Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: Alles, was Sie wissen müssen

14.1.2021
Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: Sanierungen können teuer werden.
  1. Erneuerungsfonds für gemeinschaftliche Teile
  2. Gründe für einen Erneuerungsfonds
  3. Wie viel sollten Sie in den Erneuerungsfonds einzahlen?
  4. Wie viel Geld gehört in den Erneuerungsfonds?
  5. Was passiert ohne Erneuerungsfonds?
  6. Wer entscheidet, wie der Erneuerungsfonds verwendet wird?
  7. Wer verwaltet den Erneuerungsfonds?
  8. Was, wenn zu wenig Geld im Erneuerungsfonds ist?
  9. Was, wenn zu viel Geld im Erneuerungsfonds ist?
  10. Was, wenn es gar keinen Erneuerungsfonds gibt?

Stockwerkeigentümer sind Miteigentümer. Grundstück und Gebäude gehören der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der einzelne Stockwerkeigentümer hat nur ein Sonderrecht an seiner Wohnung, seinem Balkon, seinem Garten oder seiner Terrasse, seinem Keller, seinem Parkplatz in der Tiefgarage und seiner Waschküche. Für den Unterhalt seiner Räume ist jeder Wohneigentümer selber verantwortlich. Für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Ganzes verantwortlich. Die Gemeinschaft muss für die gemeinschaftlichen Kosten aufkommen und diese unter allen Eigentümerinnen und Eigentümern aufteilen.

Erneuerungsfonds für gemeinschaftliche Teile

Das Gesetz regelt nicht abschliessend, welche Teile gemeinschaftlich und welche sonderrechtsfähig sind. Der Entscheidungsspielraum der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist verhältnismässig gross. Zwingend als gemeinschaftlichen gelten gemäss Artikel 712b Absatz 2 ZGB diese Teile:

  • Alles, was zum Boden der Liegenschaft gehört und kein Gebäude ist. Zum Beispiel der gemeinsame Garten, der Spielplatz, Fahrwege und Fusswege, Aussenparkplätze, Mauern und Zäune sowie Stützmauern.
  • Elementare Bauteile für die Konstruktion und Festigkeit des ganzen Gebäudes wie die Aussenfassade einschliesslich Aussenbereich der Balkone, Loggias und Veranden, Aussenantennen, Dachterrassen, Fensterfronten, die eine Fassade ersetzen, gemeinsame Hauseingänge oder Kamine.
  • Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen wie Abstellräume, Leitungen, Lifte und Lüftungen, das Treppenhaus, Waschküche und Trocknungsraum oder Zentralheizung. Unabhängig davon, ob die einzelnen Stockwerkeigentümer die Teile nutzen, beispielsweise die gemeinsame Waschküche.
Tipp: Das Geld im Erneuerungsfonds ist ausschliesslich für die Reparatur und Sanierung gemeinschaftlicher Bauteile gedacht. Die Kosten für Ihre Eigentumswohnung müssen Sie selber tragen. Sinnvollerweise eröffnen Sie dafür ein eigenes Konto und überweisen jeden Monat einen Betrag mit Dauerauftrag.

Gründe für einen Erneuerungsfonds

Die Stockwerkeigentümer müssen gemeinsam  für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile aufkommen. Vier von fünf Stockwerkeigentümergemeinschaften haben darum einen Erneuerungsfonds eingerichtet oder sehen zumindest einen in ihren Reglementen vor, obwohl das Gesetz keinen Fonds vorschreibt. Vier gute Gründe, warum es sich lohnt, lieber zu früh als zu spät Geld auf die Seite zu legen und von Anfang an einen Erneuerungsfonds einzurichten:

  1. Nach plus/minus 25 Jahren werden erste grössere und kostspielige Sanierungsarbeiten fällig. Zum Beispiel die Gesamtsanierung des Daches, der Fassade, der Haustechnik oder der Gebäudehülle.
  2. Je länger Sie für solche Sanierungen sparen, desto geringer ist die finanzielle Belastung pro Jahr. Die Einlage in den Erneuerungsfonds zählt zu den Unterhalts- und damit zu den Wohnkosten.
  3. Wenn Sie nicht nur Ihre Eigentumswohnung gut in Schuss halten, sondern auch das ganze Haus, erhalten Sie den Wert nachhaltig, senken Ihre Wohnkosten langfristig und erhöhen die Chancen und den Preis, falls Sie Ihr Wohneigentum eines Tages verkaufen wollen.
  4. Die Einlagen in den Erneuerungsfonds können Sie in Ihrer Steuererklärung als Unterhaltskosten vom Eigenmietwert und damit von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen.

Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum - Dachsanierung
Nach plus/minus 25 Jahren fallen grössere Renovationen und Sanierungen an, zum Beispiel Dachsanierungen.

Wie viel sollten Sie in den Erneuerungsfonds einzahlen?

Der Erneuerungsfonds ist freiwillig. Regelmässige Einlagen sind sinnvoll, weil Sie die finanzielle Belastung teurer Sanierungen auf viele Jahre verteilen können. Die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften legen 0,2 bis 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes ihrer Liegenschaft im Jahr zurück. Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt 0,3 Prozent. Die Summe wird gemäss Wertquote auf die Stockwerkeigentümer verteilt und in der Regel monatlich oder quartalsweise in Rechnung gestellt. Die Wertquote wird festgelegt, wenn das Stockwerkeigentum begründet wird, ist im Grundbuch eingetragen und wird in Promille ausgewiesen. Sie hängt von der Fläche ab und wird mit verschiedenen Faktoren gewichtet und verfeinert. Zum Beispiel Stockwerkhöhe, Aussicht, Besonnung, Lage im Gebäude, Anzahl offener und geschlossener Räume, vor allem Nasszellen, Raumeinteilung, Zugang oder Immissionen.

Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum berechnen

Wie viel Geld brauchen Sie im Erneuerungsfonds?

Über die sinnvolle Höhe des Erneuerungsfonds gehen die Meinungen auseinander. Wenn Ihre Stockwerkeigentümergemeinschaft von Anfang an jedes Jahr 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswertes der Liegenschaft einzahlt, hat sie nach 20 Jahren 6 Prozent und nach 30 Jahren 9 Prozent auf der Seite. Dann fallen die ersten umfangreichen Sanierungen an. Das entspricht den Empfehlungen des Stockwerkeigentümerverbandes von langfristig 6 bis 8 Prozent. Das müsste ausreichen, um das Haus in Schuss zu halten und die Altersentwertung auszugleichen. Allenfalls ist es sinnvoll, im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Obergrenze festzuschreiben. Üblich sind 5 bis 10 Prozent.

Tipp für Käufer: Informieren Sie sich frühzeitig über die Höhe des Erneuerungsfonds und lassen Sie den Sanierungsbedarf von einem Architekten schätzen. Vor allem, wenn die Liegenschaft älter ist. Falls zu wenig Geld im Fonds sein sollte, können später hohe Kosten auf Sie zukommen.
Tipp für Verkäufer: Sie können Ihre Einlagen nicht von der Stockwerkeigentümergemeinschaft zurückfordern. Aber Sie können Ihren Anteil zum Verkaufspreis dazuschlagen, weil der Käufer mit dem Stockwerkeigentum auch den Anteil am Erneuerungsfonds übernimmt.

Was passiert ohne Erneuerungsfonds?

Dach, Haustechnik oder Gebäudehülle haben im Durchschnitt eine Lebensdauer von 25 Jahren. Ohne Erneuerungsfonds müssen Sie Geld für die Sanierungskosten sparen oder Ihren Anteil an den hohen Kosten auf einen Schlag übernehmen. Die Gefahr besteht, dass notwendige Sanierungen auf die lange Bank geschoben oder in Etappen ausgeführt werden, wenn Stockwerkeigentümer zu wenig Geld auf die Seite gelegt haben oder ihren Kostenanteil nicht finanzieren können. Das treibt die Sanierungskosten in die Höhe, weil es in der Regel kosteneffizienter ist, alle Arbeiten aufeinander abgestimmt auszuführen.

Wer entscheidet, wie der Erneuerungsfonds verwendet wird?

Die Stockwerkeigentümerversammlung entscheidet, wie die Einlagen im Erneuerungsfonds verwendet und welche Bauteile wann saniert werden. Sie beschliesst auch, ob die Kosten ganz, nur teilweise oder gar nicht aus dem Erneuerungsfonds finanziert werden.

