie können sie zwar nicht vom Eigenmietwert abziehen, aber von der Grundstückgewinnsteuer, falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen.
  5. Prüfen Sie den Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung und reden Sie mit Ihrem Steuerberater, wenn Sie glauben, dass die Werte zu hoch sind.
  6. Amortisieren Sie Ihre 2. Hypothek über die Säule 3a. So können Sie neben den Schuldzinsen auch die Einzahlungen in die Säule 3a von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.
  7. Falls Sie ein oder mehrere Zimmer dauerhaft nicht nutzen, können Sie den Eigenmietwert reduzieren. Zum Beispiel, wenn Ihre Kinder ausgezogen sind. Das oder die Zimmer müssen allerdings leer sein und Sie müssen die Unternutzung jedes Jahr neu begründen und berechnen.
Tipp Reden Sie mit Ihrem Steuerberater, wenn Sie unsicher sind. Wenn Sie die Ausgaben richtig planen, können Sie viel Geld sparen.

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