Je höher die Immobilienpreise in der Schweiz steigen, desto weniger Menschen können sich Wohneigentum leisten. Vor allem jüngere Menschen oder junge Familien nicht. Zum einen, weil sie zu wenig Eigenkapital besitzen, zum anderen, weil die Wohnkosten ihr Budget überstrapazieren. Sie müssen 20 Prozent des Objektwertes als Eigenkapital einbringen, weil Banken selbstbewohntes Wohneigentum bis 80 Prozent belehnen – und die Wohnkosten (Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten) dürfen 35 Prozent des Brutto-Haushalteinkommens nicht übersteigen. Um das Eigenkapital aufzustocken könnten sie Wertschriften verkaufen oder verpfänden, mit den Eltern über einen Erbvorbezug oder eine Schenkung reden oder die Familie um ein Darlehen bitten.
In unserem Artikel «Was Sie über Hypotheken wissen sollten, bevor Sie ein Haus kaufen» erfahren Sie mehr über die Belehnung und Tragbarkeit .
Aufgepasst: Banken berechnen die Wohnkosten für die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 4,5 oder 5 Prozent, nicht mit den aktuell tiefen Hypothekarzinssätzen in der Schweiz.
Immer mehr Wohneigentümer*innen finanzieren ihr Haus oder ihre Wohnung mit Geld aus der 2. Säule oder 3. Säule. Das ist seit 1995 für selbstbewohntes Wohneigentum möglich. Die 2. Säule ist die obligatorische berufliche Vorsorge, die 3. Säule die freiwillige private Vorsorge (Freizügigkeitskonten und Freizügigkeitspolicen). Vorsorgegelder dürfen im Rahmen der gesetzlichen Wohnbau- und Wohneigentumsförderung vorbezogen oder verpfändet werden:
Wenn Sie Geld aus Ihrer Pensionskasse als Eigenkapital einsetzen, müssen mindestens 10 Prozent des Objektwertes hartes Eigenkapital sein. Zum Beispiel angespartes Vermögen oder Guthaben aus der Säule 3a.
Sie können bis 3 Jahre, bevor Sie Anspruch auf Altersleistungen haben, Geld aus der beruflichen Vorsorge für die Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum vorbeziehen. Diese Mittel dürfen nur für ein Wohnobjekt gleichzeitig verwendet werden. Sie können alle 5 Jahre mindestens 20'000 Franken vorbeziehen, der Höchstbetrag steht auf dem Leistungsausweis der Pensionskasse. Falls Sie verheiratet sind, muss Ihre Partnerin, Ihr Partner einverstanden sein und dem Vorbezug schriftlich zustimmen. Jede Pensionskasse ist anders. Lesen Sie darum das Pensionskassenreglement aufmerksam, bevor Sie Vorsorgegelder vorbeziehen, oder reden Sie mit Ihrem Pensionskassenberater, Ihrer Pensionskassenberaterin.
Bis zum Alter von 50 Jahren dürfen Sie die ganze Freizügigkeitsleistung der Pensionskasse für selbstbewohntes Wohneigentum vorbeziehen.
Vorsorgegelder, die Sie für selbstbewohntes Wohneigentum vorbeziehen, sind steuerpflichtig und werden zum reduzierten Vorsorgesatz besteuert. Ein Vorbezug von 100'000 Franken beispielsweise kostet je nach Kanton 3500 bis 5500 Franken Steuern. Diesen Betrag müssen Sie mit anderen Mitteln bezahlen, Sie dürfen dafür keine vorbezogenen Vorsorgegelder benutzen. Falls Sie den Vorbezug später wieder in Ihre Pensionskasse einzahlen, können Sie einen Antrag stellen und die bezahlte Steuer zurückfordern.
Sobald Sie Mittel aus der beruflichen Vorsorge vorbeziehen, entsteht eine sogenannte Vorsorgelücke: Wenn Sie das Geld bis zu Ihrer Pensionierung nicht wieder zurückzahlen, erhalten Sie weniger Rente. Das kann dazu führen, dass Sie sich trotz 1. Säule (AHV), 2. Säule (BVG) und 3. Säule als Rentnerin oder Rentner finanziell einschränken müssen. Je nach Pensionskasse können auch Invaliditäts- oder Todesfallleistungen gekürzt werden, die häufig von der Höhe des Altersguthabens in der Pensionskasse abhängen.
Falls Sie Ihre Pensionskasse nicht antasten wollen und eine Lebensversicherungspolice besitzen, können Sie die Police (in der Regel für 90 Prozent ihres Rückkaufswertes) verpfänden und zum Eigenkapital dazurechnen.
Das sind Ihre drei grössten Vorteile, wenn Sie verpfänden:
Das sind Ihre zwei grössten Nachteile, wenn Sie verpfänden:
Das sind Ihre drei grössten Vorteile, wenn Sie vorbeziehen:
Das sind Ihre vier grössten Nachteile, wenn Sie vorbeziehen:
Mit dem Vorbezug erhöhen Sie Ihr Eigenkapital und senken Ihre Hypothekarschuld, aber auch Ihre Rentenleistung und in vielen Fällen die Leistungen bei Invalidität oder Tod. Wenn Sie das Vorsorgekapital als Sicherheit verpfänden, hat das keinen Einfluss auf Ihre Altersleistungen – Kapital oder Rente – und Ihren Versicherungsschutz. Ausserdem versteuern Sie dank der höheren Schuldzinsen weniger Einkommen. Darum spricht vieles dafür, das Vorsorgekapital zu verpfänden statt vorzubeziehen. Die Antwort auf die Frage «Vorbeziehen oder verpfänden?» hängt aber von Ihrem Alter und Ihrer finanziellen Situation ab:
Gelder aus der Pensionskasse sollten Sie für die Finanzierung nur verwenden, wenn es nicht anders geht. Falls Sie auch ohne Vorsorgekapital genügend Eigenkapital besitzen, sollten Sie das Vorsorgekapital nur beanspruchen, wenn die Wohnkosteneinsparungen die Rentenkürzungen übersteigen sollten.
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