  • Notwendige und werterhaltende Massnahmen wie die Reparatur eines beschädigten Daches oder der Ersatz einer kaputten Fensterscheibe brauchen nur eine einfache Mehrheit. Wenn die Stockwerkeigentümergemeinschaft beispielsweise aus 10 Eigentümern besteht und 5 an der Abstimmung teilnehmen oder sich vertreten lassen, genügen 3 Stimmen.
  • Nützliche und wertsteigernde Massnahmen wie der Einbau einer zeitgemässen Waschküche oder energiesparenden Heizung brauchen eine qualifizierte Mehrheit. Wenn die Stockwerkeigentümergemeinschaft beispielsweise aus 10 Eigentümern besteht und 5 an der Versammlung teilnehmen oder sich vertreten lassen, braucht es 3 Stimmen und die Mehrheit aller Stockwerkeigentumsanteile nach Wertquoten, mindestens 501/1000, für das qualifizierte Mehr.
  • Luxuriöse bauliche Massnahmen, die lediglich der Bequemlichkeit oder Verschönerung dienen, müssen einstimmig gefällt werden. Das heisst, alle Stockwerkeigentümer müssen anwesend sein oder sich vertreten lassen und für die Massnahmen stimmen.

Wer verwaltet den Erneuerungsfonds?

Der Haus- oder Liegenschaftenverwalter. Das ist oft, vor allem in den ersten Jahren, ein Treuhänder. Die Stockwerkeigentümerversammlung beschliesst zwar, wie viel Geld in den Erneuerungsfonds einbezahlt werden muss, der Verwalter schlägt aber den Betrag vor. Dafür stellt er einen Jahreswirtschaftsplan mit Einnahmen und Ausgaben auf und plant den langfristigen Finanzierungsbedarf. Ausserdem kontrolliert er, dass alle Stockwerkeigentümer ihre Einlagen pünktlich bezahlen und die Beschlüsse der Versammlung umgesetzt werden. Ausserdem legt er das Geld im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf einem Konto an, auf das er kurzfristig zugreifen kann. Der Verwalter bezahlt Rechnungen für Reparaturen und Sanierungen, führt die Buchhaltung und stellt Vermögens- und Zinsbescheinigungen aus, weil die Stockwerkeigentümer ihren Anteil am Erneuerungsfonds und die Zinsen versteuern müssen.

Was, wenn zu wenig Geld im Erneuerungsfonds ist?

Die Freude über verhältnismässig geringe Einlagen in den Erneuerungsfonds währt oft nicht lange. Früher oder später fallen grössere Reparaturen oder Sanierungen an, die teuer werden können. Wenn die Gemeinschaft nicht genügend Rücklagen gebildet hat, müssen die einzelnen Stockwerkeigentümer eine Sonderumlage im Verhältnis ihrer Wertquoten leisten, um die Rechnungen zu bezahlen. Das heisst, die Eigentümer werden zusätzlich zur Kasse gebeten, das passiert vor allem bei grossen und/oder unvorhergesehenen Renovationen oder Sanierungen.

Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: Mann und Frau rechnen in der Küche
Wenn zu wenig Geld im Erneuerungsfonds ist, werden die Stockwerkeigentümer zusätzlich zur Kasse gebeten.

Was, wenn zu viel Geld im Erneuerungsfonds ist?

Falls die Stockwerkeigentümer jahrelang zu viel einbezahlt haben, kann die Versammlung beschliessen, die jährlichen Einlagen zu senken. Das ist dann sinnvoll, wenn genügend Geld im Erneuerungsfonds ist, um alle Reparaturen und Sanierungen langfristig zu finanzieren. Die Stockwerkeigentümer haben aber keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Rückzahlung zu viel bezahlter Einlagen. Die Stockwerkeigentümerversammlung kann auch beschliessen, den Erneuerungsfonds aufzulösen und den Saldo im Verhältnis zu den einbezahlten Einlagen aufzuteilen.  

Was, wenn es gar keinen Erneuerungsfonds gibt?

Ein Erneuerungsfonds kann auch nachträglich eingerichtet werden. Dafür genügt das einfache Mehr der Stockwerkeigentümerversammlung. Sie beschliesst unter anderem die Höhe der Einlagen, die Fälligkeit der Einlagen und die Obergrenze für den Fonds. Ausserdem, wann und mit welcher Mehrheit Beiträge geändert werden können, wie das Geld verwendet werden soll und wer den Erneuerungsfonds verwaltet. Falls der Fonds in das Stockwerkeigentümerreglement aufgenommen werden soll, braucht es in der Regel das qualifizierte Mehr der Stockwerkeigentümer.

Tipp: Wenn die anderen Miteigentümer keinen Erneuerungsfonds einrichten wollen, legen Sie jeden Monat Geld für grössere Ausgaben auf die Seite. Am einfachsten auf einem eigenen Konto mit Dauerauftrag. Grössere und kostspielige Reparaturen und Sanierungen sind mit den Jahren unausweichlich.

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