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Gartenhaus in einem Garten

Baubewilligung: Wann brauchen Sie eine – und wann nicht?

7
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July
2022
  1. Wann brauchen Sie eine Baubewilligung?
  2. Wann brauchen Sie keine Baubewilligung?
  3. Welche Sanierungen müssen bewilligt werden?
  4. Müssen Umbauten im Haus bewilligt werden?
  5. Müssen Photovoltaikanlagen bewilligt werden?
  6. Müssen energetische Sanierungen bewilligt werden?
  7. Muss ein Swimmingpool im Garten bewilligt werden?
  8. Wie beantragen Sie eine Baubewilligung?
  9. Fragen Sie lieber einmal zu viel als einmal zu wenig
  10. Was passiert, wenn Sie die Bewilligungspflicht verletzen?

Viele Wohneigentümerinnen und -eigentümer kennen jemanden, der eine Geschichte von seinem Kampf mit den Behörden wegen einer Baubewilligung für sein Gartenhaus erzählen kann. In der Schweiz muss fast alles bewilligt werden. Auch Kleinstbauten ab einer Grösse, die von Kanton zu Kanton unterschiedlich festgelegt ist. Im Kanton Zürich beispielsweise brauchen Sie eine Bewilligung ab 2,50 Meter Höhe und 6 Quadratmeter Fläche, im Kanton Bern erst ab 2,50 Meter Höhe und 10 Quadratmeter Fläche. Sobald Sie Ihr Gartenhäuschen ausbauen und beheizen wollen, brauchen Sie immer eine Baubewilligung, unabhängig von der Grösse oder Fläche. Ausserdem müssen Sie den Grenzabstand zum Nachbargrundstück respektieren und natürlich sämtliche Auflagen des Denkmalschutzes und des Ortsbildschutzes einhalten.

Wann brauchen Sie eine Baubewilligung?

Wer baut, beeinflusst die Aussicht der Nachbarn, ihre Privatsphäre und den Gesamteindruck der Nachbarschaft. Darum müssen die Gemeinden ab einer bestimmten Höhe sämtliche Veränderungen bewilligen, die von aussen sichtbar sind. Dazu zählen Carports, Dachfenster, Gartenhäuser, Geräteschuppen, Mauern, Sichtschutzwände, Sitzplatzüberdachungen, Velohäuser, Wintergärten und Zäune. Sie dürfen beispielsweise Mauern, Sichtschutzwände oder Zäune direkt an der Grenze bauen, brauchen aber je nach Kanton schon ab 80 Zentimeter Höhe eine Baubewilligung und das Einverständnis Ihrer Nachbarn. Im Prinzip benötigen Sie für alle Bauten, die fest mit dem Boden verbunden oder fest im Boden verankert sind, eine Baubewilligung. Das heisst für die meisten kleinen und alle mittleren oder grösseren Projekte.

Wann brauchen Sie keine Baubewilligung?

Diese Liste ist relativ kurz und übersichtlich. Wirklich bewilligungsfrei sind nur wenige Baumassnahmen. Unter anderem:

  • Malerarbeiten und Pinselrenovationen im Haus oder in der Wohnung
  • Neuanstrich der Fassade mit derselben Farbe, aber ohne Fassadendämmung
  • Fensteraustausch mit vergleichbaren Fenstern, solange die Öffnungen nicht verändert werden
  • passende Sonnenstoren
  • offene und ungedeckte Gartensitzplätze
  • kleine Gartenhäuser und Geräteschuppen oder Festzelte, die nur wenige Tage im Garten stehen
  • Brunnen, Gartencheminées, Pergolen (ohne Dach und Wände), Statuen oder Teiche im Garten
  • Hundehütten, Sandkästen oder Spielhäuser im Garten
  • kleinere Mauern, Sichtschutzwände oder Zäune bis 80 Zentimeter (je nach Kanton)
  • Dachreparaturen, zum Beispiel neue Ziegel, und Dachrinnenreparaturen

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Welche Sanierungen müssen bewilligt werden?

Alle Sanierungen, die grössere räumliche Folgen haben und/oder von aussen sichtbar sind. Zum Beispiel:

  • Aussencheminées und Kamine
  • Balkone und Terrassen
  • energetische Sanierungen, zum Beispiel eine Aussenisolation oder neues Fassadenmaterial
  • Dachaufbauten wie Gauben oder Lukarnen
  • Dacheinschnitte
  • Dachflächenfenster
  • Dachstockausbauten
  • Änderungen von Fassadenöffnungen wie Fenster oder Türen
  • Gebäudetechnik (Heizung, Klima und Lüftung)
  • Lifte
  • fest montierte Markisen
  • Trennwände neu einziehen oder verschieben
  • Umnutzung, zum Beispiel von Wohnraum zu Büroraum (mit Ausnahme von einzelnen Räumen)
  • neue Wärmepumpen

Müssen Umbauten im Haus bewilligt werden?

Eingriffe, Sanierungen und Umbauten im Haus oder in der Wohnung sind nur dann bewilligungspflichtig, wenn sie die Nutzung verändern oder die Brandsicherheit beeinflussen. Eine einfache Trennwand entfernen oder eine neue Küche beziehungsweise ein neues Badezimmer einbauen sind bewilligungsfrei. Wenn Sie aber den Grundriss verändern, einen Nebenraum in einen beheizten Wohnraum verwandeln oder Wohnraum in Gewerberaum umwandeln wollen, brauchen Sie eine Baubewilligung.

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Gut zu wissen

Die meisten Sanierungen oder Umbauten im Haus werden im vereinfachten Anzeigeverfahren bewilligt. Das heisst ohne öffentliche Ausschreibung und ohne Rekursmöglichkeit der Nachbarn.

Baubewilligung: Fenster bauen Dachfenster ein
 In den meisten Kantonen müssen Dachfenster bewilligt werden, sobald Sie mehr als zwei einbauen lassen wollen.

Muss eine Photovoltaikanlage bewilligt werden?

Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes brauchen Sie für eine Photovoltaikanlage keine Baubewilligung mehr. Ausser, das Haus steht in einer Kernzone oder unter Denkmalschutz. Einzige Bedingung: Die Solarstromanlage muss «genügend angepasst» sein. Das heisst, sie fügt sich gut ins Ortsbild ein und verletzt keine Naturschutz- oder Heimatschutzauflagen. Auch wenn Sie die Anlage nicht mehr bewilligen lassen müssen, müssen Sie sie bei der zuständigen Baubehörde an melden.

Müssen energetische Sanierungen bewilligt werden?

Die meisten grösseren Sanierungen müssen bewilligt werden, insbesondere energetische Massnahmen. Beim Einbau einer Wärmepumpe mit Erdsonde beispielsweise wird zuerst geprüft, ob die neue Heizung alle Gewässerschutz- sowie Umweltschutzauflagen erfüllt und alle kantonalen Bau- und Energiegesetze einhält. Ausserdem wird abgeklärt, ob sich der Boden für eine Erdsonde eignet. Auch andere energetische Sanierungen, zum Beispiel eine Fassadendämmung, müssen bewilligt werden.

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Muss ein Swimmingpool im Garten bewilligt werden?

Das kommt darauf an. In vielen Kantonen braucht es keine Bewilligung für kleine Pools, die nur im Sommer aufgestellt und nicht fest installiert werden, das heisst ohne Baugrube oder fest installierte Teile. In anderen Kantonen, beispielsweise im Kanton Bern, sind ungeheizte Swimmingpools bis 15 Quadratmeter Fläche bewilligungsfrei, dafür müssen geheizte Schwimmbecken ab 8 Kubikmeter Inhalt bewilligt werden.

Baubewilligung: Kleiner Swimmingpool im Garten
Ein kleiner Pool, den Sie nur im Sommer für Ihre Kinder aufstellen, ist in der Regel bewilligungsfrei.

Wie beantragen Sie eine Baubewilligung?

  1. Reden Sie mit Ihren Nachbarinnen und Nachbarn und holen Sie ihr schriftliches Einverständnis ein. So minimieren Sie das Risiko von Rekursen.
  2. Reden Sie, je nach Gemeinde, mit dem Bauamt, Kreisarchitekten oder Amt für Baubewilligungen. Die Fachleute sagen Ihnen, ob Ihr Projekt bewilligungspflichtig ist, beraten Sie und zeigen Ihnen mögliche Probleme oder Schwachstellen auf. Im Zweifelsfall reichen Sie lieber ein Gesuch ein.
  3. Füllen Sie das Baugesuch aus und stellen Sie alle Unterlagen zusammen. Mindestens den Grundbuchauszug, einen amtlichen Katasterplan und Ihre Projektpläne im Massstab 1:100 (Grundrisse und Fassadenschnitte).
  4. Reichen Sie das Baugesuch mit allen Unterlagen bei der Gemeindeverwaltung ein.
  5. Wenn Ihr Projekt keine behördlichen Auflagen oder Nachbarinteressen verletzt, wird das Gesuch im vereinfachten Anzeigeverfahren ohne Ausschreibung und ohne Rekursmöglichkeit bewilligt.
  6. Falls Ihr Projekt behördliche Auflagen oder Nachbarinteressen verletzen könnte, wird das Gesuch im ordentlichen Baubewilligungsverfahren nach der Vorprüfung öffentlich publiziert und in der Regel mit Bauprofilen ausgesteckt. Die Behörden prüfen, ob alle Vorschriften eingehalten wurden, die Nachbarn dürfen sich über das Projekt informieren und können Einspruch einlegen.
  7. Je nach Gemeinde haben betroffene Nachbarinnen und Nachbarn 20 bis 30 Tage Zeit, Einspruch einzulegen. Nach Ablauf der Einsprachefrist teilt die Behörde allen Beteiligten ihre Entscheidung mit. Die Entscheidung kann angefochten werden.
  8. Wie lange der Baubewilligungsprozess dauert hängt von vielen Faktoren ab. Einsprachen, Abklärungen durch kantonale Fachstellen oder unvollständige Unterlagen verlängern den Prozess.
  9. Fangen Sie erst mit dem Projekt an, wenn der Bauentscheid rechtskräftig ist.

Houzy Advice

Gut zu wissen

Eine Baubewilligung ist in den meisten Kantonen zwei bis längstens drei Jahre gültig.

Houzy Hint

Tipp

Ein einfaches Baugesuch können Sie selber einreichen. Wenn Ihr Projekt komplexer ist, etwa ein Dachstockausbau, sollten Sie einen Architekten oder unseren Umbaucoach beauftragen. Er kennt den Prozess und weiss, wie er das Gesuch und die Unterlagen einreichen muss, damit Ihr Projekt bewilligt wird.

Fragen Sie lieber einmal zu viel als einmal zu wenig

Bei grösseren Bauprojekten ist der Fall klar: Sie brauchen eine Baubewilligung. Vor allem kleinere, aber auch mittlere Projekte liegen häufig in einer Grauzone, die je nach Kanton unterschiedlich gross ist. Darum gibt es keine klare Antwort auf die Frage, wann Sie eine Baubewilligung brauchen und wann nicht. Klären Sie sicherheitshalber vorgängig mit dem Bauamt ab, ob das Projekt bewilligungspflichtig ist. Die Fachleute kennen neben ihren kantonalen Vorschriften auch alle Brandschutzvorschriften, Baugesetze, Umweltgesetze und Energiegesetze, die für Neu- oder Umbauten gelten. Ausserdem wissen Sie, ob Ihr Haus oder Ihre Wohnung in der Kernzone, Wohnzone oder Gewerbezone liegt. Je nachdem gelten andere Spielregeln: Ausserhalb der Bauzone beispielsweise sind alle Kleinbauten bewilligungspflichtig.

Was passiert, wenn Sie die Bewilligungspflicht verletzen?

Wer ohne Baubewilligung baut, verstösst gegen das Planungs- und Baugesetz, macht sich strafbar und könnte verzeigt werden, wenn der Verstoss vorsätzlich ist. Allerdings werden nur wenige Schuldige gebüsst. Trotzdem kann es teuer werden: Falls das Bauamt das Bauprojekt nicht in einem baurechtlichen Verfahren nachträglich bewilligt, muss beispielsweise das Gartenhaus wieder abgebaut werden. Dann wird aus dem Schnäppchen aus dem Baumarkt schnell ein teurer Haufen Holz.

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